【相談】賃借人が行った原状回復工事に経年変化・通常損耗の修繕が含まれる場合、賃貸人に一定割合の費用を負担してもらうことが可能でしょうか。

私は、住居としてマンションの一室を借りていましたが、この度、退去することになりました。

賃貸借契約書において、賃借人は退去時に、原状回復工事を行った上で、明け渡す旨が規定されています。

私の喫煙により黄色くなってしまった壁クロスを張り替える必要があるところ、この張替えにより、結果として、経年変化・通常損耗まで回復されることになり、賃貸人が新品を取得することと同じになってしまいます。

私の不注意により損傷した部分について、原状回復することは納得できますが、結果として、日照等の経年変化・通常損耗まで回復されてしまうことについて、納得できません。

壁クロスを張り替える原状回復工事の費用の一定の割合を賃貸人に負担してもらうことは、可能でしょうか。

【回答】賃貸借契約書において、賃借人が経年変化・通常損耗について負担するという特約がなければ、経年劣化・通常損耗に係る修繕部分について、賃貸人に負担してもらうことが可能です。

仮に、賃貸借契約書において、本来、賃貸人が負担すべき経変変化・通常損耗の修繕を賃借人が負担するという特約がある場合には、壁クロスの張替えにより、賃貸人が新品を取得することと同様の結果になったとしても、賃借人が修繕費用の全額を負担することになります。

そのような特約がない場合には、減価償却資産の耐用年数および経過年数を考慮して、経年変化・通常損耗による減価分を算定し、賃貸人に対し減価分を請求する選択肢が考えられます。

原状回復に関するトラブル予防について気になる方は、「明け渡し時の原状回復でトラブルにならないためのポイント」で詳しく記載されていますので是非ご参考ください。

原状回復義務の分担に関する原則

原状回復義務の負担に関して、民法においては、次のとおり規定されています。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。・・・）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない。」

つまり、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を修繕する範囲では、その費用を賃借人が負担します。

経年変化・通常損耗の修繕、および、グレードアップに当たる修繕については、その費用を賃貸人が負担します。

それでは、本件のように、賃借人が賃借人の故意・過失、善管注意義務違反等による特別損傷の部分を修繕することにより、本来、賃貸人が修繕すべき経年変化・通常損耗の修繕をも含んでしまう場合には、どのように解決するべきなのでしょうか。

原状回復の負担を分担する方法について

賃借人が貸室を明け渡す際には、経年変化・通常損耗が生じている状態になっています。

原状回復を賃借人が負担するとしても、修理・交換が行われることにより、賃貸人が経年変化・通常損耗が生じていない新品を取得する結果となることは、公平ではありません。

そこで、修理・交換のために賃借人が負担すべき費用があるとしても、その全額を賃借人負担とするのではなく、賃貸人が受ける利益などを考慮して、経年劣化・通常損耗分は賃貸人負担、特別損耗分は賃借人負担として、費用を按分することになります（※１）。

かかる事案に関して、参考になる裁判例がありますので、以下ご紹介いたします。

※１　賃貸借契約書において、本来、賃貸人が負担すべき経変変化・通常損耗の修繕を賃借人が負担するという特約がある場合には、その特約によることになります。

賃借人は特別損耗についてのみ原状回復義務を負うという裁判例

大阪高判平成２１年６月１２日

【事案の内容】

賃借人の居住期間中、全部屋の天井のクロスに、タバコのヤニが付着したことによる茶褐色の変色が発生しました（他の箇所についても争いになっておりますが、本コラムでは天井のクロスについてのみご紹介いたします。）。

賃貸人は、これらの変色は、変色の程度が極めて大きいことから、通常損耗を超える特別損耗であり、賃借人が全額負担すべきであると主張しました。

賃借人は、これらの変色には、日焼け等の経年変化・通常損耗によるものも含まれており、経年変化・通常損耗による部分は賃貸人が負担すべきであると反論しました。

【裁判所の判断】

大阪高判が引用する原審においては、まず、次のように判断しています。

「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。もっとも、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであり、通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われているから、賃借人は、通常損耗について原状回復義務を負うとの特約がない限り、特別損耗についてのみ原状回復義務を負うと解するのが相当である。」

そして、「本件クロスには日照による変色や電気製品の使用による黒ずみ、経年劣化等の通常損耗が生じており、クロスの全面貼替えの方法による補修を行うと、これらの通常損耗をも回復することとなるから、」賃借人は、「特別損耗に対する補修金額として、本件クロスの貼替費用から本件クロスの通常損耗による減価分（※２）（本件クロスは本件共同住宅が新築された平成１０年５月に設置され、又は、原告の前賃借人の退去後である平成１１年８月ころに張り替えられたものであって、原告の退去時までに少なくとも７年１０か月が経過していることから、減価割合は９０％（※３）が相当である。）を控除した残額のみを負担することとなり、その金額は２万２３３８円である。」と判断しました。

つまり、以下のような計算式になります。

２２万３３８４円（クロスの貼替費用全額）－２２万３３８４×０．９（クロスの減価分）

＝２万２３３８円（賃借人の負担分）

※２　クロスの耐用年数は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和４０年３月３１日大蔵省令第１５号。平成１９年３月３０日財務省令第２１号による改正後のもの）によると、別表第１の「器具及び備品」の「１　家具、電気機器、ガス機器及び家庭用品」の細目「じゅうたんその他の床用敷物」の細目「その他のもの」に準ずるものと考えられ、６年になります。

※３　平成１９年３月３１日以前に取得された減価償却資産は、償却年数経過後の残存価値は１０％となるようにして賃借人の負担を決定してきました（平成２３年８月　国土交通省住宅局作成「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。

なお、平成１９年の税制改正によって残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価１円まで償却できるようになりました。

通常損耗に係る費用についてのまとめ

本件について、賃貸借契約書において、賃借人が経年変化・通常損耗について負担する旨の特約がなければ、経年変化・通常損耗に係る修繕部分の費用については、賃貸人に負担してもらうことが可能です。

上記裁判例の解決方法によりますと、減価償却資産の耐用年数および経過年数を考慮して、経年変化・通常損耗による減価分を算定します。

そして、賃貸人が減価分を負担し、減価分を控除した分を賃借人が負担する解決方法が考えられます。

もし不動産に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

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