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アパートローンとプロパーローンとは何か?初心者にわかりやすく解説

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不動産投資物件の購入は、金額が大きいため銀行から融資を受けて買うことケースが多いです。

そのため、銀行から融資を受けられないと不動産投資物件を買うこと難しくなります。

不動産投資向けの融資は、大きく分けて2種類あります。

  1. アパートローン
  2. プロパーローン

今回の記事では、アパートローンはサラリーマン向けのパッケージ化された融資のことで、プロパーローンは一般的な事業性の融資となっています。

この記事では不動産投資初心者に向けに、アパートローンやプロパーローンの違いや融資を受けるコツについて解説します。

アパートローンとなにか?

アパートローンとは、個人の不動産投資家向けに融資条件がまとめられているローンのことです。その名のとおり、建築を想定しているのが基本的な融資商品となります。

アパートローンの内容こそ金融機関によって様々ではあるものの、物件や個人の属性が基準を満たしているのであれば、ある程度抑えられた金利で一定額まで融資を受けることができます。

アパートローンの融資額は、年収が高い方が融資の金額が伸びやすいという特徴があります。

アパートローンのメリットとしては、融資条件さえみたしてしまえば融資を受けることができる点や、融資の審査が早い点があげられます。

他方で、アパートローンのデメリットとしては、融資を受けられる金額に上限があるという点があげられます。

プロパーローンとは何か?

プロパーローンとは、事業者向けの融資全般のことです。不動産投資に限ってなされるものではありません。

融資の内容は、アパートローンと異なり、パッケージ化されていません。個人の属性や事業の実績を踏まえて融資条件が設定されます。

プロパーローンのメリットとしては、融資を受けられる金額に上限がないという点があげられます。事業の実績が良くなるほど大きな融資を受けやすくなります。

他方で、プロパーローンのデメリットとしては、融資の条件をみたすことが難しく(=融資を引くためのハードルが高い)、融資の審査に時間がかかる点があげられます。

まさにアパートローンのメリットとデメリットと対照的であるといえます。

【よくある質問!】融資を引くと個人信用情報機関に登録されるのではないか?

融資を引くと必ず個人信用情報機関に登録される訳ではありません。

個人信用情報機関の登録は、あくまで個人の借入を対象としているため、法人への融資については対象外となります。

アパートローンは、個人向けの融資のため、これを利用した場合、基本的に個人信用情報機関に登録されることになります。

しかし、プロパーローンについては、金融機関によって取り扱いが分かれます。不動産投資は不動産賃貸業という事業についてのものであるという側面を強調する金融機関であれば、事業者への融資とみて個人信用情報機関への登録をしません。逆に、あくまで事業を行っているのは個人であることを強調する金融機関であれば、個人への融資とみて個人信用情報機関への登録をします。

個人信用情報機関に登録されるかどうか気になる方は、融資の担当者や個人信用情報機関に確認するのが良いでしょう。

表1:アパートローンとプロパーローンの比較

  アパートローン プロパーローン
対象 個人 事業者(個人・法人)
タイプ レディメイド、パッケージ オーダーメイド
審査期間
金利
融資期間
限度額 あり なし

不動産投資で融資を受ける順序

不動産投資で融資を受ける場合、サラリーマンかどうかで戦略が変わってきます。

サラリーマンの場合

一般的には、最初は個人向けであるアパートローンを利用し、融資の限度額に達したところからプロパーローンを併用していくことが多いです。

アパートローンはパッケージ商品であることから、年収や物件の利回りなどの条件がマッチしている場合は融資を受けやすく審査のスピードも速いです。

1棟目を買う場合にアパートローンから始めるサラリーマンは多い印象です。

個人事業主や法人の場合

アパートローンは主にサラリーマンを対象としているケースが多く、個人事業主や法人ではアパートローンの対象外となっている場合もあります。

個人事業として不動産投資を行うのであれば、プロパーローンの方が融資を引きやすいので、初めからプロパーローンを利用するという選択をすることも考えられます。

その時に大切なのは、会社の決算書です。

利益が出ていない会社だと銀行融資を受けるのはかなり難しいです。

3期分の黒字決算を求める銀行もあります。

過度な節税をして赤字になってしまうと、融資を受けるのが厳しくなります。

不動産賃貸業では、適切に利益を出して税金を支払うことが継続的に銀行融資を受けるのに大切にです。

【ワンポイント】住宅ローンとアパートローンの比較から考える不動産投資のポイント

住宅ローンもパッケージ化された融資商品である点でアパートローンと共通しています。しかし、住宅ローンはその物件に自身が住むために購入するにあたって受ける融資であるという点で、賃貸をするために購入するにあたって受ける融資であるアパートローンと異なっているといえます。

その性質から、融資に当たって、住宅ローンでは個人の属性である返済能力が重視されるのに対し、アパートローンでは物件の収益性や資産性が個人の属性である返済能力と合わせて重視されます。ここから、不動産投資を行うにあたり融資を受けるには、賃貸による収支の見通しをしっかりと立てておくことが重要であるということがいえます。

アパートローン、プロパーローンのまとめ

不動産投資物件を買う場合、

 ・アパートローン

 ・プロパーローン

のどちらか受けることになります。

不動産投資において銀行融資は必須の知識になりますので、物件を買い進めたい方はぜひ不動産投資DOJOで勉強や質問をしてみてください。

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