家賃保証会社とは、賃借人が賃料等を滞納した場合に、代わりに弁済をすることを業務とする会社のことです。

賃借人による賃料の滞納は、インカムゲインの減少に直結するため、不動産投資家にとっては大きな問題です。そのため、家賃保証会社とのお付き合いは重要であるといえます。

入居者は借地借家法で守られているため、家賃滞納された場合に大挙してもらうのはかなり大変となっています。また滞納の家賃を回収するのはかなり手間がかかります。

そういったリスクを下げられるので、家賃保証会社に入る不動産投資家は増えています。

そこで、今回は、家賃保証会社を選ぶ際のポイントを中心にご説明差し上げます。

図１：家賃保証の契約関係

家賃保証会社の経営状況

まず、家賃保証会社の経営状況には注意するようにしましょう。

いくら家賃保証会社が連帯保証人となっても、家賃保証会社に支払能力がなければ、形だけにすぎず（＝金銭の回収に繋がらず）意味がありません。

家賃保証会社の中には、入居審査を厳正に行わないために多くの滞納者について保証をしており、経営状況が悪いところもあります。

財務状況等を公表しており、その情報に信憑性があるような家賃保証会社は、ある程度経営状況が良いことがうかがえるでしょう。また、上記のような入居審査が甘い家賃保証会社は、様々な対応がルーズであることも多いため、そういった姿勢から経営状況を推察するのもひとつの手かもしれません。

保証範囲の広さ

滞納賃料の保証は何か月分までか、滞納賃料以外に保証を受けられるものはあるかを確認しましょう。状況にもよりますが、賃料の２年分（２４か月分）、原状回復費、残置物撤去費用、訴訟費用は保証してもらいたいところです。

保証範囲が広ければ広いほど、不動産投資家（賃貸人）にとっては、お金を回収できる範囲が広くなるので、良いといえます。予め家賃保証会社のウェブページや契約書等で保証範囲の広さを確認するようにしましょう。

保証債務の履行の迅速性

上記⑴と関連するところでもありますが、家賃保証会社に対し、賃料の滞納等を報告した際に、できる限り早く支払ってもらえるかも重要といえます。この点についても、予め家賃保証会社のウェブページや契約書等でどれくらいの期間で支払ってもらえるかを確認するようにしましょう。

家賃保証会社登録制度

家賃保証会社登録制度とは、家賃保証会社が一定の基準をみたした場合に、国によって登録される制度です。家賃保証会社の業務の適正化を図ることが目的であるため、登録されている家賃保証会社は、一定程度信頼できるといえます。国土交通省のウェブページにて、登録されている家賃保証会社を確認することができますので、確認してみると良いでしょう。

【ワンポイント】無闇に家賃保証としない！

家賃保証会社の利用を入居の条件にすると、入居者は保証料を負担しなければならなくなるため、入居率が下がる可能性があります。入居審査の結果、滞納の可能性が否定しきれない事情があるなどといった場合に限って家賃保証会社の利用を入居条件とするなど、柔軟に対応すると良いでしょう。これにより空室リスクを抑えることと家賃等の確実な回収のバランスを図ることができます。

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