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不動産の管理会社とは?PM、BMの違いと選び方!

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今回は不動産の管理会社についてご説明いたします。不動産管理会社とは、大家さんの代わりに不動産を管理してくれる会社のことです。


賃貸契約や家賃回収、入居者さんのトラブルの対応などをしてくれます。


この記事では、不動産管理会社の詳しい業務、手数料がいくらくらいが妥当なのか、選び方などを詳しく解説いたします。

不動産の管理会社の業務~PM(プロパティマネジメント)とBM(ビルメンテナンス)

 

不動産管理会社が主に行う業務は、プロパティマネジメント(PM)業務ビルメンテナンス(BM)業務2つです。

 

プロパティマネジメント(PM)業務では、賃貸関係の対応等、関係者間の仲介が行われます。

 

ビルメンテナンス(BM)業務では、設備の管理等、物件のメンテナンスが行われます。

 

1PM業務とBM業務の比較(イメージ)



不動産投資にあたってまず意識することになるのは、プロパティマネジメント(PM)業務を行う管理会社です。家賃の管理や空室対策は、収益に直結するからです。


不動産投資家が依頼する一般的な管理会社は、10部屋~30部屋程度なのでPMとBMを両方やっているところが多いです。


もっと巨大なマンションやビルなどの場合は、PMとBM別々の会社に依頼するケースもあります。

 

以下では、主にプロパティマネジメント(PM)業務を行う管理会社を念頭に置いて、管理会社が既に決まっている場合と自ら選定する場合のそれぞれについて説明をして参ります。

 

管理会社が既に決まっている場合

 

中古物件を購入する場合、多くは既に管理会社がついて物件の管理を行っています。

このように既に管理会社が決まっているのであれば、引き続き管理をお願いすることが考えられます。また、売買契約時の条件として、一定期間、当該管理会社の管理の継続を認めることが求められることがあります。

 

これらの場合、基本的に従前の状態のまま引継ぎがなされるため、細かな手続をしなくて済みます。そのため、物件購入直後から滞りなく管理を行うことが可能となります。

 

他方で、管理会社を選べないことによる不自由さが伴います(もちろん、良い管理会社がついていれば何の問題もありません)。このような点をケアするために、管理会社が途中で変更可能かどうかは、事前に確認しておくと良いでしょう(参考記事:「重要事項説明書のチェックポイント!」)。

 

ワンポイント オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジとは、既に借主がついている物件の所有者(オーナー)を変更することです。

オーナーチェンジ物件は、物件を購入した後、すぐに賃料収入を獲得できることやこれまでの運用実績をもとに収支計画を立てやすいことなどのメリットがあることから、不動産投資家にとって魅力的な物件といえます。

従前からの管理の実績がある管理会社に管理の継続を依頼することで、「運用実績をもとに収支計画を立てやすい」というオーナーチェンジ物件のメリットをより強固なものとすることができるかもしれません。管理会社がついているオーナーチェンジ物件を購入した場合には、従前からの管理会社への継続管理の依頼を検討してみても良いでしょう。

 

 

管理会社を自ら選定する場合

 

管理会社がついていない場合や管理会社を変更する場合、自ら管理会社を選定しなければなりません。

 

これらの場合、管理会社が既に決まっている場合とは異なり、細かな手続が必要になります。例えば、鍵の受け渡し、書類の引継ぎ、家賃の振込先口座の設定等をしなければならないでしょう。

 

このような手続的な煩雑さはあるものの、自ら管理会社を選定できるため、信頼している管理会社に任せられる、管理費用のかからない管理会社に任せられる、管理方法につき自らの意向をある程度反映してもらいやすいなどといったように管理についてある程度コントロールができるといったメリットもあります。


管理会社を選ぶ基準としては、2つあります。

  1. 空室を埋める力が強いか
  2. 管理能力が高いか? 


不動産投資では入居者が見つからないと家賃を頂くことができません。そのため、空室を埋める力が強い管理会社にすることがとても重要になります。


全く入居者が付かなかったマンションを購入後、管理会社を変更するだけで満室にな太というケースもあります。


もう一つは管理能力が高いかどうかです。入居者さんにトラブルが発生した場合に、迅速に対応してくれるかどうかは満足度に大きく影響します。


また家賃滞納の督促や、騒音のトラブルなどをうまく解決してくれることも大切です。(騒音トラブルでほかの入居者が大挙してしまうケースもあります)。


管理費用の相場は?

※管理費用は、通常、賃料収入の5%程度が相場とされています。


もっとも、サブリース(転貸を目的とした一括借り上げのことです)によって管理が行われる場合には、管理費用は、賃料収入の10%以上となるようです。


その代わり、サブリースによる場合は、満室の家賃保証がなされることが多いです。管理費用を抑えるか、それとも、家賃保証を受けるか。いずれが適切かは、個別具体的な事情によって異なるでしょう。


このようなことから、管理形態の選択は、管理会社の選定と並んで、不動産投資の結果を左右する重要な要素のひとつということができます。

 


自主管理する場合

管理会社に任せないで自ら管理を行う自主管理という管理形態もあります。


しかし、1棟マンション等の管理を個人で行うことは規模感等の問題から、決して容易ではありません。


管理費用は抑えられるかもしれませんが、管理が行き届かないことによりトラブルが発生し、かえってコストがかかることもあります。


実際、筆者の弁護士としての経験の中でも、自主管理であったために、管理が十分にできておらず、法的紛争に繋がって対応に追われるというような事態を一定数見ております。管理形態は、慎重に決定するようにしましょう。

 

まとめ

 

管理会社の良し悪しは、不動産投資の結果に大きな影響を及ぼします。

 

以上のような、場面ごとのメリット、デメリットを踏まえながら、適切な管理会社・管理方法・管理形態を選択できるようにしましょう。

 

ワンポイント 管理会社選定の際の着眼点

・客付けができるか(集客力があるか)

・物件のある地域の情報等に詳しいか

・連絡内容に過不足はないか、タイミングは適切か(コミュニケーションに問題ないか)

・管理体制が十分か

・実績があるか



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