檜垣昌幸 / 不動産投資DOJO

不動産投資による青色申告について

2023/06/12

東京でサラリーマンをしながら、投資用マンションを4室保有しています。全て都内のマンションです。 サラリーマン年収も2000を超えているため、毎年、確定申告で白色申告をしているのですが、来月5室目を保有するにあたり、青色申告の申請をしてみたいと考えています。 5室でも青色申告の申請は可能でしょうか？ も...

青色申告の申請をして、帳簿を作成するといった要件を満たせば青色申告は可能です。 ただし、今のタイミングで青色申告の申請をしても、実際に青色申告が認められるのは2024年分以降の申告についてです。 また、区分所有５室の場合は事業的規模にならないため、青色申告の特別控除は10万円しかありません。

客付け前の費用計上について

2023/01/26

私は白色申告の個人で、不動産収入は10年以上確定申告していますが、客付け前の経費計上について理解が曖昧なので、以下にて確認させてください。 昨年50万円でボロ戸建てを買いました。しかしリフォームに手間取っていて、 ・まだ貸せない状態 ・募集もできない状態 のまま年を超えてしまいました。 国税...

募集をしている証拠としては、管理会社とのやりとりのメール履歴等でＯＫです。

プロパン会社の供給権利金の申告について

2023/01/25

アパートのプロパンガス会社の切り替えに伴い、切り替え先のガス会社から供給権利金の名目で一戸あたり5万円×8戸＝40万円を受け取りました。この収入は一次所得でしょうか、雑所得でしょうか？ それとも不動産所得に計上するべきでしょうか？

おまかせＴＡＸの税理士、檜垣（ひがき）です。 供給権利金は雑所得に該当すると考えます。

客付け前の費用計上について

2023/01/24

私は白色申告の個人で、不動産収入は10年以上確定申告していますが、客付け前の経費計上について理解が曖昧なので、以下にて確認させてください。 昨年50万円でボロ戸建てを買いました。しかしリフォームに手間取っていて、 ・まだ貸せない状態 ・募集もできない状態 のまま年を超えてしまいました。 国税...

おまかせＴＡＸの税理士、檜垣（ひがき）と申します。 まだ貸せておらず、募集もしていない状態ですと減価償却費の計上はできません。 個別で経費を挙げていただいているので、それぞれについて回答します。 ・建物課税評価　5万円 　(減価償却は10万円以上) →固定資産税の評価額のこととと理解しましたが、 前述のとおり減価償却費は計上できないため、 貸せる状態になり、募集を開始した時点から減価償却費を計算します。 ・残置物処理費用　15万円 ・軒天、室内天井修理　65万円 ・害獣糞尿処理　23万円 →購入前から修繕が必要なことが分かっており、直してから貸し出す前提で購入しているのであれば、 建物の取得価額に含めるべきものと考えます。 ・登記関係費用　16万円 ・交通費　2万円 →別の不動産を所有しているのであれば、昨年分の不動産所得の計算上、必要経費に含めて問題ありません。 昨年経費にできなかったものについては、建物の取得価額に含まれることになるため、 減価償却費という形で耐用年数に応じて費用化されます。

節税効率からみて、今期いくら修繕に使うべきか

2022/05/30

はじめて質問させていただきます。都内のサラリーマン不動産投資家です。投資歴２年です。 都内に貸しビル、地方に戸建ての賃貸物件を所有しており、家賃収入は年間２７００万円で、課税所得は１７００万円（ローン金利２００万円、建物減価償却６００万円、管理会社支払いなど２００万円と計算しました）です。 ...

税理士の檜垣（ヒガキ）です。 １８００万円を意識して修繕に使うという考え方に間違いはありません。 一つ気にになったのが、 「サラリーマンの給与は９００万円で、課税所得は６５０万円です。」 の部分です。 給与収入が９００万円の場合、 給与所得控除　１９５万円 基礎控除　　　　４８万円 と確実にあるものだけで計算すると課税所得は「６５７万円」となりますが、 一般的なサラリーマンの場合は社会保険に加入しており、 年収９００万だと社会保険料控除が１００万円以上あるのが一般的です。 それを考慮するとサラリーマン給与分の課税所得は６００万円を切るのではないかと思いました。

