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ワンルームマンションへの投資リスクは高い?!

作成日: 2020/11/11 投稿者名:溝口 矢
更新日: 投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。





ワンルームマンションへの投資リスク

 

不動産投資初心者向けの書籍では、ワンルームマンションの購入が推奨されていることが少なくありません。

 

しかしながら、ワンルームマンションへの投資にもリスクがあります。今回は、このリスクについてご説明差し上げます。

 

※本記事は、ワンルームマンションへの投資を否定するものではありません。リスクを知って、不動産投資への理解を深め、ご自身が不動産投資をする際に役立てていただくことを目的としております。

 

①利回りが高くないこと

 

投資用のワンルームマンションは、通常の物件と比較して利回りが低い場合が多いです。これは、投資用のワンルームマンションの物件価格に、マンションを建築するデベロッパーや販売のための営業を行う会社といった業者の利益が上乗せされているためです。利回りが低くなれば、当然、利益も出づらくなります。

 

融資を引いた場合の金利、固定資産税をはじめとする諸費用家賃下落空室のリスク等を踏まえると、より一層利益を得にくいことがお分かりいただけるかと思います。

 

 

②空室となった場合の影響が大きいこと

 

ワンルームマンションの場合、空室になると次の入居者が入るまで賃料収入が途絶えることになります。1棟マンションや1棟アパートの場合、複数の部屋のうちの1室が空き室になっても他の部屋の入居者からの賃料収入は得られるため、リスク分散ができるのと比較すると、安定性に欠ける部分があることは否定できません。

 

東京都心の物件ですと、一定程度の需要があるため、入居者を確保しやすいという面はあるかもしれませんが、それと引き換えに、利回りが低くなりがちであることには注意が必要です(上記①参照)。

 

 

③更なる不動産投資がしづらくなること

 

不動産投資で利益を大きく獲得していくにあたっては、物件を複数所有することも視野に入れる必要があります。そして、物件を複数所有するためには、当然、物件を買い進める必要が出て参ります。この際に購入資金を捻出するべく、金融機関から融資を受けることになるでしょう。

 

しかしながら、利益の出にくいワンルームマンションを保有している場合、金融機関からの評価は低くなるため、融資を引きづらくなってしまいます

 

 

④資産性が低くなりがちであること

 

土地と建物のそれぞれに不動産としての価値がつけられます。

 

1棟マンションや1棟アパートの場合、建物が建っている土地も含めて資産といえるところ、建物が劣化した場合でも、土地の評価額に大きな変化が生じにくいことから、一定程度の資産性が確保されているといえます。

 

これに対して、ワンルームマンションの場合、保有できる土地は、ワンルームに対応する一部に限られることから、1棟マンションや1棟アパートと比較して、相対的に資産性は低くなります

 

 

不動産投資の際の一般的なポイント

 

以上のようなリスクを踏まえつつ、次のポイントを確認して不動産投資に臨むようにしましょう。

 

①収益性に問題はないか

②家賃の設定は適切か(安すぎても、高すぎてもダメ)

③入居者が入る見込みがあるか、周辺の空室状況はどうなっているか

④物件価格は適切か、リセールバリューがどれくらいか

 

これらは不動産投資を行う際の一般的なポイントになります。ワンルームマンションへの投資に限らず、意識できると良いでしょう。

 


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