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建物評価額の算出方法は?

作成日: 2020/07/06 投稿者名:溝口 矢
更新日: 投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。





建物評価額の算出方法

 

建物評価額は次のような計算により算出されます。


建物評価額=再調達価格×建物面積×残存耐用年数÷法定耐用年数


※残存耐用年数とは、法定耐用年数から築年数を引いた年数のことをいいます。

 

築年数が増えるほど残存耐用年数が減るので、建物評価額も減少します(築年数=法定耐用年数となった場合には、残存耐用年数がゼロになるので建物評価額も0円となりますが、あくまで建物評価額ですので建物自体を使うことは可能です)。

 

 

再調達価格

 

再調達価格とは、1㎡あたりの建物構造ごとの単価のことです。

 

「建物構造ごと」という言い方からもお察し頂けるかと思いますが、再調達価格は建物構造によって変動します。

 

図1:建物の再調達価格


建物構造
再調達価格
鉄筋コンクリート造(RC造)
18~20万円
重量鉄骨造(S造)
15~18万円
軽量鉄骨造(S造)

12~17万円

木造(W造)

12~16万円


【ワンポイント】重量鉄骨造と軽量鉄骨造


重量鉄骨造と軽量鉄骨造のいずれにあたるかは、使用される鋼材の厚みによって決まります。厚さ6mm以上の鋼材が使用されていれば重量鉄骨造厚さ6mm未満の鋼材が使用されていれば軽量鉄骨造となります。

 

重量鉄骨造は厚みがあって頑丈です。その分、建物を建てるにあたっては、地盤を改良したり、きちんとした基礎を築かなければならないため、費用や時間等のコストがかかってしまいます。

 

軽量鉄骨造はその逆です。薄くて軽いので頑丈さは重量鉄骨造に劣るものの、大きな地盤の改良等を要しないため、費用や時間等のコストを削減することができます。

 

重量鉄骨造はマンションやビル、大型店舗、体育館等の大型の建物で、軽量鉄骨造は賃貸アパート等の小規模な建物でとり入れられています。




法定耐用年数

 

法定耐用年数とは、税法上の建物の耐用年数のことです。

 

同じ建物構造であっても、用途によって法定耐用年数は変わります。図2と図3を比較してみてください。

 

2:住宅用建物の法定耐用年数

建物構造
法定耐用年数(住宅用)
鉄筋コンクリート造(RC造)
47年
重量鉄骨造(S造)
34年
軽量鉄骨造(S造)
19~27年
木造(W造)
22年


図3:事務所用建物の法定耐用年数

建物構造
法定耐用年数(事務所用)
鉄筋コンクリート造(RC造)
50年
重量鉄骨造(S造)
38年
軽量鉄骨造(S造)
22~30年
木造(W造)
24年


※法定耐用年数は国税庁HPにて詳細が記載されています。他の用途について知りたい方はそちらもあわせてご覧ください。

 

 

⑷ 建物評価額を算出してみよう!

 

それでは、鉄筋コンクリート造(RC造)マンションで、建物面積が1000築年数が30の場合の建物評価額はいくらでしょうか?




建物評価額の計算方法は


再調達価格×建物面積(延べ床免責)×残存耐用年数÷法定耐用年数

 

でしたね!

 

そして、図1を参考に鉄筋コンクリート造(RC造)の建物の再調達価格は20万円、図2を参考に鉄筋コンクリート造(RC造)の住居用建物の法定耐用年数を47年とすると…

 

20万円×1000㎡×(47-30)÷47=約7234426

 

となります!

 

意外と簡単ですね!

 

次はあなたが気になる建物の建物評価額を算出してみてはいかがでしょうか?



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