この記事をご覧の皆さんの中には、不動産を売る際にどのようにして売ればいいのか分からなく不安であると考えている人もいるのではないでしょうか。

不動産を購入する際に売買契約書の締結や登記などの一連の手続きを経て購入に至りますが、売却する場合にも一連の流れがあり、それらについて知っておくことが円滑な不動産売却の実行に繋がりますので重要です。

そこで、今回の記事では、不動産を実際に売却していくうえでの流れと方法などについて説明していきます。

不動産売却の全体的な流れについて

不動産売却の全体的な流れについては、どのような流れに沿って実行していけばいいのでしょうか、具体的には以下のような流れに沿っていくことになります。 

相場を調べる

自分の手持ちの不動産を売却する際には最初に自身の物件はどのぐらいの価格で売れるのかについて大まかにでも知ることが重要です。

どのくらいで売れるのかを知っておかないと、相場よりも大幅に高い価格付けをして売却手続きをしてしまうなどしてしまい、売却をうまく進めることができなくなってしまいます。

スーモや楽待、HOME'Sなどのサイトを利用して、売却を検討している不動産と似た不動産の売却価格を調査し、自身の不動産の想定される売却価格を事前に把握しておくようにしましょう。

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不動産会社へ売却の査定依頼を行う

おおまかな売却相場を調べたら次に行うのが自身の不動産の売却を不動産会社に依頼を行っていくことになります。

不動産会社を選ぶ際には、大手の不動産会社を選ぶのがおすすめで、大手の不動産会社の方が小さい不動産会社よりも多くの顧客を抱えており良い条件でのマッチングを成立させやすくなっているからです。

また、一度の申し込みで複数社に査定依頼を出せる一括査定で価格の査定を行えるサービスも同時に利用しておくと自身の希望する条件での売却を行える可能性が高くなります。

一括査定を簡単に申し込めるサービスとしては、すまいValue 、HOME4U、SUUMOなどのサイトで提供しているサービスがあり、簡単に利用することができます。

不動産会社に売却依頼をする際には、過去の売買事例などももらっておいて、提示された価格が妥当なものであるのかを判断するための資料として活用するのが良いでしょう。

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媒介契約を行う

不動産会社に自身の不動産の売却を依頼する際には媒介契約という契約を結び売却を実行してもらうことになりますが、その契約には以下の3つのような契約があります。

①一般媒介契約

「一般媒介契約」とは、複数の不動産会社に売却を依頼することができうえ、自身で見つけてきた購入者と不動産会社を通さず直接的に売買契約を結ぶことができる契約のことです。

この契約の場合は、指定流通機構(レインズ)への登録義務がなく、依頼者に対して販売状況の報告の必要がありません。

この契約の大きなメリットとしては、複数の会社に依頼できることから1社だけに依頼するよりも比較的多くの購入希望者を探すことができるので良い条件での購入者を見つけやすい点が挙げられます。

逆に、デメリットとしては、頑張って購入者を見つけてきても他の会社が見つけてきた購入者と売買契約を成約されてしまうと無駄骨になってしまい利益を獲得できなくなるので、購入者を見つける活動を頑張ってくれない可能性が高い点が挙げられます。

さらに、指定流通機構(レインズ)への登録義務もないうえ、販売状況の報告義務もないため販売状況の透明性が外部から確保しにくくなっている点もデメリットであると言えるでしょう。

②専任媒介契約

「専任媒介契約」とは、複数の会社に依頼することはできませんが、自身で見つけてきた購入者とは不動産会社を通さず直接的に売買契約を結ぶことができる契約のことです。

また、指定流通機構(レインズ)の登録義務があるうえ、14日に1回以上の依頼者への販売状況の報告義務があります。

この契約の大きなメリットとしては、1社にしか依頼することができないので、その依頼された会社にとって頑張って購入者を見つけてきて売買契約を成立させれば自社のみ利益を獲得できるので、販売活動を頑張ってもらいやすい点が挙げられます。

また、販売状況の報告義務があるので、状況を把握しやすく依頼者側からしても安心して任せることが可能です。

逆に、デメリットとしては、その依頼した会社の良い購入者を見つけてくる能力が低い、または、あまりやる気のない会社である場合などには売却を上手く進めることができず、依頼者側にとって都合が悪い状況に陥ってしまう可能性がある点が挙げられます。

③専属専任媒介

「専属専任媒介」とは、1社しか売却の依頼をすることができないうえ、自身で見つけてきた購入者とも直接的に売却を行うことが禁止されている契約のことで、その購入者に売却したい場合には契約した不動産会社を通さなければなりません。

また、指定流通機構(レインズ)の登録義務があるうえ、7日に1回以上の依頼者への販売状況の報告義務があります。

この契約の大きなメリットとしては、上記の「専任媒介契約」と同じく販売活動を頑張ってもらいやすい点、3つの媒介契約の中で一番報告義務が重いので販売状況を一番把握しやすい点などが挙げられます。

