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不動産投資にかかる税金の種類

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この記事をご覧の皆さんの中には、不動産投資において必要となる税金の種類にはどのようなものがあるのか知りたいと考えている人もいるのではないでしょうか。

不動産投資において、税金の支払いはローンの返済と同じくらい重要となる支出項目で、

全く税金対策をしていないと支払い税額が大きなものになってしまい、手元資金が枯渇してしまいかねません。

逆に、税金対策の一環で節税しすぎてしまうと自社の決算書の成績を悪化させてしまい、次からの銀行融資が難しくなってしまいますので、そうならないためにも不動産投資においてどのような税金がかかるのかを把握しておくことが重要です。

そこで、今回の記事では、不動産投資において必要となる税金の種類にはどのようなものがあるのかなどについて説明していきます。

購入時にかかる税金

不動産を購入する際にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか、具体的には以下のようなものがあります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産投資をする際に該当する不動産の所有者を明らかにするために登記をする際にかかる税金のことです。

所有権の保存、所有権の移転(売買)、抵当権の設定などの用途の違いによって税率が異なっています。

具体的な税率の計算方法については、以下に挙げておきます。

①所有権移転登記(土地) ②住宅の所有権保存登記(新築) ③住宅の所有権移転登記(中古) ④抵当権設定登記

固定資産税評価額×2.0%

※1.5%

固定資産税評価額×0.4%

※0.15%

固定資産税評価額×2.0%

※0.3%

固定資産税借入額×0.4%

※0.1%

※税率の軽減措置により令和5年3月31日まではこちらの数字が適用されます。※長期優良住宅など別途優遇規定制度あり

出典:法務局「令和3年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」

印紙税

印紙税とは、不動産を購入に関わる契約書や領収書などの文書を作成した場合に、それらの文書に課税される税金のことです。

契約書などに張って納める税金になるのですが、数万円程度なので全体の税額の支出額には与える影響は小さくなっています。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入したい際に支払うことになる税金のことで、固定資産税とは異なり支払いは購入時の1度のみです。

不動産取得税の申告期限は不動産を所有する地域の地方自治体によって異なっているので、各自支払いを遅れないように期限について確認しておいてください。

不動産取得税の計算式としては以下のようなになっているので、紹介しておきます。

①建物の場合 ②土地の場合
建物の固定資産税評価額 × 税率4%
※土地・住宅用の家屋は税率3%
土地の固定資産評価額 × 税率4%
※土地・住宅用の家屋は税率3%

不動産の保有にかかる税金

不動産の保有にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか、具体的には以下のようなものがあります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税とは具体的には以下のような税金となっています。

固定資産税(所有している土地や建物などの不動産に毎年課税されることになる税金のこと)

都市計画税(都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的にした市町村税のことで、市街化区域内に土地や建物を所有していると毎年課税される地方税のこと)

基本的に固定資産税・都市計画税の2種類の税金は、所有している不動産の管轄地域である地方自治体に併せて納税することになっています。

具体的な税率は各地方自治体によって異なっていますので、手持ちの不動産の管轄地域の地方自治体に問い合わせてみてください。

売り上げや利益にかかる税金

売り上げや利益にかかる税金には以下のようなものがあります。

消費税

課税事業者になれば消費税の支払いが発生します。

課税売上が1000万円を超えた2年後に課税事業者となります。

テナントの家賃や駐車場などは消費税の対象となりますが、住宅用の家賃に消費税がかかりません。そのため不動産投資で課税売上が1000万円を超えて消費税の支払いが必要な課税事業者になる方は多くありません。

注意が必要なのは物件売却です。

土地に対しては消費税がかかりませんが、建物については消費税がかかります。建物の1000万円以上の建物を売却した場合、課税売上が1000万円を超えます。その場合は2年後から課税事業者になりその年は消費税の支払いが必要となります。

所得税・住民税

不動産の賃貸経営などで得た収入は課税の対象となりますが、その課税の計算の基となる不動産所得は以下のような計算式になります。

不動産所得=収入-必要経費

個人で不動産投資をしている場合などには、自身のサラリーマンの給与と不動産所得を合算することにより税率が計算されます。

課税所得 = サラリーマンの課税所得 + 不動産投資の課税所得

この課税所得に応じて所得税率が変わります。

課税対象となる所得金額 税率
~195万円未満 5%
195万円~330万円未満 10%
330万円~695万円未満 20%
695万円~900万円未満 23%
900万円~1,800万円未満 33%
1,800万円~4,000万円未満 40%
4,000万円以上 45%

