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絶対に知っておきたい空室対策!入居が決まる7つのテクニックとは?

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「不動産投資でローンを組んで購入したアパートやマンションが空室になり家賃がもらえなくなったら、毎月赤字になってしまうのではないか?」と不安に思っていませんか?


また、不動産投資を始めたけど空室が埋められないと悩んでいませんか?


この記事では、そういったお悩みを持っている方に空室をどうやって埋めるべきなのか、やるべきことは何なのか不動産投資家のテクニックを解説します。


私は2014年から不動産投資を行っていると投資家で、地方で半分以上空室がある1棟アパートやマンションを購入し、満室までもっていっております。


不動産投資において空室対策は最も重要なテクニックの一つです。空室を埋めることができなければ、家賃収入が入ってこないため銀行の返済もできなくなってしまう可能性があります。


これから不動産投資を始めようと考えている方も、今不動産投資を始められている方も、ぜひ最後まで見てみてください。

 

空室対策するには賃貸需要を調べるのが大切

まず、賃貸需要があるエリアなのかどうか確認することが大切です。


そもそもそのエリアで借りたい人がいないとしたら、どんなことをやっても空室を埋めることは困難です。

購入する前に賃貸需要があるエリアなのかどうか、確認するようにしましょう。確認する方法としては、不動産屋さんに確認したり、周辺の空室を調べたりして予想することが大切です。


そのエリアにはどんな賃貸需要が多いのか、単身者が多いのかファミリーが多いのか、男性が多いのか女性が多いのか?学生が多いのか社会人が多いのか?それぞれエリアによってさまざまだと思います。


ターゲットを決めよう


どんな賃貸需要があるかわかったら、次は入居者のターゲットを決めましょう。


1Rや1Kだったら、独身男性とか社会人をターゲットにするのか、学生をターゲットにするのか?需要に合って考えます。

そして、そのターゲットに合ったリフォームを行います。入居者さんの気持ちに立って、自分の物件を選んでもらえるようにリフォームすることが大切です。

一方で過剰にリフォームしても収益性が合わないので、付近のライバルとより少しいい程度のリフォームをするのが効率が良いでしょう。


賃貸需要がある場合、以下のことを調べましょう。


ライバル物件を調査してみよう


家を探している人がいる場合に、複数の物件の中から自分の物件を選んでもらえないと空室が埋まりません。


そこで大切となってくるのは、ライバルとなる物件を調べて、その物件より自分の物件が選んでもらえるようにしないすることが大切です。


家賃や共益費、設備などを比べてライバルよりも自分の物件を選んでもらえるようにしないと、なかなか入居者は入ってくれません。


自分が家を借りることを考えれば、少しでも設備が良く家賃が安くて便利な物件を借りたいと思うのは当たり前ですよね?同じように、ライバルよりも選んでもらえる部屋にすることが重要となります。


空室が埋まらない原因を聞いてみよう

ミニミニ、アパマンなどの仲介店や、管理会社などに自分の物件の空室が埋まらない理由を聞いてみましょう。

彼らは空室を埋めるプロです。いつもお客様と接しているので、お客さんがどんな物件を選んでいるのか、どうやったら入居が決まりやすいのかを一番把握しているはずです。


「どういう条件にしたら埋められそうでしょうか?」というような感じで聴いてみるといろいろと意見を教えてくれる可能性があります。


くれぐれも、空室が埋まらない原因を仲介店や管理会社のせいにしないように気を付けましょう。不動産投資はビジネスで経営になります。最終的な責任はすべて大家である不動産投資家にあります。


様々な意見を聞いて、どのように対策をするのかは自己責任で判断を下す必要があります。



空室対策をしよう!

