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賃貸経営をしていると、住居者同士でトラブルが起こることもあります。住居者同士のトラブルで特に多いものが、隣接する部屋の騒音トラブルでしょう。
住居者同士でトラブルが発生した場合、オーナーはどのような対応を取れば良いのでしょうか?今回は、住居者同士のトラブルへの対応方法についてもご説明します。
まず先にお伝えしておくと、住居者同士でオーナーの元に苦情が寄せられる場合、いわゆるクレーム対応をすることとなります。状況や相手次第になる部分もあるので正解・不正解はありません。
ただし、面倒だからといい加減な対応をしたり、問題を放置するとより状況は悪化します。早い段階でしっかり対応していく必要があります。
まずはトラブルになっている住居者の話をしっかり聞き、事実確認を行いましょう。「当人同士で解決してください」「管理会社に言ってください」などと、他人任せにしてしまうと相手をより怒らせてしまいます。
特に騒音トラブルに関しては、苦情を言っている住居者と騒音を出している住居者で意見の食い違いが起こりやすいです。「上の階がうるさい!」とトラブルになっていても、実は単なる生活音で下の階の方が過敏に反応していたケースも少なくありません。
まずはしっかり双方の意見を聞き、事態を把握しましょう。
トラブルの原因を作った住居者が分かったなら、最初は物柔らかに注意しましょう。「気付かぬうちに騒音を出していた」「ルールを知らなかった」住居者も多いので、注意するだけで改善してくれることも多いです。
注意をしたのであれば、苦情を言ってきた住居者にも注意したことをしっかり伝えましょう。これでトラブルが解決することもあります。
ただし、中には注意しても改善しなかったり、嫌がらせとしてより悪質な行為を取ってくる住居者も稀にいます。後述しますが、あまりにも悪質な迷惑行為で注意しても改善しない住居者には、契約解除して退去してもらうことも可能です。
やってはいけないことは、トラブルを放置してしまうことです。過去には、賃貸人が住居者同士のトラブルに対処しなかったとして、損害賠償請求が認められた裁判例もあります。
原告賃借人の真上の室に音に過敏で粗暴な性格から近隣居住者に怒鳴り込んだり、暴力を振うなどの生活妨害行為を繰り返している者がいるのに、被告賃貸人が、賃貸借契約を解除のうえ当該者に明渡を求めるような行為に出なかったことは債務不履行に当るとして、賃貸人に対し、賃借人が被つた財産上の損害(住居としての使用が阻害された割合を家賃額で勘案して算定)及び精神的損害(迷惑行為による精神的苦痛を受け他に住居を求めることになった精神的苦痛に対する慰謝料)の賠償責任を認めた事例
引用:「賃貸住宅における迷惑行為に関する一考察」
悪質な行為を行う住居者を放置しておくと、他の住居者に迷惑を及ぼす以外にもオーナー自らが責任を負う事態にもなり得ます。
もし、注意しただけでは済まないようなトラブルに発展していたり、すでに住居者同士で言い争いになっている状況では、不動産トラブルの解決に詳しい弁護士に相談し、直接適切なアドバイスをもらうこともおすすめします。場合によっては依頼をして、弁護士も話し合いに参加してもらいましょう。
また、暴力行為や悪質な嫌がらせ行為が発生している場合には、警察への通報も検討してください。
住居者同士のトラブルが悪化すると、どちらかが退去するようなトラブルにまで発展することもあります。そうなると、「退去時の費用の支払い」や「契約解除の可否」など、新たな問題が付随してきます。
こちらでは、トラブルの結果に退去する事態になった場合の対応についてお伝えします。
住居者同士のトラブルにしびれを切らした住居者が、「上の階の住人に我慢できないので出ていきます!引っ越し費用は負担してください」と、退去費用を請求してくるケースがあります。しかし、多くのケースでこのような要求に応じる必要はありません。
ただし、上記でお伝えしたように、以前からの苦情を受けていたにも関わらず何も対応していなかった場合、オーナーが責任を負うケースもあります。穏便に解決するためにも、退去費用の負担を検討しても良いかもしれません。
一番は、このような状況に陥る前の苦情が出始めた初期段階で、上記のような対応を取っておくことでしょう。
何度注意しても改善しなかったり、悪質な迷惑行為をする住居者には、契約解除を行い退去してもらうことも可能です。
このような住居者に住まわれ続けたら、他の住居者に迷惑をかけ続けますし、他の住居者が早々に出ていってしまう原因にもなり得ます。迷惑な住居者には早めに出ていってもらった方がプラスになることも多いです。
退去してもらう方法は、本人との交渉と訴訟があります。交渉では、契約解除の理由を伝え催告を行います。素直に応じてくれる場合も少ないので、時には引っ越し費用の負担などを行い退去を認めてもらいます。
退去を受け入れない住居者には、明け渡し訴訟によって強制的に退去させることも可能です。この場合、迷惑行為が繰り返される事実や契約解除の正当な理由となる証拠を準備しておく必要があります。
いずれにしても、住居者を退去させる問題では、新たなトラブルが生じるケースが多いので、弁護士に相談の上対応していきましょう。
騒音などの住居者同士のトラブルは、賃貸経営を行っていれば起こり得る事態です。些細なものでしたら、注意することで事態が収まることも多いです。
もし繰り返し迷惑行為を行う住居者がいるのであれば、契約解除を行い退去してもらうことも可能です。
やってはいけないことが問題の放置です。場合によってはオーナーが責任を負うことにもなりかねません。早い段階からしっかり対応して、問題を大きくしないようにしましょう。
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