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【堀鉄平弁護士 メルマガ掲載】賃貸併用住宅

投稿者名:堀 鉄平
投稿者資格:弁護士(第一東京弁護士会)



執筆者:堀鉄平】

弁護士。弁護士法人Martial Arts代表。不動産投資家、格闘家、YouTuberとしても活動。

不動産投資家として、六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。投資総額80億円。売却益は25億円以上。不動産投資の『堀塾』を運営。

YouTube堀塾ちゃんねる』のチャンネル登録者数は4.5万人を超え、Twitterアカウント『堀鉄平@ 闘う不動産投資家』のフォロワーは開始4カ月で1.8万を超えた。不動産投資の哲学や、人生の成功法則などを発信し続けている。





堀塾では、今後、賃貸併用住宅を企画していく予定です。賃貸併用住宅を建築すると、3つのメリットがあります。


※堀塾

堀鉄平弁護士が運営する不動産投資塾

 

メリット① 住宅ローンを利用できる

 

都心に土地を購入して、RC建物を建築してという投資をする際に、問題となるのは銀行融資です。ご自身が土地と建物建築費の代金の融資を受ける場合もそうですし、その物件を売却する場合の買主の融資も多額となります。

 

最近は、金融庁の方でもアパートの建築過剰に警戒感を示しており、アパートローンを引くこと自体が難しくなってきています。

 

そこで、住宅ローンを活用できる賃貸併用住宅を企画して、新築RCのローンを引くという方法は検討に値します。

 

住宅ローンによって賃貸併用住宅の融資が引けるかどうかは、銀行によって基準が異なります。

 

ポイントとしては、自宅部分の割合です。

 

銀行によっては自宅部分が50%以上ないと賃貸併用住宅として認めない場合もあります。また自宅部分を25%以上50%未満としたものを賃貸併用住宅とみなす銀行もあります。

 

同じ賃貸併用住宅でも、銀行によっては、住宅ローンで貸せる銀行もあれば、住宅ローンでは貸せない銀行もあるため、銀行の基準をヒヤリングしておくとよいでしょう。

 

 

メリット② 相続税対策となる

 

賃貸併用住宅では、半分を賃貸マンションにするため、100%自宅にしてしまうよりも相続税対策となります。

 

例えば、敷地の半分が賃貸マンション部分ということであれば、半分は貸家建付地として認められ、相続税の評価減を受けることができます。

 

賃貸マンションのような賃貸物件は、入居者がいるため、自分で自由に使うことができません。したがって、自宅とは異なり、自由に使えない部分があることで、権利が制約されると考えることになります。

 

そうすると、相続税の評価としては、賃貸物件は、自宅と比べると財産の評価額が下がります。

 

財産の評価額が下がれば、相続税の対象となる財産が減り、その分、課税される相続税の額も減ります。

 

少し複雑な式ですが、貸家建付地に評価方法は、以下のようになります。

 

貸家建付地 = 自宅評価額 × ( ― 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)


ここで、借家権割合とは全国一律で30%と決まっています。借地権割合は地域によって数字が異なります(国税庁のホームページで確認出来ます)。

 

例えば、借地権割合が70%の土地であれば、貸家建付地の評価額は自宅評価額の79%となります。つまり土地の評価額が約2割下がります。

 

また、賃貸併用住宅の建物のうち、賃貸部分については、借家権割合による評価減を受け、自宅部分よりも30%評価額が下がります。

 

 

メリット③ 固定資産税に節税となる

 

固定資産税には、土地の上に住宅を建てると、その土地の固定資産税額および都市計画税が減額される小規模住宅用地の特例というものがあります。

 

小規模住宅用地の特例とは、住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税評価額を6分の1にしたものを課税標準額としてくれる特例です。この特例は、「1戸につき」と言う点がポイントです。

 

200㎡というと、約60坪ですので、敷地が60坪以下の一戸建ての場合は、全て小規模住宅用地の特例を適用することができます。

 

一方で、200㎡を超えた部分については、一般住宅用地として扱われ、固定資産税が2倍に上がります。

 

そこで賃貸併用住宅を建てると、固定資産税が下がる効果が現れます。

 

例えば、自宅を1戸、賃貸マンション部分が3戸の賃貸併用住宅を建てたとします。すると、この賃貸併用住宅の戸数は4戸になります。

 

小規模住宅用地の特例は、「住宅1戸につき200㎡まで」適用されるルールになっています。4戸であれば、200㎡×4戸=800㎡まで小規模住宅用地の特例が適用されます。


弁護士 堀 鉄平

 


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