コラム Column
賃貸住宅管理業者登録制度とは何か。登録するメリットはあるのか
作成日: 2020/02/26
更新日: 2022/09/05
執筆者名：
齋藤 拓
保有資格：弁護士
所属弁護士会：福岡県弁護士会
私が一番大事にしていることは、お客様との信頼関係です。
日々の業務や生活の中で、お客様が直面するあらゆる問題に対して、最善のアドバイスをするために、粉骨砕身努めて参ります。
目次｜index
【相談】賃貸住宅管理業者登録制度とはどのような制度ですか。
所有するアパートの管理が大変になったので、サブリースを検討しています。
サブリース業者を選ぶにあたって、賃貸住宅管理業者登録制度に登録している業者と、そうでない業者があると聞きました。
どのような制度なのでしょうか。
【回答】サブリースなどの賃貸住宅管理業務の適正な運用を確保する必要性から定められた制度です。
賃貸住宅管理業者登録制度は、サブリースなどの賃貸住宅管理業務の適正な運用を確保する必要性から定められた制度です。
本制度について詳しく解説していきます。
サブリースについて詳しく知りたい方は、「サブリース契約で失敗しないためには？ 仕組みやメリットデメリットを解説」をご参考ください。
賃貸住宅管理業者登録制度とは
賃貸住宅管理業者登録制度は、サブリースなどの賃貸住宅管理業務の適正な運用を確保する必要性から定められた制度です。
本制度では、登録制度が設けられ、一定の資格者 による重要な事項の説明や、書面の交付が行われるなどの適切な運営によって、オーナーと入居者の利益の保護が図られています。
また、登録業者の賃料・敷金等の受領や、契約の更新・終了時の手続きなどの管理業務のルールを定めることによって、トラブルの防止が期待されています。
賃貸住宅管理業者登録制度のメリット
(1) 一定の資格者による重要な内容の説明・書面の交付
専門的知識や実務経験が豊富な一定の資格者によって、賃貸住宅管理契約の具体的な内容について、重要な事項が説明されます。
また、賃貸住宅管理契約の内容について、契約当事者の双方が確認のうえで、契約書が交付されます。
さらに、サブリース契約では、将来の賃料の変動についての説明と書面交付が義務付けられますので、将来どのように賃料が変動する契約であるのかが正確にわかります。
登録業者は、事務所ごとに６年以上の実務経験者、または賃貸不動産経営管理士（賃貸不動産経営管理士協議会の資格）を１名以上置くことが義務付けられています。
(2) 入居者からの預り金を適切に管理
入居者から預かった賃料・敷金などは、賃貸住宅管理業者の財産と区別して管理されますので、オーナーと入居者の財産が守られます。
そして、毎年、賃貸住宅管理業者の財産管理の状況などが、国に報告されます。これは一般の方も見ることができますので、登録業者はいい加減な管理ができなくなります。
(3) 管理業務の定期的な報告
オーナーに対し、定期的な管理業務の報告が義務付けられています。たとえば、建物や設備の状況、収支報告、入居状況などです。
(4) 契約の更新や終了時の書面の交付
入居者に契約の更新内容が記載された書面が交付されます。また、契約の終了時には、入居者に原状回復費用の算定や、敷金の返還などの算定についての書面が交付されます。
このように、契約の更新時や終了時に、書面が交付されなければならないとすることによって、トラブルを防止する効果が期待されます。
賃貸住宅管理業者登録制度は条件付きで義務化された
サブリース業者が営業時に家賃変動のリスクを説明していないと思われる事例が多いことなどから、国土交通省は2021年6月15日より、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は「賃貸住宅管理業の登録」が義務化されました。
管理戸数200戸未満であれば義務ではなく任意なので、登録しなくても賃貸住宅管理業務を行うことができます。
サブリース業者を選択する上で一つの判断材料になる
登録を受けた事業者名は、公表されます。ですから、本制度の登録に特別な保証があるわけではないものの、検討されているサブリース業者が、重要事項の説明や書面の交付、財産の管理などをきちんと行っているかどうかの一つの判断材料になります。
また、本制度の一定の規則に違反した場合には、指導、勧告、登録抹消などの措置（罰則）の対象となりますので、登録業者には、きちんとした対応をしなければならないという規制が働いているということも、サブリース業者を選択するうえで判断材料になるといえるでしょう。
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