 ここまでで、

  1. 賃貸需要を調査
  2. ライバル物件を調査
  3. 仲介店にヒアリング

ができました。

そうすることで、誰をターゲットにして、どうやったら空室が埋まるのかが見えてくるでしょう。


ここからは、一般的な空室対策を紹介します。

これをやったら必ず埋まるというわけではありません。賃貸需要やライバル物件と比較し、一番費用対効果が高い項目から優先してやってくことが大切です。

 

2:主な空室対策

  1. 募集する店舗を増やす
  2. 家賃を下げる
  3. 敷金礼金を下げる
  4. フリーレント期間をつける
  5. 広告費を上げる
  6. 設備を強化する
  7. 家具付きにする、ステージングする


1.募集する店舗を増やす

空室が全く埋まらないケースとして、そもそも賃貸募集がかかっていない場合があります。

今の時代、スーモやホームズなどのネットで物件を探している人が多いです。その時にネットにちゃんと募集がかかっていないと、空室が埋まりにくいです。


また、アパマンなど店舗に来店した人に物件を紹介して空室が埋まるケースもあるので、できるだけ多くの仲介店から募集をかけてもらった方が良いでしょう。


私の場合は、そのエリアの仲介店をすべて回って募集をかけてもらうようにしています。


最近ではジモティーやウチコミなどのサイトで自分で募集をかけることもできますので、そういったサイトを活用することで空室が埋まりやすくなります。


2.家賃を下げる

ほとんど同じ広さで設備のライバル物件に比べて、家賃が3000円高いとなると、自分の部屋に入ってもらえる確率はかなり低くなります。


家賃は固定費なので、少しでも家賃が安い部屋に住みたいという要望はとても大きいです。


付近のライバル物件よりも家賃が高い場合は、家賃を同程度に下げるのも手でしょう。


3.敷金と礼金を下げる

敷金と礼金があると、諸費用が大きくなり借り手が付きにくくなります。

付近の相場を見て、敷金と礼金が0が多いのであれば合わせないと競争力が無くなります。


4.フリーレント期間を付ける

 

フリーレント期間とは、入居後に家賃の支払が不要な期間のことです。


たとえばフリーレント1か月とすると、1か月間は家賃が発生しないということになります。支出が増えるわけではないので、大家側としては導入しやすいです。

また借りる側としても家賃が1か月得になるので、入居者さんには喜ばれます。


5.広告費を上げる


広告費とは、仲介店が入居者を決めてくれた場合に支払う手数料のことです。相場はエリアによって異なりますが、1か月~3か月くらいとなっています。


たとえば広告費の相場が1か月のエリアで、広告費を2か月にすると、仲介店は広告費が高い物件から優先して紹介してくれるケースがあります。


もちろん最終決定するのは入居はさんなのですが、仲介店の後押しがあると決まりやすい傾向にあります。


本質的な対策ではないのですが、一つの方法として知っておくとよいでしょう。


6.設備を強化する


ライバル物件と比較して設備が劣っているようだったら、ライバルと合わせるかそれ以上の設備を付けるのが対策として考えられます。


よくあるものとしては、ドアフォンやエアコンやウォシュレットなどは必須設備としてなりつつあります。


さらに最近ではインターネット無料(WiFi無料)などの設備も入居者さんに人気で差別化となるケースがあります。


仲介店や管理会社と相談し、費用対効果が高い設備を強化するようにしましょう。


7.家具付きにする、ステージングする


単身者や学生には家具付きの物件が人気なケースがあります。ベッドやテレビや冷蔵庫や机などの家具を付けることで家賃をUPしつつ、入居者が付きやすくなるケースもあります。


またステージングという部屋を雑貨などで飾りつけして、きれいに見せることもよくされています。ステージングすることで内見の時の印象がとてもよくなり、契約が決まりやすくなる効果があります。

100円均一などの小物を置くだけでも印象が良くなるので、工夫してみるとよいでしょう。


空室対策のまとめ!


ここまで空室対策について解説してきました。


不動産投資において空室を埋めることは最も重要なテクニックの一つです。

これをやれば必ず入居が決まるというような裏技はなく、賃貸需要に合わせて部屋を作り、ライバルよりも良い条件で募集をかけ、多くの仲介店から募集をかけてもらうことが重要です。


これらのテクニックで、皆様の空室対策のお役に立てればとてもうれしいです。



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