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【フォーマットあり】買付証明書とはなにか?書き方のポイントを詳しく解説

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今回は、物件購入にあたって売り主に必ず提出する買付証明書(買い付け申込書)について詳しく解説します。


買付証明書は買い付け申込書ともいわれていますが、この二つの目的や役割は同じものなので、買付証明書として開設していきます。


買付証明書とは、「不動産を買いたいです」という意思表示としての役割を示しています。売り主さんはこの証明書を見て、売却するかどうか決断するという流れとなります。

 

※物件購入の一連の流れについては、「物件購入までの流れ!」という記事で説明しております。

 

買付証明書のフォーマットはこちら(PDF)

買付証明書のフォーマットはこちら(excel)

買付証明書のフォーマットはこちら(Googleスプレットシート)

 

買付証明書とは?

 

買付証明書とは、物件購入の希望を売主に対し伝達することです。

 

買付証明書には物件の希望購入価格や取引条件等を明記し、売主に提出することが一般的となっています。

 

買付証明書には、定められた書式はありませんが、概ね下記図1のような内容の記載になると思います。「買付証明書」で検索するといくつか雛型が見つかるので、見比べてみると勉強になります。

 1:買付証明書の例



 

買付証明書に書く項目

買いたい不動産の情報

 購入を申し込みたい不動産の情報を書きます。

  • 物件名
  • 所在地
  • 土地と建物の面積

希望購入価格

 

買付証明書に記載する希望購入価格は、後に大きく変更することが難しいので慎重に設定するようにしましょう。

 

物件の周辺相場を踏まえて希望購入価格を設定することをおすすめいたします。

物件の周辺相場を調べるにあたっては、国土交通省の土地総合情報システムが便利です。物件があるエリア等の過去の取引情報を調べることができます。

 

※あわせて、物件価格がどのように決まるかも頭の片隅で意識しておくことは有意義であると考えます。詳しくは「物件価格はどのように決まる?」という記事をご覧ください。


買付証明書では、売出価格(販売価格)よりも低い金額を売買金額として設定することで、値引き交渉を行うことが可能です。このような行為を「指値を入れる」といいます。


例えば4000万円の不動産を3800万円で申し込むことも可能です。売り主さんがこの価格で合意してくれれば交渉成立となります。却下されれば、3800万円ではかえません。

もっとも、売主としてはできる限り高額で物件を販売することを望むのが通常ですから、根拠もなく減額交渉を行っても応じてもらえないどころか、売買契約自体拒まれてしまう可能性もあります。指値を入れる際には、売主に納得してもらうために、根拠を示すようにしましょう(一例として上記図1の第3の部分を参考にしていただければ幸いです)。

 

あまりにも安すぎる指値をすると、不動産屋さんから受け付けてくれないケースもあります。仲介の不動産屋さんと相談しながら指値を入れるのが良いでしょう。

手付金額

 売買契約時に支払う手付金額を書きましょう。

金額は不動産価格の5%~10%くらいが一般的です。

売買契約以降、自己都合で売買を取りやめる場合は手付金を放棄することになります。

一方で売り主都合で契約を解除する場合は、手付金の倍返しする契約となります。


どうしても欲しく契約を解除されたくない場合は、手付金を多めに入れるケースもあります。


支払方法

不動産購入金額の支払いをどうするかを書きます。

一般的には銀行融資を使って買うケースが多いでしょう。その場合は銀行融資と書き、「融資特約あり」と書きましょう。

融資特約とは、銀行融資が付かなかった場合に契約を解除できるという特約です。


売り主さん側からすると、「融資が付かなかったら契約流れるよね」というように、確実に買ってくれるというような印象は薄まります。


人気の物件は、たくさんの投資家から買付証明が出されます。その時に一歩リードしたいのでしたら、融資特約を付けずに買い付けを入れと本気度が伝わり優先されやすいです。

しかし、銀行融資が付かない場合は手付金放棄するか現金買いする必要が出てくるので、初心者は行わないほうが良いでしょう。


その他条件

大幅な指値をする場合、その他の条件のところに、自己紹介とかどうしてこの物件が欲しいのかとか熱い思いを書く方がいらっしゃいます。熱い思いを書くことで、売り主さんの心が動き、指値が若干通りやすくなるということのようです。



買付申込の法的拘束力

 

買付申込に対して、売主が売渡許諾書を交付するなどして承諾をしても、ただちに不動産の売買契約(民法555条)は成立しません。

 

その後に売買契約書を作成することによって、売買契約が成立するのが一般的です(東京高等裁判所昭和50630日判決(昭和49年(ネ)第1783号)参照)。

 

そのような意味で買付申込には法的拘束力はないといわれています。

 

※あくまで一般論であり、個別具体的な事情に左右される可能性は否定できません。

 

 

人気の物件は、複数の購入希望者から買付申込がなされることがあります。その場合、売主が買主を決めるポイントは様々です。例えば、購入希望価格が高い現金買いである早く買付申込をしているなどといった点が見られます。

 

※現金買いが評価されるのは、融資の利用がある場合よりも、売買代金を迅速かつ確実に得ることができる可能性が高いからです。早く買付申込をしていることが評価される場面は、売主が早期の物件売却を希望している場合です。

 

 

希望の物件を押さえるために積極的な買付申込をしてみても良いでしょう。

ただし、闇雲に買付申込を行うことは不動産業者からの信用を損なうことになるので避けましょう。場合によっては、損害賠償責任を負うこともあります(福岡高等裁判所平成7629日判決(平成6年(ネ)第236号)では、買付申込後のキャンセルにつき契約締結上の過失があるとして損害賠償責任を負うとの判断がなされました)。

 

※契約締結上の過失とは、契約締結に至るまでに契約当事者の一方の責めに帰すべき行為により相手方が損害を被った場合に、損害賠償をしなければならないとする理論のことです。


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