不動産投資講座 Knowledge

今後の不動産投資市場はどうなる?【人口減少、インバウンド、コロナ】

目次|index

  1. インバウンド消費

人口減少が不動産投資市場に与える影響

 

日本の人口は、減少傾向にあります2008年の約12808万人を境に減少を続けており、2020年現在で約12532万人です。そして、この減少傾向は続いていき、2050年には約9800万人と1億人を下回る見込みです(人口については、いずれも総務省統計局資料等参照)。

 

※人口推移の予想は比較的正確であるといえます。既に各年齢の人口が把握できており、そこから統計的に各年齢の人口の増減を予測することができるためです。したがって、日本における人口減少は、特別な政策が設けられるなどの特殊な事情がない限り、基本的に避けられない未来であるといえるでしょう。

 

図1:日本の人口推移(将来予想含む)


人口減少といっても、減少の程度は地域ごとによって異なります。大都市圏では現状維持または微増となる(人口減少しない)可能性が十分あるのに対して、地方における著しい人口減少は必至です(現時点でも、47都道府県のうち、5か所以上で、1年あたりの人口減少が1%を超えています)。

 

このような状況から、地方の不動産に対する需要は基本的に減少していくといえます(ただし、後述のように観光資源が豊富な地域では需要が高まる可能性があります)。

 

そのため、借主が見つかりづらくなったり(空室リスクの上昇)、物件の売却先が見つかりづらくなる可能性が高まります。

 

地方は、物件価格が(都市部と比較して)安いために、利回りが高くなる傾向にありますが、この高利回りを理由に購入することによるリスクには十分な注意が必要といえるでしょう(利回りに着目する際の注意点については、「利回りで収益性をチェックしよう!」という記事で簡単に触れています。よろしければご覧ください)。

 

 

インバウンド消費

 

インバウンド消費とは、訪日外国人観光客が日本国内で商品やサービスの利用により生じる消費のことです。日本では、上述のとおり人口減少が続く以上、インバウンド消費をどれだけ増加させることができるかが経済発展のカギになると考えられています(観光立国推進基本法参照)。

 

このような点から、これまでも観光都市である北海道や京都では、従来からインバウンド消費を狙った不動産投資が盛んに行われていました。

 

しかしながら、新型コロナウイルスの影響により、2020年の訪日外国人数は激減しました。これにより、インバウンド消費を狙った不動産投資は勢いをなくしている面があるようです。新型コロナウイルスの問題が収束すれば、訪日外国人数は再び増加することに期待できるものの、今後の状況が不透明であること、諸外国の経済的ダメージの深刻さや政策によってはインバウンド消費の盛り返しにまで時間がかかる可能性があることを踏まえ、こうしたインバウンド消費狙いの不動産投資を行うべきかにつき慎重な判断が求められるといえるでしょう。

 

ワンポイント 新型コロナウイルスによるその他の影響

新型コロナウイルスの影響による景気悪化による影響は、不動産にも及び得るところです。物件価格が下落することも十分に考えられます。

 

特に事業用物件の物件価格の下落は免れないでしょう。営業自粛や時短営業による経営への打撃は非常に大きく、廃業や一時閉店による空き店舗・空き事務所が増加しています。リモートワークへの切り替えがこうした空き店舗・空き事務所の増加傾向に拍車をかけています。これらにより借主募集の競争が激化し賃料相場が下落するため、利回りが低下してしまいます。その結果、物件価格も下落します。

 

また、物件価格がさらに下落する可能性や自らの就職・資産等の状況の悪化の可能性を踏まえて、購入を躊躇する方も少なくないと予想できます。そのため、一般の方による不動産取引を中心に、不動産取引が低調気味になる面が出てくることも考えられます。

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