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【徹底解説】戸建て投資が初心者におすすめな5つの理由

作成日: 2021/01/27 投稿者名:溝口 矢
更新日: 投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。





不動産投資を始めたい方は多いと思います。しかし、


  • いきなり1棟買うのは金額的に難しい
  • 区分マンションでは利回りが物足りない


という悩みを持っている方も多いでしょう。


そういった投資初心者の方にお勧めなのが戸建ての不動産投資になります。


戸建ての不動産投資は価格もお手頃に始めることができ、収益性も高いので初心者にもお勧めな投資手法です。


この記事では、不動産投資初心者の方に戸建て投資がおすすめな理由と、失敗しないような注意点についてご説明いたします。

 

※ワンルームマンション(区分所有マンション)については、「ワンルームマンションへの不動産投資【区分所有、メリット・デメリット】」という記事を、一棟マンション・一棟アパートについては、「一棟マンション・一棟アパートへの不動産投資【一棟もの、メリット・デメリット】」という記事をご覧ください。

 

 

戸建て投資がおすすめな5つの理由

 

①物件価格が比較的低い

 

一棟マンション・一棟アパートと比較すると物件価格は安いです。


築古の戸建物件の場合、建物の減価償却が進んでおり、土地価格に近い金額で購入できる(建物価格がほとんどかからない)ことがあるため、物件価格が安くなりやすいです。このような築古の戸建物件であれば、300万程度で購入できる場合もあります。

 

 

②利回りが比較的高い

 

戸建物件は、上記①のように物件価格自体が安いことに加え、維持費も多くはかからないため、利回りが高くなりやすいです。土地が狭いなどといった理由で、物件価格を抑えることができた場合、利回りが20%を超えることもあります。

 

新築の戸建物件の場合、建物の建築費用がかかるために利回りが低下するので注意が必要です。既に土地を持っている方であれば、新築の戸建物件を不動産投資の対象としても十分な利益を確保できるかもしれません。

 

 

③入居期間が長くなる傾向にある

 

戸建物件は、周囲から独立した住空間であることなどから、ファミリー層に人気が高く入居期間が長くなる傾向にあります。これは、不動産投資家にとっては、空室リスクの低さというメリットに繋がります。

 

 

④管理の自由度が高い・リノベーションの幅が広い

 

戸建物件は、ワンルームマンションと違って、不動産投資家が単独で物件を所有し、細かなルールも決めることができるため、自由な管理をしやすくなります

 

壁を塗り替える、床をフローリングにする、敷地内の物を除去して駐車スペースを設けるなどといったように、入居者がつきやすくなるようリノベーションを行うこともできます。様々な工夫ができるため、クリエイティブな方には向いている投資物件といえるかもしれません。

 

 

⑤売却しやすい

 

一棟マンション・一棟アパートの場合、物件価格が数億円になることも多いため、購入者となるのは、不動産業者または不動産投資家に限られるのに対して、戸建物件であれば、上記①のように物件価格が安いため、一般の方も購入者となり得ます。そのため、間口が広く売却がしやすいといえます。

 

また、売却時点での需要によっては、自己居住用物件としての売却に切り替える(投資物件から実需物件への切り替え)という柔軟な対応ができる点も売却のしやすさを支える理由となっています。

 

※戸建物件のうち、連棟物件(「二戸一」などといったりします)は価格が安くなる分、保有している間は高利回りとなります。しかしながら、売却が難しいため、然るべきタイミングで売り抜けられなかった場合には、想定どおりの利益が得られないことがあります。あくまで上記④のメリットは一般論であることを心にとどめ、自分が購入しようとする物件にしっかりと向き合うことを大切にしましょう。


 

弁護士のつぶやき 再建築不可物件に注意!

最近、再建築不可物件の購入を積極的に勧めている不動産業者等があるようです。

再建築不可とされている土地上の建物を取り壊した場合、新しい建物を建てることはできません。そして、再建築不可とされている状況を解消することは弁護士であっても容易ではないですし、仮に解消できるとしてもそれなりのコストを要します。この点についての十分な説明がなされないまま再建築不可物件の購入してしまうことによりトラブルに発展しているケースも少なくありません。そもそも再建築不可の物件は、建物を取り壊さないことを前提に売却するとしても買い手が見つかりづらいです。くれぐれもご注意ください。

 

 

戸建物件への投資のデメリット

 戸建て投資はおすすめなのですが、デメリットもあります。


デメリットを考慮したうえで購入を検討することが大切です。


①管理がしづらい

 

築古の戸建物件の場合、修繕しなければならないことも多く、その管理に手間がかかります

 

空き家になっていた期間が長い物件には特に注意が必要といわれています。人が住んでいなかったことにより手入れが行き届いていないために劣化が進んでいる可能性があるからです。この場合、修繕費用等がかさみますので、物件価格が特別安いなどといった事情がない限り、購入は見送った方が良いと思われます。

 

 

②融資が引きづらい

 

戸建物件(特に中古)への不動産投資にあたって金融機関から融資を引くことは容易ではありません。また、融資を引くことができたとしても、融資期間が法定耐用年数以下で設定され、十分な借入期間が設定されないために、手元のお金が残らないといったことにもなりがちです。

 

 

③投資規模の拡大に時間がかかる

 

戸建物件への不動産投資は、一棟マンション・一棟アパートへの不動産投資と比較すると、一物件あたりから得られる利益は小さい割に、物件購入の際の手間はほとんど変わらないため、投資規模を拡大して大きな利益を手にしていくという観点からは、必ずしも適切な投資対象ということはできないでしょう。

 

 

④入居率が極端

 

戸建物件は、いったん入居者がつけば上記⑴③のように安定するものの、入居者がつかなければ、家賃収入はゼロになります。このように入居率が1000かという形で極端なため、入居者がきちんとつく物件を選定する・リノベーション等により創り出すことが必要といえるでしょう。


戸建て投資でどのような物件を狙うべきなのか?

インターネットで検索すると、さまざまな戸建て物件が出てきます。


こういった物件の中でどのような物件を狙うべきなのかでしょうか?


投資する目的によりますが、投資初心者が狙うべき物件の特徴としては、


  • 価格が~500万円と安い
  • 賃貸需要があり、入居者を付けられる
  • 修繕費用が掛かりすぎない
  • 収益性が高い(10%~20%)
  • 売却しようとしたとき実需で需要がある


がおすすめです。もちろんこれに完全に当てはまってないといけないということではなく、こういう物件が初心者でも買いやすいということです。


まず価格ですが、地方の築古の戸建てなら数100万円で買うことが可能です。


これくらいの価格なら車を買うのと同じくらいの金額なので、不動産投資を始めやすいです。


賃貸需要があるエリアで買うことも重要です。借りてくれる人がいないと家賃が入ってこないため、投資費用を回収できません。


修繕費がかかりすぎないことも大切です。仮に100万円で買ったとしても、修繕するのに700万円かかってしまったら、想定の利回りに届かなくなる可能性もあります。


修繕費用が支払えない場合は、そのまま放置するしかなくなってしまいます。


そして売却できることも大切です。あまりにも地方に買ってしまうと、売ろうと思った時に買ってくれる人が見つからなくなる可能性もあります。


そういったことに気を付けておけば、戸建て投資はとても魅力的だと思います。


戸建て投資がおすすめな理由まとめ!

投資初心者にとって一棟もの不動産投資は敷居が高いのですが、戸建て投資は少額の資金から高い収益性を狙えるおすすめの投資方法の一つです。


一方でデメリットやリスクもあるので、しっかりと勉強して物件を調査したうえで始めるようにしましょう。




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