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ローン特約とは何か?注意点を弁護士概説~融資特約


【相談】不動産売買契約においてローン特約を規定する場合の留意点を教えてください。

私は、金融機関から融資を受けて、土地を購入することになりました。売買契約書においてローン特約を規定することになっていますが、どのような点に留意する必要があるのでしょうか。 

【回答】当事者間で疑義が生じないように、どのような事情が発生した場合に、誰が、いつまでに、売買契約を白紙解約できるのか等について明確に定めておく必要があります。

ローン特約に関して、重要なのは、どのような事情が発生した場合に、誰が、いつまでに、白紙解約ができるのかという点です。

その点について、当事者間で疑義が生じないように、明確に定めておく必要があります。

また、「ローン特約」と銘打たれていたとしても、売主の判断によってしか契約の解除が認められないような規定になっていることもあるので、十分に内容を理解した上で、契約を締結しなければなりません。

ローン特約とは(ローン条項、融資特約)

不動産は高額であるため、金融機関から借入れを行い、購入代金に充てることが一般的です。

通常、買主側に債務不履行があれば、売買契約が解除されて手付金を没収されたり、違約金を支払うことになります(参考:売買契約でのチェック事項とは)。

しかし、融資を受けられない結果として代金を支払えないことと、他の債務不履行とを同列に扱うのは、必ずしも妥当とはいえません。

そこで、買主が融資を受けられない場合の救済措置として、契約を白紙に戻し、かつ、手付金を没収されることなく買主に返還されるという取決めを行うことがあります。

これがローン特約です。これが融資特約ローン条項ともいわれます。

ローン特約の種類

ローン特約には、以下の種類が挙げられます。

①解除条件付特約:ローンの借入れが不可能な場合には売買契約が当然に解除されて効力を失うとするもの。

②停止条件付特約:ローンの借入れが可能な場合には売買契約の効力を生じるとするもの。

③解除権留保型特約:ローンの借入れが不可能な場合には売主又は買主が契約を解除することができるとするもの。

ローン特約に関して、契約書に記載された文言から一義的に特約内容が解釈できない場合、その解釈がしばしば争いになります。

裁判所は、ローン特約の文言、契約に至るまでの交渉状況を含めて、当事者間でどのような合意がなされていたかを判断します。

そして、当事者の対応や解約の主張に至る経緯等も踏まえた上で、ローン特約の適用の可否を判断しています。

以下、参考になり得る裁判例を2件、紹介いたします。

裁判例のご紹介

(1)福岡高判那覇支部平成11年8月31日

事案の概要:

買主は複数の金融機関でローンの申込みを行いましたが、期限内にローン融資を得ることができませんでした。

そこで、売主は買主に対し、売買代金の支払いを催告した上で、売買契約を解除する旨を通知しました。

買主は、融資を得ることができない状況の中で、売買契約の効力の維持を希望し、売主は売買契約の解除を主張したという事案です。

ローン特約の文言:

買主は、銀行、公庫のローンの借入れをして(ローン申込額・1700万円、関係書類提出日・平成7年5月29日)、売買代金を支払うこととし、ローン借入れ不可能の場合には、売主は、受領した金員を買主に返還して売買契約を解除するものとする。ただし、買主が契約締結後、勤務先を変更したり、必要書類等の提出を遅滞したりした場合には、この限りではない。

裁判所の判断:

本件では、「ローン実行の期限は定められているものの、解約権行使の時期や方法等の定めはなく、ローン特約の文言や重要事項説明の内容等を総合すると、右ローン特約は、」買主が「遅滞なく必要書類等を提出してローンの申込みをしたにもかかわらず、期限内にローンが実行されない場合には、改めて期限の猶予等の合意がされない限り、右期限の経過をもって当然に本件売買契約が解除となる旨を定めたものというべきである。」と、本件のローン特約は、解除条件付特約であると解釈しました。

その上で、買主が期限内に融資が得られなかったことにより、当然に本件売買契約は解除されたものというべきであると判断しました。

(2)東京地判平成15年3月25日

事案の概要:

買主は、期限内に金融機関からローン融資の内諾を得ていたにもかかわらず、期限経過後に融資申込みを撤回したと考えられると認定された事案です。

買主は、売買契約はローン特約によって解除されたとして手付金等の返還を求めました。

他方、売主は、買主は自らの都合でローンの申込みを中止したのであって、ローン特約は適用されないとして紛争となりました。

ローン特約の文言:

本契約は買主が金融機関(都市銀行・信用金庫)のローン借入れを条件として締結するものであって、万一ローン借入不可能の場合には売主は受領する金員を全額買主に返還して本契約を解除するものとする。

裁判所の判断:

本件では、「同特約は、」ローン特約の「期限内に買主が融資内諾の目途が立たない事態に至った場合に、売主の解除権行使を待って契約解除の効果が発生するとの事理を定めたものと解するのが相当である(上記の場合でも、売主が直ちに解除権を行使せず、買主が更なる融資の方策を講ずる期間の猶予を与える途を選択することもあり得る。)。」として、本件のローン特約は、解約権留保型特約であると解釈しました。

その上で、買主が、期限内に融資の内諾があったにもかかわらず、期限経過後に融資申込みを撤回したと考えられることを認定し、このような場合に、「上記特約の適用がないことは明らかというべきであり」、買主は売主に対し、「本件手付金の返還を請求し得ない。」と判断しました。

買主からみたローン特約のトラブル防止

「ローン特約」というだけで、一義的にその内容が定まるものではありませんが、そもそもローン特約がない場合には、住宅ローンの承認を受けることができなかった買主は、手付金を放棄して契約を解除することになってしまいます。

買主が住宅ローンを使う取引においては、ローン特約をきちんと設けておくことが紛争予防の第一歩になります。

そして、重要なのは、どのような事情が発生した場合に、いつまでに、誰が、白紙解約ができるのかという点です。その点について、当事者間で疑義が生じないように、明確に定めておく必要があります。

また、「ローン特約」と銘打たれていたとしても、売主の判断によってしか契約の解除が認められないような規定になっていることもあるので、十分に内容を理解した上で、契約を締結しなければなりません。

トラブル防止~融資を受ける銀行名を書く

銀行名が書いていないことで、ほかの銀行で融資を受けられる可能性があるとしてトラブルになるケースがございます。

トラブル防止~融資の条件を書く

3000万円の融資を希望していたが2000万円しか融資の金額が伸びなかった場合、融資特約で白紙撤回したいとしても、融資は承認されているので白紙撤回を拒否されトラブルになるケースもあります。

売買契約書の融資特約に、金額、融資期間、金利を書いておくことでトラブルを事前に防げます。

売主からみたローン特約におけるトラブル防止

安易にローン特約を置いた場合、契約締結後に買主の気が変わって契約をやめたくなったとき、買主が、融資が受けられないことを口実に、ローン特約を使って契約を解除して、手付金の返還を受けることになり得ます。

また、買主の信用力がない場合には、いつまで経っても融資の承認が受けられず、売主が宙ぶらりんの不安定な状態に置かれることになります。

そのため、ローン特約による契約解除を無制限には認めない内容にしておくことが重要です。

具体的には、契約解除可能な期限を明確に区切り、かつ、契約締結時に融資申し込み銀行を特定して契約書に明記する等しておきます。

もしローン特約に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします

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