今回は、不動産投資物件の種類ごとのチェックポイントをご紹介いたします。

不動産投資物件は、

• １棟アパート
• １棟マンション
• 区分マンション
• 戸建て

 の４種類があります！

それぞれの種類で特徴が大きく異なります。

これから不動産投資を始められる方は、どの投資物件が自分に向いているのか？という目線で見ていただければ、きっとこれからの物件調査に役立つと思います。

※物件の種類についての簡単なまとめは「投資対象の物件は？投資家には誰でもなれる？」という記事にございます。是非ご覧ください。

1棟アパート

1棟アパートの建物構造は、木造（W造）が多いため、鉄筋コンクリート造（RC造）等と比較すると法定耐用年数が短い傾向にあります。また、インターネット上に掲載されている物件は、法定耐用年数を超えているものも多く、資産価値は低いです。

しかし、裏を返せば価格の安い物件が多いといえます。そのため、1棟アパートを不動産投資の対象とする場合は利回りを重視で物件を選ぶとよいとされます。

ただし、同じような競合物件が多く、空室リスクが高いことには注意が必要です。

管理のコストがあまりかからず、融資が付きやすいことも1棟アパートを不動産投資の対象とするメリットといえるでしょう。

1棟マンション

1棟マンションの建物構造は、鉄骨(S造)か鉄筋コンクリート造（RC造）がほとんどです。鉄筋コンクリート造（RC造）は、法定耐用年数が住宅であれば47年と長い点がメリットです（法定耐用年数について詳しく知りたい方は「建物評価額の算出方法は？」という記事をご覧ください。）。

このメリットを十分に享受するためには築年数を確認することが大切です。残存耐用年数（法定耐用年数－築年数）が25年以上の物件が良いとされています。

また、1棟アパートと比較して空室リスクを分散できる点や資産価値が高い点、融資が高額なために資金効率が良い点もメリットといえるでしょう。その分、融資のハードルは高いですし、自己資金も一定程度必要となります。このあたりについては、「レバレッジ効果で目指す多額の利益」という記事が参考になるかもしれません。

区分マンション

区分マンションは、物件価格が安く、少ない予算で不動産投資を行えるのがメリットです。融資を引きやすく流動性が高い点も魅力です。

他方で、実質利回りが低く（利回りについては、「利回りで収益性をチェックしよう！」という記事が参考になります）、空室＝家賃収入なしとなる点がデメリットです。

そのため、いかに空室がないようにできるかが重要となります。最寄り駅からの近さといった利便性や景観の良さがポイントになるでしょう。

一戸建

一戸建は、利回りが比較的高い物件が多く、長期間の入居が期待できる点がメリットです。また、管理費があまりかからないというところも良い点です。

他方で、築古物件については修繕費用がかかってしまうこと、資産価値が高くないこと、退去時のリフォーム代がかかる可能性があることといったデメリットがあります。

一戸建で利回りのよい物件の例として、地方で駅から遠い物件があげられます。そのような物件では、駐車場の有無や賃貸の需要があるか否かがポイントになります。

なお、すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件を探すのが初心者に定番の方法のひとつです。入居者を探す手間が省けますし、入居者がすでに入っている点である程度は賃貸の需要があるとみることができるためリスクがある程度抑えられているとみることもできるからです。

各物件の特徴

以上のメリット・デメリットを踏まえつつ、簡単に物件ごとの特徴をまとめると次のようになります。

あくまでひとつの指標にすぎませんが、これをベースに自分なりに基準をもって物件の調査を行うことで、不動産投資の成功に役立てていただければ幸いです。

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