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フルローンとオーバーローン

作成日: 2020/07/30 投稿者名:溝口 矢
更新日: 投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。






不動産投資は、自己資金のみを元手として行わなければならない訳ではありません。銀行をはじめとする金融機関からの融資を引いて、レバレッジをきかせて行うことで、大きなリターンを得ることができる点が、他の投資との違いであり魅力です(詳細は、「レバレッジ効果で目指す多額の利益」という記事をご覧ください。)。

 

そこで、今回は、不動産投資の融資についての話で頻繁に出てくる、フルローンやオーバーローンについてご説明いたします。

 

※自己資金を(あまり)使わずに物件を購入できるフルローンやオーバーローンは有用ですが、物件の購入費用の全てを借入で賄うものであるために、ローンの返済額が大きくなり月々の収益に影響を及ぼすという点を捉え、これらにつき否定的な意見もあります。



フルローンとオーバーローンの定義

 

フルローンとは、物件価格と同じ金額の融資を受けることをいいます。

 

オーバーローンとは、物件価格のみならず諸費用まで含めた金額の融資を受けることを言います。

 

このほか、物件価格より少ない金額の融資を受ける一部ローンというものがございます。


13つのローン




フルローンとオーバーローンのメリット

 

①レバレッジ効果に期待できる

 

冒頭でも触れましたが、フルローンやオーバーローンを利用する場合、自己資金が少なくても不動産投資に挑戦して大きなリターンを得られる可能性があるという点は大きなメリットのひとつといえます(詳細は、「レバレッジ効果で目指す多額の利益」という記事をご覧ください。)。

 

②投資効率が良い

 

不動産投資は、様々な投資の中でも自己資本利回りが良いとされています。

 

※自己資本利回りとは、投資で得た収入を自己資金で割って算出する利回りのことをいいます(詳細は、「利回りで収益性をチェックしよう!」という記事をご覧ください。)。

 

フルローンやオーバーローンを利用する場合、この自己資本利回りを高めることができます。自己資金を抑えて投資を行うことができるからです。

 

自己資本利回りが高いということは、自己資金を効率よく活用してより大きな利益を生み出せているということです。

 

③自己資金を確保できる

 

フルローンやオーバーローンを利用する場合、手元に自己資金を残しておくことができます。

 

手元に自己資金があれば、更なる投資を行えるなどの選択肢が広がりますし、投資した不動産にまつわる出費(修繕費等)にも対応しやすくなるので、余裕を持った投資ができることになります。

 

※修繕等についての対応の早さは、空室率に影響を与えることもあるので、安定した賃料収入を維持するという点からも重要といえます。

 


フルローンとオーバーローンのデメリット

 

①キャッシュフローが少ない

 

1をご覧いただければ分かるように、フルローンやオーバーローンを利用する場合、物件の購入費用の全てを借入で賄うことになるため、ローンの返済額が大きくなり月々の収益に影響が及びます

 

1を参考に同じ金利・融資期間で一部ローンとフルローンやオーバーローンの返済額を計算してみるとキャッシュフローの差が良く分かると思います。

 

②金利上昇の影響を受けやすい

 

フルローンやオーバーローンを利用する場合、物件の購入費用の全てを借入で賄うことになります。物件の購入費用は高額であるため、金利が上昇すれば、キャッシュフローに大きな影響が及びます

 


最後に

 

今回は、不動産投資を行うにあたって必ず押さえておくべきフルローンとオーバーローンの基本的なポイントについてご説明いたしました。

 

不動産投資にあたっては融資の申込みをするかどうかをご自身で判断する必要があります。その際にこの記事が参考になれば幸いです。



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