出典:国税庁「所得税の税率」

課税方式は累進課税制度となっており、所得金額が多いと最大で45%の税率を課せられることになりますので、注意してください。

住民税は上記で計算した課税所得に税率10%を掛けた額が課税されることになります。

さらに後述のように不動産投資は個人事業税がかかり、5%も課税されることになります。

よって、課税所得が4000万円以上である場合には、この部分に関しては、所得税45%+住民税10%+事業税5%の最大60%の税金がかかることになるのです。(復興所得税を含めると60.945%になります)

個人事業税

個人事業税とは、個人の方が営む事業のうち、地方税法等で定められた事業(法定業種)に対してかかる税金です。現在、法定業種は70の業種があり、ほとんどの事業が該当します。

税率は業種によって異なっていますが、不動産賃貸業の個人事業税は5%がかかります。

個人事業税の税率と職種(東京都ページより引用)

不動産賃貸業については例外的で、事業的規模でないと個人事業税がかかりません。

判断は都道府県によって異なりますが、一般的には5棟10室以上が基準となります。

290万円までは控除されるので、

不動産投資家の事業税の額=(不動産所得の金額+青色申告特別控除額-290万円)×5%

となります。

法人税

不動産投資をするにあたって法人化したうえで始めている場合には、法人税を支払う必要があります。

所得金額800万円以下は実効税率は約23%で、800万円以上は約33%となっており、個人で不動産投資をしているよりも税率が低くなっているので、利益を多く得ている場合は法人化をすれば節税することができます。

個人から法人に物件を移転する際には、登録免許税や不動産取得税などをもう一度支払う必要が出てくるので、当初から規模拡大などを見据えている場合には、初めから法人にしておいた方が余計な費用が掛からないので、一度検討してみてください。

売却時の税金

手持ちの不動産を売却する際にも税金が発生しますが、個人で売却するか法人で売却するかによって内容が異なってきます。

個人で不動産を売却する場合には、その売却益に住民税と所得税が課税され、家賃や給料などとは別枠で課税の計算がされるので、家賃や給料などの項目を利用しての節税は不可能で、不動産の売却損とのみ損益を併せて節税を試みることが可能です。

また、課税の税率は売却するまでの保有期間の長さによっても異なっており、売却した年の1/1時点で5年以下の所有で売却する短期譲渡で39%(復興所得税を含めると39.63%)、5年超の所有で売却する長期譲渡で20%(復興所得税を含めると20.315%)となっています。

不動産の売却益を給与や他の所得と合算することで、ふるさと納税において寄付を行った際の所得税・住民税の控除額を上げられるので、節税に役立てることが可能です。

不動産の売却益の計算式については簡単ではありますが、以下に挙げておきます。

売却益 = 売却価格-簿価-売却経費

出典:国税庁「土地や建物を売ったとき」

(簿価とは資産計上(購入金額+購入費用)した金額から累積の減価償却費を引いた金額のことです。)

法人で不動産を売却する場合には、家賃収入などと合算した不動産所得に法人税が課税されることになります。

法人税の部分で説明したので重複にはなりますが、不動産所得が800万円以下の場合であれば実効税率は約23%、800万円以上は約33%というような法人税が課されます。

経費を増やすことにより節税もできますが、不動産賃貸業での不動産売却益は特別利益になるのですが、節税しすぎると特別利益が減っていまい自社の営業利益を減らす結果になってしまいます。

決算書の成績が悪化してしまった結果として今後の銀行融資が厳しくなる可能性が高くなってしまうので、節税のやりすぎには注意しましょう。

相続税

不動産を親から相続すると、その該当の不動産に相続税が課されることになっています。

相続する不動産の価値の大きさによって相続額が変わってくるので、相続物件の価値が大きい場合には事前に相続税対策をしておくのが良いでしょう。

税金の対策は多岐にわたっているうえ、メリットデメリットがあり、個人で判断するのが難しい場合が多いです。

どのような対策を実施するのが不動産賃貸業で最適なのかお悩みの人は、不動産投資に強い税理士に相談するのがおすすめなので、一度検討してみてください。

まとめ

ここまで、不動産投資において必要となる税金の種類にはどのようなものがあるのかなどについて説明してきましたが、いかがでしたか。

不動産投資に関連する税金の種類を事前に学習し、節税などの対策を考えておくことは重要ですが、その際には今後の銀行融資を念頭において決算書の成績を著しく悪化させないようにバランスを取りながら考えておくことが大切です。

この記事をご覧の皆さんは、今回の記事で説明した内容を参考にして不動産投資において必要となる税金の種類にはどのようなものがあるのかなどについて学習し、不動産投資を円滑に行えるように準備しておくと良いのではないでしょうか。


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