貸家建付け地の評価について

2022/02/14

母親から借家人のいるマンションの一室を32%贈与してもらいました。この時の贈与税の申告方法について教えてください。 ①建物の評価について 　固定資産税評価額　3,638,000円 ②土地の評価について 　相続税路線価　@105,000円×50.21㎡＝5,272,050 　借地権割合　E（50％） よろしくお願いいたします。 　

税理士の檜垣（ひがき）です。 贈与税の申告方法とは、評価額の計算のことでしょうか？ 評価額の計算という前提で回答します。 ①建物の評価について 　固定資産税評価額　3,638,000円 【貸家の価額】＝【自用の家屋の価額】－【自用の家屋の価額】×【借家権割合】×【賃貸割合】 ①家屋の価額　3,638,000円　×　32％　＝　1,164,160円 ②貸家の価額　①　－　（①　×　30％　×　100％）　＝　814,912円 ②土地の評価について 「50.21㎡」とありますが、マンションの敷地全体の内、贈与された土地の持ち分に応じた面積でしょうか？ マンションの土地の評価の場合の面積は、 マンションの敷地面積　×　持ち分割合 で計算するため、実際の所有するマンション一室の面積と異なる場合があります。 ※持ち分割合は登記簿等で確認できます。 その後の計算は 持ち分に応じた路線価　×　（　1　－　50％　×　30％　×　100％　） で評価額を計算します。 また、土地の形状、場所等により補正率があってさらに細かい計算が必要ですので、 正確な申告を希望される場合は、お近くの税理士に相談することをお勧めします。

確定申告前　大規模修繕積立金を経費にしたい

2022/01/14

個人で不動産賃貸経営を行っています。 大規模修繕積立金（外壁塗装代）を米ドル建ての生命保険で積みたてています。法人だと経費（損金）にできるとききましたが、個人でも事業的規模ではダメなのでしょうか？ また小規模企業共済で積み立てた方が経費計上でき貯蓄していくことにつながるのでしょうか？ 今後は...

税理士の檜垣（ヒガキ）です。 Ｑ　大規模修繕積立金（外壁塗装代）を米ドル建ての生命保険で積みたてています。法人だと経費（損金）にできるとききましたが、個人でも事業的規模ではダメなのでしょうか？ A 生命保険の保険料を必要経費に入れることはできません。個人事業主の場合は、事業主自身を被保険者とする生命保険についてはその規模に関係なく必要経費に入りません。 Ｑ　小規模企業共済で積み立てた方が経費計上でき貯蓄していくことにつながるのでしょうか？ Ａ　積立期間が20年以上であれば、掛け金が全額所得控除の対象で節税になり、任意解約であっても掛け金の払い込み額より解約手当金の方が大きくなるため貯蓄効果はあります。 積立期間が20年未満であっても、解約手当金の額は払込期間に応じて80%相当〜ですので、節税効果を考慮すると貯蓄効果が期待できる可能性もあります。 Ｑ　今後は賃貸経営大規模修繕共済のようなものができるようですがいつになるか？ Ａ　https://www.rakumachi.jp/news/column/286246 こちらのサイトでは、2021年12月の時点で「年明け以降〜「代理店」を募る。」とのことですので、2022年中にははじまると思われますが、専門領域（税務）ではありませんので、具体的な回答は差し控えます。 Ｑ　今のスキームでは生かせなく、解約しないといけないはめになってしまうのでしょうか？ Ａ　「今のスキーム」が「生命保険」のことの場合であれば、「解約しないといけない」ということはありませんが、「生命保険」について『大規模修繕に充てる以外に意味がない』という考えであれば解約したほうがいいと思います。 『もしもの時のための備え』として考えているのであれば、そのまま継続して保険に加入し続けるか、保険料の安い掛け捨てのタイプに切り替えるのかを検討するのがいいと思います。

経費がおりますか？

2022/01/05

交通費 交際費 通信費が経費で落ちると聞きました。 例えば大阪で物件を買っていて 東京に旅行。東京で不動産のチラシを1枚持って帰るだけで 物件を検討していますと言えば経費で交通費がおりると聞きました。 本当なのでしょうか？

税理士の檜垣（ひがき）です。 不動産所得の計算上、経費として認められるものは ・不動産賃貸業に関連するもの です。 ”不動産賃貸業に関連するもの” として合理的にその因果関係が説明できるものであれば交通費として経費にすることができます。 「旅行に行ったときにチラシを1枚もらってきました」 という説明しかできないのであれば経費としては認められません。

古家付き土地購入の減価償却について

2021/12/08

「古家付き土地」の購入で、土地と建物を取得しリフォーム後に賃貸しています。売買契約書が「土地売買契約書」となっていて、全額が土地代（建物の取得額はゼロ）という表記なのですが、建物の減価償却を計上することはできますか？また、もし契約書が「土地建物売買契約書」となっていて、土地と建物を合わせた金額の...

