不動産投資講座 Knowledge
ワンルームマンション投資は儲からないのでやめておけ。理由を不動産投資家が解説
作成日: 2020/11/11
更新日: 2022/06/10
執筆者名：
もふ
保有資格：不動産投資家
もふもふしたものをこよなく愛する投資家、経営者、YouTuber！
投資初心者の方に、投資で儲けられるコラムを発信していきます！
東海地方で相場より安い物件を着実に買い進めて資産を形成。これまでに7棟55室を購入(3棟売却済み)。構造は、木造、鉄骨、RC。またアパート、マンション、テナントビルなど雑食投資家。
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終身雇用制度や年功序列制度が崩壊に向かいつつ、自分でお金を稼ぐ力がとても重要になってきています。
将来の年金や保険になり、節税にもなるとのうたい文句でワンルームマンション投資を検討されている方が多いです。
私は不動産投資家なのですが、不動産投資家目線ではワンルームマンション投資はお勧めしません。
理由としては、
- 儲からない(損する)
- キャッシュアウトが厳しい
- 保険になるが保険に入ったほうがコスパ良い
- 節税にならない
- 年金としては不十分
- 次の物件が買い進められない
という理由になります。
多くの不動産投資家が友達にいますが、ワンルームマンション投資の専門家はほぼいません。儲からないからです。
そういうのをすべて理解したうえで、憧れのフェラーリを買うような気持ちでワンルームマンションを買うのなら止めたりはしませんが、豊かになりたいという思いで買われるのなら一度よく検討されたほうが良いです。
この記事では不動産投資家がワンルームマンション投資をしない理由について解説していきます。
ワンルームマンション投資とは何か？
ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションの区分所有で購入し、入居者さんに貸し出して家賃を頂くというビジネスです。
区分マンション投資と言われることもあります。
利益を得る仕組み
利益を得る方法は2通りあります。
- 家賃収入を得る(インカムゲイン)
- 売却益を得る(キャピタルゲイン)
家賃収入は予想しやすく安定してい入ってきやすいので、計画が立てやすいです。
一方で売却益に関しては値上がりするかどうかは不確実なので、売却目的はお勧めしません。(※反復継続売買は宅建業以外の方は禁止されていますのでご注意ください)
ワンルームマンション投資の全体像
- ワンルームマンションは数千万円しますので、現金で購入できる人は少ない
- 銀行が融資してくれる
- 手元に残るお金を計算が大切
- 手元に残るお金＝家賃ー返済ー経費
- 経費は管理費、管理費、修繕積立金、税金、リフォーム費用、広告費など。意外とかかる。
- 入居者が付かないとマイナス。
- 投資と名前がついていますが、入居者さんから家賃を頂くビジネス。知識が大切
ワンルームマンション投資が儲からない理由
儲からない(損する)
利回り～年間家賃/物件価格が4%程度と非常に低い。
そこに2%の融資を受けると最大2%しかでない。そこから管理費、修繕積立金、税金、リフォーム費用、広告費などの経費を引くと、ほとんどもうからない。
キャッシュアウトが厳しい
手元に残るお金＝家賃ー返済ー経費
がマイナスになることが多い。例えばマイナス2万円になったとする。
30年間2万円払い続けると豊かになれるか？
家賃が下がるとさらに支出は増えるし、空室になるとさらに支出が増える。
保険になるが保険に入ったほうがコスパ良い
保険になるという売り文句がありますが、確かに保険になります。
その代わりに儲からない物件を買ってキャッシュアウトし続けるのなら、
素直に保険に入ったほうがコストパフォーマンスが良く、保険の選択肢も増え自由度が高い
節税にならない
節税になるといわれていますが、普通は利益が出るので税金は増えます。
買った初年度のみ購入の手数料が増えて節税になりますが、2年目以降は税金支払います。
異常な経費をのせて節税になるという業者さんもいますが、それは脱税です。
年金としては不十分
築10年のワンルームマンションを30年間の融資で買ったとして、借金を支払い終えたときは築40年になっています。ユニットバスやキッチンやフローリングなど、いろいろと直さないといけなくなりさらにお金がかかります。一般的には築年数が古くなると物件の価値も下がってしまっている事でしょう。