逆に、デメリットとしては、1社にしか依頼できないので依頼した会社の販売能力が低ければ良い条件の購入者を見つけることができない点、自身で見つけてきた購入者と基本的に売買契約を結ぶことができない点が挙げられます。

最後に、以下において3つの媒介契約の特徴を表に簡単にまとめておきます。

不動産会社に依頼する際に結ぶ契約としては、人や目的によって異なるとは思いますが、専任媒介契約を結ぶことが一般的であるようなので、売却依頼の契約を結ぶ際にはこの点についても参考にしてみてください。

売却活動～購入申し込み

不動産の査定で決めた価格で売り出しに出し、会社のホームページや広告などを見た購入希望者からの問い合わせを不動産会社が受け、その問い合わせに対して物件の案内・説明を行っていくことになります。

物件を案内した人の中から購入の申し込みがあった際に、不動産会社から購入希望者が現れた趣の連絡を受け、その購入希望者に売却する意思が依頼者にある場合に売買契約の手続きを行っていきます。

また、売買契約の手続きを行っていく際には、購入者からの価格についての値引き交渉を受けることもあるので、この点についても事前に押さえておきましょう。

さらに、売却活動～購入申し込みの流れの中でもう1つ押さえておくポイントとしては「融資特約」の存在が挙げられます。

「融資特約」とは、不動産の購入を申し出た購入者が銀行からのローンが下りなかったなどを理由として売買契約を解除する場合にでも、購入者が支払い済みの手付金の返還が受けられるうえ、契約解除に関する違約金の支払いも必要とならない特約のことです。

このように不動産の売買を行っていく際には、この融資特約の存在により買主側の保護が図られており、売買契約が正式に成立してもこの特約の適用により契約が解除され、当初見込んでいた代金が全く受け取れないということもあるので注意してください。

売買契約

応募してきた人の中から購入者を誰にするか決まったのちに、購入者側の住宅ローンの認可が下りてうえ、購入者側の物件に関する最終確認が完了すれば正式に売買契約を結んでいくことになります。

購入者側と売買契約を結んでいくうえで初期に設定した条件での契約成立に問題がなければそのまま売買契約が成立しますが、お互いに条件の交渉をした結果いくつかの修正点があればそれらの修正後に売買契約を成立することになります。

具体的な売買契約成立の簡単な流れとしては、以下のようになっています。

また、売買契約を成立させ円滑に物件の売却を行うためにも事前に以下のような必要書類を準備しておくことが重要です。

1.         実印・認印

2.         身分証明書

3.         登記済権利証

4.         印鑑証明書

5.         収入印紙

これらの必要書類を契約成立の日までに用意し、上記のように契約内容について当事者が確認を行いつつ、手付金を受領してのち契約書にお互いに署名することによって契約が正式に成立します。

加えて、重要事項の説明についてですが、以下のような事項についての説明になるので最後に確認しておいてください。

1.         対象不動産に関する権利関係

2.         法令上の制限

3.         不動産の管理状態

4.         契約解除に関する事項

5.         「建物状況調査」実施の有無および内容 などについて

決済と引き渡し。所有権移転。ローン返済

売買契約が正式に成立すると、その契約で定められた期日に物件を購入者側に引き渡すとともに売却代金を受領することになります。

しかし、売主側に対象の売却物件に関する住宅ローンの支払いが完了していなく、残債が残っている場合には、売主が住宅ローンを受けた金融機関に対して同時に残りの額の返済を行わなければなりません。

住宅ローンの残りの残債について返済を進めるとともに、住宅ローンを受けた金融機関に連絡して抵当権抹消書類の準備をしてもらい、対象の物件に設定されている抵当権についての抹消を行い、購入者に物件を引き渡す最終準備をしていきます。

次に、購入者に対して不動産を引き渡す前にしなければならない事項としては、「境界の明示義務」に基づき隣地との境界について確定するための土地の確定測量を行うことが挙げられます。

境界の明示を事前に行っていないと、その物件の購入者と隣接する土地の持ち主との間で不動産の利用上に関しての予期せぬ問題などが発生してしまう可能性がありますので、売主は引渡し前に境界の確定を行っておくことが必要です。

最後に、不動産会社へ仲介手数料の残りの半金、司法書士へ登記費用の支払いを行い、購入者からの売買代金を受け取ります。

購入者からの売買代金を受け取ることで、一連の物件の売却に関する決済が完了して完全に売主から購入者に不動産の所有権が移転することになるのです。

まとめ

ここまで、不動産を実際に売却していくうえでの流れと方法などについて説明してきましたが、いかがでしたか。

手持ちの不動産を売却するためには、依頼する不動産会社の選び方や契約の内容、その後の購入者とのやり取りやその際に必要となる書類の内容などについて事前に学習しておくことにより、問題の発生を防ぎつつ、不動産の上手な売却を実現することが可能となります。

この記事をご覧の皆さんは、今回の記事で説明した内容を参考にして、不動産を実際に売却していくうえでの流れと方法などについての学習に役立てると良いのではないでしょうか。

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