コラム Column

不動産投資家の会社設立による節税対策


【相談】不動産オーナーの会社設立による節税対策にはどのような方法がありますか。

多くの不動産を所有し、多額の賃料収入を得ています。会社を設立すると、節税になる場合があると聞きました。どのような方法があるのでしょうか。

【回答】管理料徴収方式、サブリース方式、不動産所有方式があります。

関連記事:不動産投資は個人と法人のどちらで行うべきか?【法人化、節税、会社】

会社設立で節税できるケース

会社を設立した場合に、節税となる場合があるのは、個人の所得(賃料収入)を会社に移転することによって、税金の軽減や、会社制度を利用した家族等への財産の移転など、様々な対策を講じることが可能になるからです。

たとえば、会社を設立して、賃料収入の一部を会社の事業収益に付け替えれば、個人事業主が支払う所得税よりも会社の法人税の方が税率が低いため、税金の軽減になります。また、会社の事業収益は、たとえば家族等を会社役員に選任し、役員報酬として支給することができます。

会社への財産の移転方法

不動産オーナーから会社への財産の移転方法としては、一般的に以下の3つの方法が考えられます。

  1. 管理料徴収方式
  2. サブリース方式
  3. 不動産所有方式

1. 管理料徴収方式

管理料徴収方式は、不動産の所有を個人のままとして、会社に賃貸物件の管理業務を行わせることにより、その管理料を賃料から支払うという方法です。ただし、この管理料の金額は、賃料収入の5%から10%ほどが限度と考えられており、これ以上に設定すると、税務署から否認される可能性があります。ですから、賃料収入が少ない場合には、会社の運営費用の方が高くなってしまいかねないことに注意が必要です。

2. サブリース方式

サブリース方式は、同じく不動産の所有は個人のままとして、会社が賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸するという方法です。空室の発生するリスクを会社が負担する代わりに、会社が不動産オーナーに支払う賃料を、入居者が会社に支払う家賃よりも安く設定します。この差額による会社の利益は、賃料総額の15%程度が限度であると考えられています。

3. 不動産所有方式

不動産所有方式は、たとえば個人所有の土地がある場合に、会社が賃貸物件となる建物をその土地上に建築する方法です。会社は建物の賃借人から賃料を徴収する一方、土地のオーナーに地代を支払います。この場合、会社は賃料収入をすべて取得することになるので、上記①及び②の方式よりも節税効果は高くなります。会社が土地のオーナーに支払う地代は、固定資産税相当額の概ね2~5倍になります。

まとめ

このようにして設立した会社の株式は、会社役員に選任した家族等に取得させることによって、会社に内部留保される不動産収益が株主である家族等の財産となります。その結果、不動産オーナーがすべて取得していた賃料収入を、家族等に移転することができます。つまり、賃料収入がオーナー1人に集中していれば、高所得となって税金の負担は大きくなりますが、会社に賃料収入の一部を移転し、役員報酬や株式を通じて家族等に分配することによって、所得税、相続税等の軽減を図ることができます。

この他、不動産オーナーの具体的な状況に応じて、様々な節税対策が考えられますから、現時点での所得税等の負担や、将来の相続税についてお悩みの場合には、専門家への相談をお勧めします。

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