税理士の檜垣（ヒガキ）です。 明らかに建物の価格がゼロ円だとおかしい という状態でなければ建物の取得価格を契約書の金額から変更するとかは難しいと思います。 ですので、どうしても建物を減価償却したいということであれば、契約書自体を作成し直してもらう必要があります。 「土地建物売買契約書」となっていて、土地と建物を合わせた金額のみ明示されている場合は、減価償却は固定資産税評価額の按分により、計上可能でしょうか？ →はい。合計金額のみ記載されている場合は、固定資産税評価額や相続税評価額等合理的な価格で按分することが可能です。

妻を代表にした合同会社の社会保険および貸付金について

2021/09/21

お世話になります。 サラリーマンで勤め先に副業禁止規定があるため妻を代表、妻と子どもを出資者にした合同会社で物件購入を予定しております。私個人は当該会社とは一切関係ない形で設立します。 私個人の手持ち資金があるため、これを合同会社に貸付けて物件購入の資金にしたいと考えています。 ①私個人と合同...

税理士の檜垣と申します。 税理士という立場から税務上の取り扱いをわかる範囲で回答します。 ①私個人と合同会社金消契約を締結しますが、無利息且つ返済期限を定めない、という契約は法的に有効でしょうか。 〈無利息について〉 税務上問題はありません。 会社側として 利息（損金）＝利息を払わなくて得した金額（益金） となり損金と益金が相殺されるためです。 〈返済期限を設けないことについて〉 実質的に会社に対する贈与と認定され 会社の収益として法人税の対象になる可能性があります。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4420.htm ↑個人間の例なので状況は違いますが、これと同等の扱いがされる可能性があります。 ②返済期限を仮に30年後、期限一括返済と定めて私が返済期限前に死亡した場合、当該貸付金の扱いはどうなるでしょうか。 相続財産として相続税の対象になります。 →普通預金を持っているのと同じように相続税の対象です。 その貸し付けを相続した人が、会社からその貸し付けを回収する権利をもらえます ③妻には私の扶養範囲内で給与支払いを予定しています（例えば月8万円×12ヶ月）。その場合、社会保険料の支払いは不要と聞きましたが正しいでしょうか。 　もしくは全くの無給とすれば社会保険料は不要でしょうか。 久流留様の回答通り、代表者に給料を支払った場合は社会保険に強制加入です。全く無給であれば社会保険に加入する必要はありません。 ④将来、妻が亡くなった場合、子どもが当該会社の代表になることを想定していますが子どもに税金負担などは発生するでしょうか。負担なく引き継がれるようにしたいと思っています。 こちらも久流留様の回答通り、代表になること自体に負担は発生しません。出資持分を相続することについて相続税の負担が発生する可能性があります。 負担なく引き継ぐためには ①相続税を試算する ②試算した相続税の想定額以上の ・現金を遺す ・死亡保険に加入する といったことで事前対策が必要です。 心配であれば相続税について詳しい税理士に事前に相談することをお勧めします。

所有不動産売却に伴う確定申告について

2021/09/19

お世話になります。 このたび、自身が所有する不動産の売却が決まりました。それに伴い確定申告が必要なのですが、この取引は分離課税でよろしいでしょうか。また、売却益（購入費用ー売却価格）が出ていない場合、納税する必要はないということでよろしいでしょうか。お手間をおかけしますが、ご回答をお願いします。

税理士の檜垣と申します。 Q. この取引は分離課税でよろしいでしょうか。 A. はい。不動産の売却は分離課税です。 Q. 売却益（購入費用ー売却価格）が出ていない場合、納税する必要はないということでよろしいでしょうか。 A. はい。売却益がない場合は納税はありません。ただし次の点にご注意下さい。 売却益の計算方法は 収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額 で計算します。 購入費用>売却価格 であっても売却益が発生する場合があります。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm ただ、取得費の計算に当たって、建物の取得費の計算はこちらを参考にして下さい。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm ※取得費 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm ※譲渡費用 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm