コラム Column

管理会社による家賃滞納の回収が弁護士法違反?


【相談】家賃滞納の回収を管理会社に依頼した場合、弁護士法違反になることがあるのでしょうか。

 

私はアパート1棟を所有しており、管理業務を管理会社に委託しています。

 

管理会社は、アパートの共有部分の掃除をしてくれたり、借主から家賃を受け取ったり、借主からのクレーム対応を行ってくれたりしており、大変助かっています。

 

私は、アパートの管理全般について、管理会社にほぼ丸投げしています。

 

先日、支払いが遅れている借主がいたため、管理会社に対し、借主へ請求するようお願いしました。管理会社へは、支払ってもらえないなら、明渡しも求めたいという希望も伝えました。

 

しかし、その後、管理会社から、その賃借人には任意に支払ってもらえそうになく、これ以上、管理会社が交渉を継続すると、弁護士法に違反するため、継続できないと言われてしまいました。

 

滞納家賃の回収を管理会社に依頼した場合、弁護士法違反になることがあるのでしょうか。

 

【回答】場合によっては、弁護士法違反となり得、依頼できないことがあります。

 

第2項でご紹介する最決平成22年7月20日の判断にしたがうと、「法的紛議が生じることがほぼ不可避」な段階に至った場合、これを管理会社が単独で行うことは、非弁行為となってしまいます。

 

その場合、弁護士法72条違反となり、違反者に対しては、2年以下の懲役または300万円以下の罰金という罰則があります(弁護士法77条3号)。

 

たとえば、賃料支払いを失念しているだけの賃借人に対して、または、直ちに支払うことが可能な賃借人に対して支払いを促すことは、非弁行為とは言えないでしょう。

 

他方、賃借人との間で、未払いとなっている賃料の金額に争いがあったり、賃貸借契約の解除を見据えた対応を取らざるを得ない場合には、管理会社が単独で行うことは、非弁行為となり得ます。

 

【解説】

 

はじめに

 

弁護士法は、弁護士でなければ取り扱うことのできない事務を定めています。

 

弁護士に求められる専門技能を持たない者が事務処理を取り扱った場合、利用者は質の悪いサービスを不当な価格で押し付けられるおそれがあるからです。

 

 

弁護士法と非弁行為

 

(1)非弁行為とは

 

弁護士法において、弁護士でないものが、報酬を得る目的で、訴訟事件その他の法律事務を行うことを禁じています。

 

これに違反する行為を「非弁行為」と言い、違反者に対しては、2年以下の懲役または300万円以下の罰金という罰則があります(弁護士法77条3号)。

 

非弁行為に関して、弁護士法72条は、以下のとおり規定しています。

 

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りではない。

 

 

(2)どのような行為が非弁行為に当たるのか

 

「法律事件」とは、法律事項の権利義務に関して争いや疑義がある案件または新たな権利義務関係の発生する案件をいいます(東京高判昭和39年9月29日)。

 

「法律事件」に当たるか否かの判断に関して、最決平成22年7月20日をご紹介します。

 

この最高裁決定では、ビルオーナーの依頼を受けた不動産業者が、ビルの所有者から委託を受けて、そのビルの賃借人らと交渉して賃貸借契約を合意解除した上で各室を明け渡させるなどの業務を行った行為が非弁行為に当たるかが問題となりました。

 

結論としては、非弁行為にあたり、不動産業者には、弁護士法72条違反の罪が成立するとされました。

 

この最高裁決定においては、「法律事件」に当たるか否かの判断に関して、以下のように判示しています。

 

被告人らは、多数の賃借人が存在する本件ビルを解体するため全賃借人の立ち退きの実現を図るという業務を、報酬と立ち退き料等の経費を割合を明示することなく一括して受領し受託したものであるところ、このような業務は、賃貸借契約期間中で、現にそれぞれの業務を行っており、立ち退く意向を有していなかった賃借人らに対し、専ら賃貸人側の都合で、同契約の合意解除と明渡しの実現を図るべく交渉するというものであって、立ち退き合意の成否、立ち退きの時期、立ち退き料の額をめぐって交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであったことは明らかであり、弁護士法72条にいう「その他一般の法律事件」に関するものであったというべきである。そして、被告人らは、報酬を得る目的で、業として、上記のような事件に関し、賃借人らとの間に生ずる法的紛議を解決するための法律事務の委託を受けて、前記のように賃借人らに不安や不快感を与えるような振る舞いもしながら、これを取り扱ったのであり、被告人らの行為につき弁護士法72条違反の罪の成立を認めた原判断は相当である。

 

つまり、立退きの交渉を行うにおいて、立退きの時期、立退料の金額、立退き合意の成否など、交渉によって解決しなければ法的紛議が生ずることがほぼ不可避である場合には、その案件は、「その他一般の法律事件」にあたるとし、委託を受けた不動産業者の行為を弁護士法72条違反であると判断しました。

 

 

管理業務に関して行うことができるか否かの基準

 

(1)未払い賃料請求の適法な範囲は?

 

管理会社が行う管理業務の中にも、賃料の取り立て、賃料不払いの賃借人に対する催促は当然含まれます。

 

管理会社が、これらを一切できないとすると、少しでも賃料の支払いが遅れたら、連絡は管理会社からではなく弁護士から行わなければならないこととなってしまいます。

 

しかし、上記最高裁決定の判断にしたがうと、「法的紛議が生じることがほぼ不可避」な段階に至れば、これを不動産業者が単独で行うことは、非弁行為となってしまいます。

 

したがって、賃料不払いを失念しているだけの賃借人に対してや、直ちに支払うことが可能な賃借人に対して、支払いを促すことまでは、非弁行為とは言えないでしょう。

 

他方、賃借人との間で、未払いとなっている賃料の金額に争いがあったり、賃貸借契約の解除を見据えた対応を取らざるを得ない場合には、管理会社が単独で行うことは、非弁行為となり得ます。

 

 

(2)契約更新時に対応可能な範囲は?

 

更新時には、あまり大きなトラブルが起きることは少なく、管理会社が単独で行うことができる業務が多いでしょう。

 

しかし、更新料の支払の有無・金額について争いがあったり、賃貸人が受け入れがたい賃料減額を申し出てこられたりした場合には、管理会社が単独で対応することは、非弁行為となり得ます。

 

 

(3)契約終了時に対応可能な範囲は?

 

契約終了時は、法的なトラブルが生じやすいと言えます。

 

たとえば、以下のような場合には、法的トラブルとなることが不可避であり、管理会社が単独で対応すると、非弁行為となり得ます。

 

・原状回復の内容(範囲・程度)について、賃貸人と賃借人との間で、争いがある。

・原状回復費用の金額について、賃貸人と賃借人との間で、争いがある。

・敷金の返還の有無・金額について、賃貸人と賃借人との間で、争いがある。

・造作の買取の有無・金額について、賃貸人と賃借人との間で、争いがある。

 

 

最後に

 

全ての管理業務を管理会社に丸投げをされていると、上記のようなリスクが生じ得ます。

 

賃借人とのトラブルが避けられない大家さんこそ、普段から、弁護士などの専門家へ相談し、専門家とのつながりを持っておかれると安心でしょう。

もし家賃滞納に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします

当サイトでは無料で弁護士などの専門家に相談することができますので、もしお困りの際は是非ともご利用ください。

無料会員登録はこちらから。

不動産投資DOJOでは、弁護士や税理士などの専門家に無料相談可能です。

専門家からの回答率は94%以上

会員登録(無料)で、どなたでもご利用いただけます。

会員登録(無料)していただいた方には、「不動産投資を学べるeBook」のプレゼント特典もあります。ぜひご登録ください。

人生を変える不動産投資を学べる堀塾を運営しています。不動産投資を学びたいのなら、ぜひご検討ください。 体験セミナーを募集中です。」
体験セミナー詳細はこちら

記事が役に立ったらシェア!