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建物評価額の算出方法は?

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建物評価額の算出方法

銀行などの金融機関が建物の担保評価をするときに、どのような計算をするのかご説明いたします。

実際に建物を建築する際にかかる費用は、建築の材料費や内装費用や外構工事など、さまざまな費用が掛かるので正確な計算をするのが難しいです。

そのため、銀行などの金融機関では簡易的な計算方法により建物の評価額を算出しています。

建物評価額は次のような計算により算出されます。

  • 建物評価額=再調達価格×建物面積×残存耐用年数÷法定耐用年数

建物の構造、築年数と延べ床面積が分かれば簡易的に計算できるようになっています。 

築年数が増えるほど残存耐用年数が減るので、建物評価額も減少します(築年数=法定耐用年数となった場合には、残存耐用年数がゼロになるので建物評価額も0円となりますが、あくまで建物評価額ですので建物自体を使うことは可能です)。

具体的に計算方法を解説していきます。

再調達価格

再調達価格とは、1㎡あたりの建物構造ごとの単価のことです。

「建物構造ごと」という言い方からもお察し頂けるかと思いますが、再調達価格は建物構造によって変動します。

図1:建物の再調達価格

建物構造 再調達価格
鉄筋コンクリート造(RC造) 18~20万円
重量鉄骨造(S造) 15~18万円
軽量鉄骨造(S造)

12~17万円

木造(W造)

12~16万円

再調達価格は銀行によって異なるので、あくまで目安の参考数値としてご理解ください。

鉄筋コンクリートの再調達価格は18万円~20万円で見積もっている金融機関が多いですが、実際に建物を建てようとすると20万円ではまったく足りません。

建築会社やエリアにもよりますが30万円~40万円したりするので、担保評価はかなり低く見積もられることになります。

【ワンポイント】重量鉄骨造と軽量鉄骨造

重量鉄骨造と軽量鉄骨造のいずれにあたるかは、使用される鋼材の厚みによって決まります。厚さ6mm以上の鋼材が使用されていれば重量鉄骨造厚さ6mm未満の鋼材が使用されていれば軽量鉄骨造となります。

重量鉄骨造は厚みがあって頑丈です。その分、建物を建てるにあたっては、地盤を改良したり、きちんとした基礎を築かなければならないため、費用や時間等のコストがかかってしまいます。

軽量鉄骨造はその逆です。薄くて軽いので頑丈さは重量鉄骨造に劣るものの、大きな地盤の改良等を要しないため、費用や時間等のコストを削減することができます。

重量鉄骨造はマンションやビル、大型店舗、体育館等の大型の建物で、軽量鉄骨造は賃貸アパート等の小規模な建物でとり入れられています。

法定耐用年数と残存耐用年数

法定耐用年数とは、税法上の建物の耐用年数のことで減価償却の期間になります。

イメージ的には、税法上で何年間で建物の価値が0になるか?という指標です。

RC構造の耐用年数は47年なので、毎年1/47だけ建物の価値が減っていき、47年後に価値が0になるという評価をします。

実際に47年後に価値が0になるわけではなく、決算書上で0円の価値になるというイメージです。

残存耐用年数とは、法定耐用年数から築年数を引いた年数のことをいいます。

築22年のRCなら、残存耐用年数は25年になります。 

同じ建物構造であっても、用途によって法定耐用年数は変わります。図2と図3を比較してみてください。

2:住宅用建物の法定耐用年数

建物構造 法定耐用年数(住宅用)
鉄筋コンクリート造(RC造) 47年
重量鉄骨造(S造) 34年
軽量鉄骨造(S造) 19~27年
木造(W造) 22年

図3:事務所用建物の法定耐用年数

建物構造 法定耐用年数(事務所用)
鉄筋コンクリート造(RC造) 50年
重量鉄骨造(S造) 38年
軽量鉄骨造(S造) 22~30年
木造(W造) 24年

※法定耐用年数は国税庁HPにて詳細が記載されています。他の用途について知りたい方はそちらもあわせてご覧ください。

建物評価額を算出してみよう!

それでは、鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションで、建物面積が1000㎡、築年数が30年の場合の建物評価額はいくらでしょうか?

建物評価額の計算方法は

再調達価格×建物面積(延べ床免責)×残存耐用年数÷法定耐用年数

でしたね!

そして、図1を参考に鉄筋コンクリート造(RC造)の建物の再調達価格は20万円、図2を参考に鉄筋コンクリート造(RC造)の住居用建物の法定耐用年数を47年とすると…

20万円×1000㎡×(47-30)÷47=約7234426

となります!

意外と簡単ですね!

次はあなたが気になる建物の建物評価額を算出してみてはいかがでしょうか?

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