コラム Column

家賃滞納の住民に対してどのように対処すればよいか教えてください 


不動産経営をしていると、必ずと言って良いほど家賃滞納は起こり得ます。初めて滞納が起きた場合、「何をすれば良いのか?」「どこまでやって良いのか?」分からないことが多いかと思います。

 

ただ、ご安心ください。法的手段を使えば、たとえ全く支払うつもりがない悪質な滞納を続ける住人にも対処ができます。

 

今回は、家賃滞納をする住人に対する対処法を【初期段階】と【悪質な場合】の2つの段階からご紹介します。

関連記事:【弁護士解説】家賃滞納トラブル! 具体的な対処法を実例を元に解説

 

家賃滞納【初期段階】の対応|まずは督促をする

家賃滞納を何ヵ月も放置するオーナーの方はいないでしょうから、まだ【初期段階】の方が多いでしょう。

 

単なる支払い忘れや一時的な残高不足などで支払えていないケースも多いですので、まずは柔らかい態度で支払ってもらうようにお願いしましょう。

 

電話や書面での督促

督促の方法は電話と書面の2種類あります。

 

電話や訪問

滞納から時間が経っていないようであれば(1週間程度)、まずは電話で支払督促をした方が手っ取り早いです。電話が通じない場合には、しっかり留守電も入れておき、極力連絡が付くようにします。負担でなければ、直接訪問しても良いでしょう。

 

督促状|最初の督促

電話をしても連絡が付かないようであれば、『督促状』を作成して住人に送ります。始めに送る『督促状』の内容は、あくまでも物柔らかな内容で以下の内容を伝えます。

 

  • 支払いができていないことの連絡
  • 金額
  • 振込先

 

滞納から1週間程度の督促であれば、住人の支払い忘れも考えられますので、特に期限は設けずに支払いを思い出してもらう程度で良いです。

 

督促状|何度目かの督促

上記の方法を取っても、反応もなく家賃は支払われない場合、少し厳しい言い方に変えた督促状を送りましょう。

 

  • 支払いができていないことの連絡
  • 金額
  • 振込先
  • 支払い期限
  • 連帯保証人にも請求するという内容
  • 契約解除を検討しているという内容

 

赤文字の内容を伝え、期限内に支払わないようであれば、次の手段を取ることを示唆します。

 

連帯保証人への督促

もし家賃支払いの督促をしているにも関わらず、住人が応じないようであれば、連帯保証人に併せて督促することも可能です。時期的には滞納から1~2ヵ月程度が目安です。

 

まずは上記でお伝えしたように、本人への督促状で連帯保証人にも請求をする旨を伝えた後に実行することをおすすめします。

 

督促をする上での禁止事項

滞納が何ヵ月も続くようになると、オーナーの方も「なんとしてでも払ってもらおう」と躍起になって強引な督促行為を取ってしまうことがあります。

 

ただし、行き過ぎた督促行為は、オーナー側の不法行為にもなり、反対に住人から損害賠償請求をされたり、いざ訴訟になった時に不利になるケースがあります。

 

  • 家賃滞納を周囲の住民に分かるように公表する
  • 連帯保証人以外の近親者への督促
  • 早朝・深夜帯の督促
  • 勤務先などへの督促
  • ドアロック行為や家財の搬出・処分

 

上記のような行為は、不法行為にもなり得ますので、決して行わないようにしましょう。これは、以下の【悪質なケース】で家賃滞納がずっと続いているような悪質な場合でも同様です。

 

参考:「賃貸不動産に係る家賃等の督促行為|(社)全国宅地建物取引業保証協会

 

家賃滞納【悪質な場合】の対応|契約解除や明け渡し請求

上記の対処を行っても、「一向に支払うつもりがない」「連絡が付かない」ような悪質なケースでは、以下のように契約解除や明け渡しを行っていきます。

 

契約解除

家賃を払うつもりがない住人に立ち退いて欲しい場合は、まずは契約解除を行います。家賃滞納による契約解除の明確な決まりはありませんが、通常<spanstyle="color:red;">3ヵ月以上滞納が続いている場合、契約解除も正当だと裁判所から判断されやすいです。

 

明け渡し請求

家賃を払わずに契約解除した住人には出ていってもらいましょう。ただ、ここまで家賃を支払わない住人ですから、直接本人に言っても応じる見込みは低いでしょう。

 

裁判所を介して『明渡請求訴訟』を行います。明渡請求訴訟では、契約解除になった物件を出ていってもらうことを決め、今までの滞納分の家賃も一緒に請求することもできます。

 

「家賃を払っておらず出ていってもらう」ことを認めてもらうだけですので、争点が分かれることも少ないのですが、複雑な手続きや法的知識も必要になるので、弁護士の依頼も検討しましょう。

 

強制退去や差押え

裁判によって明け渡しや家賃支払が認められたなら、強制執行によって強制的に退去してもらったり、財産を差押えて家賃を回収することができます。

 

再び強制執行の申立てを行う必要がありますが、おおよそ申立てから1~2ヵ月程度で強制執行が実行されます。

 

滞納家賃の回収だけの法的手段もある

ここまでは、家賃を払わない住人に対して退去してもらうことを前提とした法的手段でした。

 

中には「退去までしなくていいけど、家賃はしっかり回収したい」とお考えの方もおられるでしょう。家賃を回収するだけの法的手段もありますので、こちらでご紹介します。

 

裁判所による支払督促

裁判所に申立てを行うことで、裁判所から督促状を送ってもらうことも可能です。裁判所からの督促ですので、住人が支払いに応じる可能性が少しは上がることが期待できます。

 

また、住人が支払督促に異議申立てを行わず、応じもしなかった場合、強制執行に移ることが可能となります。強制執行では、給与や預金口座などを差押えて、そこから未払い家賃を払ってもらいます。

 

少額訴訟

数ヵ月の家賃滞納であれば60万円以下であることがほとんどでしょうから、少額訴訟によって支払いと強制執行を認めてもらうことができます。

 

通常の裁判よりも短期間で判決がもらえるメリットがあります。少額訴訟で勝訴となった場合、こちらも強制執行による未払い家賃の回収が可能となります。

 

まとめ

不動産経営をしていると、家賃滞納問題は起こり得る内容です。しかし、今回ご紹介したように、様々な方法によって回収していくことができます。

 

まずは、ご自身で督促を行い、それでも応じないようであれば法的手段も検討していきましょう。法的手段を取る前には一度弁護士に相談して、具体的にアドバイスをもらうことをおすすめします。

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