【相談】賃料の自動改定特約は、常に有効とされるのでしょうか。

私は、投資用に購入したマンションの一室を貸し出すことを考えています。

将来、賃料の交渉で揉めることを避けたいため、あらかじめ基準を決めて、その基準に従って当然に賃料増額できるような特約を賃貸借契約書において定めておきたいと考えています。

このような規定を入れておけば、必ず、その基準に従って賃料を増額することが可能になるのでしょうか。

【回答】特約の内容に合理性がなければ、有効ではないと判断される可能性があります。

自動改定特約における基準が借地借家法３２条１項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、有効であると解されます。

他方、基準が不明確であったり、賃料の増額が経済事情の変動等と著しくかけ離れた不合理なものであったりするときには、無効と解される可能性があります。

また、自動改定特約の設定当初、同特約が有効なものであっても、将来、事情の変更等により、同特約を適用することが認められないと判断される可能性があります。

なお賃料を増額する方法については当コラム「賃料を増額する方法を解説。調停や訴訟の方法とは」をご参考ください。

賃料の自動改定特約とは(スライド条項)

当事者は、賃貸借契約において、一定の基準に基づき将来の賃料額を自動的に決定していく賃料自動改定特約（「スライド条項」とも呼ばれます。）を置くことができます。

賃料の自動改定特約とは、公租公課の変動や物価指数等に応じて家賃を自動的に改訂する特約です。

家賃改定をめぐる協議の煩わしさやトラブルを未然に防止するために、しばしば利用されています。

賃料自動改定特約には、一定期間ごとに所定の金額や割合により自動的に増減するもの、消費者物価指数や、固定資産税、路線価に連動してスライドするもの等が考えられます。

たとえば、その基準とともに、家賃は○年ごとに○パーセント増額する等と規定します。　

賃料の自動改定特約の有効性

借地借家法３２条１項が強行規定であることを合わせて考えると、自動改定特約における基準が同法３２条１項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、有効であると解されます。

他方、基準が不明確であったり、賃料の増額が経済事情の変動等と著しくかけ離れた不合理なものであったりするときには、無効と解される可能性があります。

また、自動改定特約の設定当初、同特約が有効なものであっても、将来、事情の変更等により、同特約を適用することが認められないと判断される可能性があります。

以下、自動改定特約が有効と判断された例、有効ではないと判断された例について、ご紹介します。

賃料増額のスライド条項が有効とされた裁判例

ア　契約更新の場合には、賃料を１割値上げする旨の自動改定特約について、賃借人側が、借家法７条に違反し無効であると主張しました。

しかし、裁判所は、「賃貸人と賃借人が将来の賃料の値上げをあらかじめ合意する約定は、借家法７条の規定の趣旨を逸脱して、その約定の内容が著しく不合理である等の特段の事情がない限り有効であるものといわなければならない。」と判示し、上記自動改定特約は有効であると判断しました（東京地判昭和６０年５月２８日）。

イ　東京地判平成５年８月３０日は、「いかなる場合でも各期の賃料はそれぞれ直前の期の賃料に対し、４年目以後第６年目までは１１０パーセント以上・・・・・・とする。」との特約の有効性が争いとなった事案です。

裁判所は、上記特約について、協議が成立しない場合においても最低１０パーセント増額するとの合意をしたものと解釈するのが相当であるとし、３年毎に、賃料を一定割合増額する旨の合意は自動定率増額特約にあたるとしたうえで、当該特約を有効と判断しました。

賃料増額のスライド条項が無効とされた裁判例

ア　自動改定特約として、「家賃及び更新料は現行の東京大阪間鉄道運賃を標準としてそれに準じて変化する事を両者承諾する」と規定されていたところ、この規定によると賃料が著しく高額になることが容易に予想され、賃借人に一方的に不利な内容であり、また、文章自体からその内容が明確ではないとして、自動改定特約の効力を否定しました（東京地判昭和４５年２月１３日）。

イ　約定の３年後に賃料・共益費を自動的に９パーセント増額するとの自動改定特約に関して、自動改定特約を規定した時点では、当事者双方は、土地や地代・家賃は今後も値上がりすると予測していたが、その後の地下や賃料等の下落傾向が継続することは予測し得なかったものと解され、特約の基礎となる事情に変更があったときには、自動改定特約の適用を否定すると判断されました（東京高判平成１０年９月２９日）。

ウ　最判平成１５年６月１２日は、建物の賃料ではなく、地代が問題になった事案ですが、「地代等自動改定特約は、その地代等改定基準が借地借家法１１条１項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、その効力を認めることができる。しかし、当初は効力が認められるべきであった地代等自動改定特約であっても、その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず、これを適用して地代等改定の効果が生ずるとすることはできない」と判断されました。

まとめ

自動改定特約に関して、「借地借家法３２条１項に反して無効となるか否かは、同項所定の諸事由（※）、賃料が増額される時点の経済事情及び将来の賃貸借関係（特に当該賃貸借の成立に関する経緯）その他諸般の事情を斟酌し、当該合意の内容が当事者間の公平を著しく害するか否かという基準で決する」とされています（東京地判平成１５年３月３１日）。

ただし、仮に、自動改定特約の設定当初、同特約が有効なものであっても、将来、事情の変更等により、同特約を適用することが認められないと判断される可能性があります。

※土地もしくは建物の上昇・低下、その他の経済事情の変動等が挙げられています。

もし賃料に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

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