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【失敗しない】一棟マンション投資、一棟アパート投資のメリット・デメリットとは?

作成日: 2021/01/22 投稿者名:溝口 矢
更新日: 投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。





不動産投資というと、ワンルームマンション投資をイメージされる方が多いと思います。


ワンルームマンション投資は価格帯が安いので、比較的簡単に購入することができますが、規模の拡大や収益性はあまり高くないというデメリットもあります。(※ワンルームマンション(区分所有マンション)については、「ワンルームマンションへの不動産投資【区分所有、メリット・デメリット】」という記事をご覧ください。)


大きく規模を拡大したいのでしたら、一棟マンションや一棟アパート投資という選択肢もあります。


今回は不動産投資の対象を一棟マンション・一棟アパートにした際のメリット・デメリットについてご説明いたします。

 

 

 

一棟マンション・一棟アパートへの投資のメリット

 一棟マンションや一棟アパート投資は不動産投資家の主流となっており、不動産投資家にはとても人気が高いです。

人気が高い理由として、以下のようなメリットがあります。

 

①利回りが比較的高い

一棟マンション・一棟アパートは、規模が大きいため、多くの賃借人から賃料を獲得して収益を上げやすく、また、運営にかかるコストも抑えることができます。これらの点から、他の物件を不動産投資の対象とした場合と比較して利回りが高くなる傾向にあります。

 

 

②管理の自由度が高い

一棟マンション・一棟アパートは、不動産投資家が単独で丸ごと物件を所有し、細かなルールも決めることができるため、自由な管理をしやすくなります

 

例えば、不動産投資家は、建物の(大規模)修繕行うか否かを自ら決定することができます。また、需要や情勢を見ながら、用途を変更することもできます。

 

こうした管理の自由度の高さは、キャッシュフローのコントロールのしやすさや賃貸需要の増加に繋がるため、不動産投資を行うにあたっての大きなメリットとなります。

 

 

③空室リスクを抑えることができる

一棟マンション・一棟アパートは、複数の部屋を賃貸することになるためいくつかの部屋が空室となっても、他の部屋からの賃料収入によりカバーをすることができます。

 

※空室リスクや空室対策については、空室リスクと対策を知ろう!」という記事をご覧ください。

 

 

④物件の資産価値が高い

一棟マンション・一棟アパートへの不動産投資を行う場合、ワンルームマンションへの不動産投資を行う場合と比較して、より面積の大きい土地を所有することになります。これにより、相対的に資産価値が高く評価されるため、金融機関から融資を受けられる可能性が高まります。

 

 

一棟マンション・一棟アパートへの投資のデメリット

 一方で一棟もの野不動産投資にはデメリットもあり、参入障壁が高いです。


初心者の方が簡単には参入できないようになっており、大きな障壁となっています。

 

①物件価格が高い

一棟マンション・一棟アパートは、ワンルームマンションや戸建てと比較すると物件価格が高額です。

 

物件価格が高い分、一棟マンション・一棟アパートへの不動産投資に挑戦すること自体が容易ではない(ある程度の自己資金が必要)ですし、物件を売却する際のハードルも低くないということは意識する必要があるでしょう。

 

 

②投資対象集中によるリスクがある

一棟マンション・一棟アパートへの不動産投資の場合、投資対象が一棟に集中するため、災害発生時等に一棟そのものが打撃を受けた場合、その規模の大きさと相まって大きな損害の発生に繋がる可能性があります。

 

また、一棟マンション・一棟アパートの一室において自殺や殺人事件が発生した場合や一棟マンション・一棟アパートの一室に迷惑行為を行う入居者が入居した場合、当該一室のみならず周囲の部屋にも入居者が入りづらくなる等の影響が生じ得ます。

 

 

③管理がしづらい

一棟マンション・一棟アパートは、物件自体の規模が大きく、入居者も多いため、ワンルームマンション等と比較して管理コストも増大します。管理会社へ委託することで一定程度の負担を減らすことができるものの、その対価として管理委託料の支払が必要となります(こうした支出も管理コストといえます)し、オーナーとして不動産投資家が判断しなければならない場面も少なくありません。収益性が高くなりやすい分、こうした管理コストを甘受しなければならないという点があるということには注意をしましょう。


 

弁護士のつぶやき 管理会社の選定は慎重に!

筆者が弁護士として日々ご相談を受ける中で、管理会社の対応の不十分さが問題となる事案も少なくない数ございます。杜撰な管理を行う管理会社に委託をしてしまうと、場合によっては訴訟提起まで必要になるなど、かえって管理コストが増大しかねません。しかも、そうした管理会社に限って経営が上手く行っておらず、金銭的な請求を行っても支払能力がなく、結果として不動産投資家側が損害を全てかぶらなくてはならないということが往々にしてあります。

 

管理委託契約を締結する際は、管理会社の選定を慎重に行いましょう。管理会社の業務について理解したり、管理会社の選定方法のポイントを確認したい方は「管理会社との関係を押さえよう!」という記事をご覧ください。


一棟マンション・一棟アパートへの投資のまとめ


一棟マンションや一棟アパート投資は区分マンションに比べて収益性が高く、自由どうも高いので不動産投資家にはとても人気となっています。


一方で、ワンルームマンション投資に比べると価格が高く、自分で行わないといけないことも多いことから参入障壁が高い傾向にあります。


失敗した時の影響も大きくなります。


どちらもよい面と悪い面がありますので、ご自身の資産状況やスキルや目的に合わせて無理のない範囲で始めることが大切です。



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