次の物件が買い進められない
不動産投資家になりたい、いつかは１棟を買いたいという思いで、まず区分マンションから始められる方が多いです。
しかし、不動産投資家になりたいのなら区分マンションはお勧めしません。理由は次の物件が買いにくくなるからです。
区分マンションは銀行の担保評価が出にくいです。仮に3000万円の物件を3000万円の借金で買ったとします。
普通ならプラスマイナスゼロなのですが、銀行は3000万円の物件を1500万円とか低い金額でしか評価しません。(銀行によります)。
つまりマイナス1500万円とみられてしまうのです。1戸目は、サラリーマンの信用を使って購入することが出来るのですが、2部屋目はサラリーマンの信用を補うことが出来ずに買えないのです。
（参考記事：「信用棄損に注意！不動産投資で銀行から融資が出ない原因」）
また、ほとんどやることもないので、不動産投資の勉強にもあまりなりません。
ワンルームマンションでの失敗事例
私は不動産投資家なので、様々な相談を受けますが、ほとんどの方は失敗しています。
共通する理由としては、「よく知らずに買ってしまい、大きな損を出した」ということです。知らずに業者さんの口車に乗って買って後悔している方が多いですので気を付けましょう。。
高値掴みしてしまう
不動産の相場はわかりにくいです。マンションを見て、「これはxxxx万円だ！」と、すぐに価値が分かる人は少ないでしょう。そこを狙われているのです。
例えば相場2000万円くらいのワンルームマンションを3000万円で買った方もいます。買った瞬間に－1000万円です。。このように、相場より割高に「二度とないいい物件です」などセールストークで売ってくる人がいますのでご注意を。
(僕ら不動産投資家は、すぐに価値が分かります。安いものしか買っていません。)。
住宅ローンを使ってしまう
住宅ローンは住宅のみにしか使えません。住宅を普及させる目的のため、低金利で融資も出やすいです。しかし、それを悪用して不動産投資に勧めてくる業者がいます。（参考記事：「不動産投資詐欺に注意！ 悪徳スキームに嵌め込まれかけた20代会社員の体験談」）
実際住宅ローンを使って銀行にばれたら一括返済を求められるケースもあります。
高額な家賃保証を解除
「家賃保証があるから安心」と思われている方が多いですが、それは大きな落とし穴です。
- 家賃保証はいつでも解除できる。借主が有利な借地借家法
- 家賃相場が5万円なのに7万円で家賃保証して利回りを上げているいるケースも
- 保証会社が家賃を支払わずに夜逃げ倒産
など、悪徳な業者さんにハマるケースがあります。一概にすべての家賃保証が悪いわけではありません。
しかし大手企業でも訴訟になっていたりしますので、家賃保証があるから安心とはとても言えない状況です。
キャッシュアウトがきつくなる
家賃10万円のワンルームマンションを買ったとします。当初、毎月1万円のキャッシュアウトだったとして、「これなら耐えられる」と考えていた方がいました。
しかし、家賃が下落して9万円になり、毎月2万円もキャッシュアウトするようになりました。
修繕積立金や管理費が1万円値上がりし、毎月3万円のキャッシュアウトに…
空室が3か月間発生し、9万円×3か月＝27万円のキャッシュアウト。さらに広告費9万円、原状回復費用10万円と、3か月で46万円も支出が・・・
といったように、不動産投資はお金がかかります。もともとマイナスだった場合、とんでもなく出費が広がる可能性がありますので気を付けましょう。。
不動産投資で失敗しないように
不動産投資は非常に素晴らしいビジネスです。銀行から融資を受けることで、普通のサラリーマンでも大きな資産を形成できるチャンスがあり、また家賃が安定して入ってくる堅実なビジネスです。
一方で、金額が大きいので初心者を騙してくる危険な人たちもいる恐ろしい世界でもあります。
何もわからない状態で楽して儲けようとして、相手を信用して言われるがまま買ってしまい、大きな後悔をしている方がたくさんいます。
もし不動産投資を始められるのならしっかりと勉強してから始めましょう。
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