不動産オーナーをしていると、稀に信じられないマナーの悪さでトラブルを起こす入居者に遭遇することもあるでしょう。

オーナーとその入居者だけの問題だけならまだ良いのかもしれませんが、そのままにしておくと他の入居者や近隣住民にまで迷惑をかけてしまいます。

マナーが悪い入居者に対しては、賃貸借契約書の内容に沿って契約解除を行い、退去してもらうことも可能です。

今回は、マナーが悪い入居者を退去させる時の対処法と注意点についてお伝えします。

迷惑行為を行う入居者は賃貸借契約書に則って契約解除が可能

冒頭でもお伝えしたように、マナーが悪い入居者に対しては、賃貸借契約書の内容に沿って契約解除も可能となります。

契約解除して退去させるには正当な理由が必要

ただし、オーナー側の一方的な考えで入居者に退去を命じることはできません。契約解除をされる入居者からしてみれば、生活に大きく関わってきますので、退去させるには正当な理由が必要です。

• ①信頼関係が破綻するような契約違反行為
• ②債務不履行(家賃の滞納)

マナーが悪い入居者に関しては、主に上記の理由によって契約解除ができます。

①では賃貸借契約書の『禁止事項』や『契約解除』で決められた内容を守らなかった場合に正当な契約解除の理由と認められやすくなります。ですので、マナーが悪い入居者がいる場合は、まず賃貸借契約書を確認し、契約内容に反していないかを調べてください。

②についても賃貸借契約書で『1~3ヶ月の滞納があれば契約解除』と記載しているケースが多いかと思います。該当していれば、正当な契約解除の理由となります(実際に裁判で認められるのは3ヶ月程度の家賃滞納)。

悪質な迷惑行為を証明する証拠も必要

今後、マナーが悪い入居者を退去させるためにも、本人や裁判所などの第三者に認めてもらうためにも悪質な行為があったという証拠を集めておくようにしましょう。

もともと平気でマナーの悪いことをする人物なのですから、話し合いになったとしてもまともに取り合ってくれないことが考えられます。言い逃れを防ぐためにも証拠は確保しておきましょう。

• 悪質な行為を記録した物
• 共用部でのカメラの映像
• 注意した際のボイスレコーダー記録
• 他の入居者からの苦情の記録

主に上記の証拠が有力になってきます。できる限りの情報を集めておきましょう。

弁護士への相談も必要

上記でもお伝えしましたが、マナーが悪くてトラブルを起こすような入居者ですから、契約解除して退去してもらおうとしてもすんなり応じてくれずに、まともな話し合いにならないことが十分に考えられます。

弁護士への依頼を前向きに検討し、間に入ってもらいつつ交渉などを進めていきましょう。後述しますが、入居者が全く交渉に応じない場合は訴訟による強制退去も方法としてあります。

裁判所を介した手続きでも、弁護士がいることでかなりの負担軽減となります。

迷惑行為を行う入居者に退去してもらう方法

こちらでは、マナーが悪い入居者を契約解除にして退去してもらう方法をお伝えします。

本人との直接交渉｜早期解決を目指す方法

後述する裁判での解決を目指すとなると、通常は半年程度の期間がかかります。すでに近隣住民からの苦情が出ている状態であれば、そのような悠長な方法もなかなか取れないかと思います。

早めの解決を目指すのであれば、まずは話し合いを検討しましょう。ただし、この場合は一方的な解除ではなく合意解約になるため、入居者からの同意も必要になります。

場合によっては立退料の支払いも検討する

何の見返りもなく解除を求めても応じてくれる可能性は低いので、場合によっては立退料として引っ越し分の費用負担くらいは提案すると良いかもしれません。

迷惑をかけている入居者に立退料を支払うことはあまり納得はいかないでしょうが、他の入居者のことも考えて迅速に解決したいのであれば、手段の1つとしてお考えください。

弁護士への相談をおすすめします

また、第三者として弁護士が介入することで、相手も応じやすくなる可能性も出てきます(相手次第ですが)。状況によって、どのような方法が最適かを不動産トラブルが得意な弁護士に相談するのも良いでしょう。

明け渡し訴訟と強制執行｜法的に退去させる方法

相手が退去に応じない場合、法的に退去させる方法も残っています。明け渡し訴訟を起こし、裁判所から契約解除の正当な理由を認めてもらえれば、その後強制退去によって入居者を物件から強制的に出ていってもらうことができます。

裁判で契約解除を認めてもらうためには、上記でご説明した、契約解除の正当な理由になり得る迷惑行為などがあった事実を証明する証拠の存在が重要になります。

訴訟を申し立てる場合は、証拠の準備や手続きなどの法的知識がより必要になります。この場合も弁護士に相談の上、依頼して代理で行ってもらうことを前向きに検討しましょう。

関連記事：立退きしないときの最後の手段！強制執行とはどんな手続き？

まとめ

マナーが悪い入居者は、賃貸借契約の解約や解除によって退去してもらうことも可能です。

スピーディーに解決する方法としては、当事者同士で話し合って解決を目指す方法です。しかし、入居者から同意を得る必要があるので、場合によっては立退料などの交渉材料が必要になります。

一方、どうしても入居者が応じない場合、明け渡し訴訟を申立て、裁判によって契約解除と退去を認めてもらうことも可能です。契約解除の正当な理由を認めてもらう必要がありますので、しっかりした証拠と裁判所への手続きが必要になります。

いずれにしても、オーナーだけでは労力もかかり相手が応じてくれない可能性も高まりますので、弁護士に相談して、必要であれば依頼も検討しましょう。

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