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敷金返還債務と敷金の差押えについて

敷金返還債務と敷金の差押えについて

賃貸トラブル

作成日: 2020/01/17 更新日: 2022/04/28

執筆者名：不動産投資DOJO編集部

保有資格：不動産投資家, その他

当サイトの編集部。
不動産投資歴７年目のスタッフにより運営している。

目次｜index

敷金返還債務とは｜敷金の用途と返還義務について
敷金が差押えになることもある｜敷金差押えがされた時の対処法
敷金返還債務と敷金の差押えについてのまとめ

敷金は賃借人から契約中に一時的に預かっておくお金になるため、契約終了後には返還する義務があります(敷金返還債務)。

一方、敷金を原状回復費用や賃料滞納などの債務不履行になった時の弁済に充てることも可能です。しかし、敷金を巡ってはトラブルに発展するケースもありますので、契約書での明記や十分な説明が必要です。

また、敷金は賃借人の差押えの対象になる財産ですので、賃借人の経済的理由による差押えがされるような事態になれば、第三者債務者であるオーナーの元に敷金の差押え通知が届く場合があります。

今回は、不動産オーナーが知っておきたい敷金の基本的な考え方についてご説明します。

敷金返還債務とは｜敷金の用途と返還義務について

冒頭でもお伝えしたように、敷金には賃貸借契約終了後に返還する義務(敷金返還債務)があります。

まずは敷金返還債務と敷金の使い道についてご説明します。

賃貸人は敷金を返還する義務がある

繰り返しになりますが、敷金には返還する義務があります。あくまでも預かっているお金になるため、賃貸借契約が終了し賃借人が退去する時には、敷金も返還しなくてはなりません。

ただし、物件が損傷した時の原状回復費用や賃料滞納の債務不履行があった場合には、敷金を充当することも可能です。

敷金返還債務が生じるのは賃貸借契約終了後

この敷金返還債務が生じるのは、賃貸借契約が終了し賃借人が物件を明け渡した時となります。

ですので、仮に部屋に住んでいる時に敷金の返還を求められても応じる必要はありませんし、後述するように敷金から賃料の弁済を請求されても応じる必要はないのです。

原状回復費用として敷金を利用する

物件を貸していると、賃借人の過失や故意によって損傷を受けてしまうことがあります。故意・過失による損傷には原状回復費用として、一部を賃借人に負担してもらうことが可能です。

この場合、別途請求するのではなく、預かっている敷金から充当することが一般的です。つまり退去時には、あらかじめ預かっていた敷金から原状回復費用を引いて、残った額を返還することとなります。

勝手に原状回復費用にしてはいけない

ただし、賃借人の同意なくして敷金を原状回復費用に充ててはいけません。トラブルにもなりかねませんし、場合によっては原状回復費用の請求も無効になります。

入居時には必ず賃貸借契約書で明記した上で説明を行い、賃借人からの同意を得て署名捺印を貰っておきましょう。

賃料滞納などの債務不履行に敷金を利用する

時には賃料の支払いが滞ってしまう賃借人がいることもあるでしょう。賃料の滞納が続くようであれば、敷金を賃料の代わりにすることも可能です。

敷金を滞納賃料の弁済にはデメリットがある

しかし、賃貸借契約中に敷金を賃料の弁済に充てることにはデメリットしかありません。仮に賃貸借契約中に敷金を賃料に充ててしまうと、後々請求できたかもしれない原状回復費用まで使ってしまうおそれがあります。

敷金で賃料の弁済をするのであれば、賃貸借契約を終了させた上で物件を明け渡してもらい、その後不足していた賃料分を充当するのが良いでしょう。

借主から弁済に充てる請求はできない

これらの理由から、賃借人からの「敷金を賃料の代わりに使ってくれ」といった要求に応じる必要はありません。

お伝えの通り、敷金返還債務は賃貸借契約が終了した際に生じます。契約期間中でまだ債務となっていない段階の要求に応じる義務はありませんし、お伝えしたようなデメリットがあります。

敷金が差押えになることもある｜敷金差押えがされた時の対処法

上記で敷金には返還債務があるとお伝えしたように、第三者債務者としてオーナーの元に裁判所から差押え通知が届く場合があります。

こちらでは、敷金の差押えがされた場合の対処法についてお伝えします。

敷金は差押えの対象

敷金は差押えの対象になります。つまり、敷金返還債務があるオーナーには第三者債務者として、裁判所からの差押え通知が送られることがあります。

敷金の差押えは賃借人との契約終了後

ただし、上でもお伝えしたように、敷金返還債務が生じるのは契約が終了後に賃借人が退去した後です。それ以前に敷金が差押えられることはありませんのでご安心ください。

差押えになる金額も原状回復や債務不履行を引いた額

また、差押えされる敷金の額も、原状回復や債務不履行となっている未払いの賃料を引いた後です。原状回復などに充てる前に差押えられてしまうこともありませんのでご安心ください。

敷金の差押えがされても契約解除はできない

差押えの通知が届くくらいですから、賃借人は経済状況が悪化していることが十分に考えられます。「今後賃料未払いが起きるのでは…」と心配になる気持ちは分かります。

ただし、敷金の差押え通知が届いたからといって賃貸借契約を解除することはできません。賃借人は引き続き、居住や営業を行うことができます。

しかし、賃借人の経済状況悪化により、賃料の滞納が生じている状況であれば、賃貸借契約を解除することが可能です。

もし滞納が続いていて、「この賃借人は信用できない」とお考えでしたら、契約解除して、敷金から未払い賃料と原状回復費用を引いて、残りは差押えしてもらうことを検討しても良いでしょう。