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物件購入までの流れ!

作成日: 2020/08/19 投稿者名:溝口 矢
更新日: 投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。






不動産売買は、次のようなステップで行われます。




※全てのステップを踏まないことや順番が前後することもあります。

 

今回は、それぞれのステップについて簡潔にご説明をいたします。なお、法的なポイントについては、「不動産売買の流れと民法改正」という記事が参考になります。

 

 

物件リサーチ

 

不動産の購入にあたっては、事前のリサーチをしておくことが欠かせません。

 

その際、物件の種類ごとのチェックポイントを押さえておくと良いです。

 

例えば、1棟アパートの場合、価格の安い物件が多いため、利回りの良い物件を選ぶと良いとされています(ただし、競合物件も多いため、空室リスクには注意が必要です)。

この点については、「物件ごとのチェックポイント!」という記事で詳しく解説しています。

 

 

物件リサーチの方法は、机上調査現地調査2通りがあります。

 

机上調査とは、書類やインターネットで物件の確認を行うことをいいます。机上調査においては、物件の権利関係と公法上の規制に着目すると良いです。

 

現地調査とは、現地を視察して物件の確認を行うことをいいます。現地調査においては、立地条件や個別的要因に着目しましょう。

 

机上調査と現地調査については、「物件リサーチのコツ、教えます!」という記事で詳しく解説しています。

 

 

買付申込

 

買付とは、物件購入の希望を売主に対し伝達することです。

買付にあたっては、物件の希望購入額や取引条件等を明記した買付申込書(買付証明書・購入申込書)を作成し売主に提出することが一般的となっています。

 

買付に対して、売主が売渡許諾書を交付するなどして承諾をしても、ただちに不動産の売買契約は成立しません。そのような意味で買付に法的拘束力はないといわれています。

希望の物件を押さえるために積極的な買付をすることも良いと思います。

 

ただし、闇雲に買付申込を行うことは不動産業者からの信用を損なうことになるので避けましょう。場合によっては、損害賠償責任を負うこともあります(福岡高等裁判所平成7629日判決(平成6年(ネ)第236号)では、買付申込後のキャンセルにつき契約締結上の過失があるとして損害賠償責任を負うとの判断がなされました)。

 

 

融資の仮審査

 

融資の仮審査にあたっては、①仮審査申込書、②源泉徴収票又は確定申告書、③返済予定表(借入がある場合)、④本人確認書類を用意する必要があります。

買付後、速やかに融資の仮審査に移れるよう準備を進めておきましょう。

 

 

重要事項説明

 

宅建業者が仲介業者や売主である場合、原則として、重要事項説明(契約に関する重要な事項についての説明)が行われることになっています(宅建業法35条)。

 

不動産取引を専門に業として行う者に重要な事項を説明するよう求めることで、買主の保護を図ろうとするものです。

 

実際の重要事項説明では、淡々と説明されてしまうことも多いのですが、説明の際に不明点や疑問点があれば遠慮なく質問するようにしましょう。

 

ここが売買契約前に不動産の問題点を洗い出す最後のチャンスです。

 

 

売買契約

 

不動産の購入は売買契約(民法555条)にあたります。

売買契約を締結するにあたっては、重要事項説明とのずれがないかをきちんと確認するようにしましょう。

 

売買契約の内容については、重要事項説明のように法律で宅建業者に説明が義務付けられているものではありませんので、ご自身できちんとチェックする必要があります。

 

 

融資の審査・承認

 

融資の本審査では、仮審査時に必要であった書類に加えて、①金融資産証明書類、②印鑑証明書、③納税証明書、④給与明細、⑤住民票等の提出が金融機関から求められます。

 

審査の結果、問題がなければ金融機関からの承認が下り、融資を受けることができます。

 

 

金銭消費貸借契約

 

金融機関から融資を受ける(お金を借りる)ことについての契約を法律上、金銭消費貸借契約(民法587条)といいます。

 

金銭消費貸借契約を締結するにあたっては、融資額や融資条件、返済期日に関する契約書等の記載について、事前の説明やご自身の理解とずれがないか慎重にチェックするようにしましょう。

 

 

管理会社の決定

 

不動産投資において物件の管理をどの管理会社に任せるかは重要です。

どの管理会社に任せるかによって空室リスクやトラブル対応のコスト等が大きく異なることもあります。

 

また、管理方法についても事前に確認できると良いでしょう。物件によって、通常の管理方法とサブリースという方法のどちらが良いかは変わります(管理会社の意向もあるので買主の一存で決められる訳ではないことにはご注意ください)。

 

 

代金支払・引渡し

 

不動産の売買契約を締結した場合、買主は代金支払について、売主は目的物の引渡しについて義務を負います。事前に調整し、確実に履行がなされるようにしてください。

 

登記関係の手続については、司法書士に相談することをおすすめいたします。



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