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【必見】マンション経営のメリットデメリットとは?後悔しないために

作成日: 2021/02/04 投稿者名:溝口 矢
更新日: 投稿者資格:弁護士(東京弁護士会)
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【執筆者:溝口 矢】
弁護士(東京弁護士会、72期)。
慶應義塾大学法学部・同大学法務研究科卒業。弁護士法人Martial Artsにて不動産関係の問題に多数関与。(法律相談、交渉、訴訟、講演等)。
不動産投資DOJOにてコラム執筆中。





使っていない土地をうまく活用できないか?


そう悩んでいませんか?土地の有効な活用方法として、マンション経営があります。


マンション経営とは、新築のマンションを建築し入居者さんに住んでいただき、家賃収入を得るという経営になります。


建築費用は銀行から借りることも可能で、収益を上げつつ相続税などの節税も可能です。


しかし何も知らずに新築マンションを建築してしまうと、失敗して大きな借金だけが残る可能性もあります。しっかりとした知識を身に着けることが大切です。


今回はマンション経営(不動産投資)で、新築物件にした際のメリット・デメリットについてご説明いたします。

 

※新築物件か中古物件かは、あくまで不動産投資における一要素にすぎません。以下の点を踏まえつつ、投資しようと考えている物件自体やご自身の投資目的との関係で、こうした要素が活きてくるかを慎重に検討するようにしましょう。

 

 

マンション経営の基礎知識

 マンション経営とは、マンション1棟を建築し、入居者を募集し家賃を得るビジネスとなっています。


保有している土地や、これから購入する土地に対し、どういう建物を建築するのかをマンションメーカーや建築士と相談して決めます。


  • どのくらいの規模の建物を建てるのか?
  • 木造、鉄骨、RCのどの構造にするか?
  • どういう部屋をいくつ作るのか?
  • 建築費用はいくらかかるのか?
  • 家賃はいくらで募集するのか?
  • 収入はいくらになるのか?
  • 銀行への返済はいくらになるのか?


建築費用に対する収益を利回りというのですが、希望の利回りになっているのかどうか、入居者は見つかるのかなど検討することが大切です。


マンション一等建築しても、もし入居者が見つからなかったら借金だけが残ってしまいます。

 

新築マンション経営のメリット

新築マンション経営にはいくつものメリットがあります。

 

①入居者から好まれやすい

日本において、誰も住んだことがないという要素は、人気の要素のひとつです。新築物件は、最新設備や家具を備えていることも少なくないため、入居者がつきやすく空室リスクを低減することができます

 

 

②融資を引きやすい

 

新築物件への投資は、中古物件への投資と比較して、金融機関からの融資を受けやすい傾向にあります。新築物件については、修繕トラブル等が少なく、また、一定程度の利益が期待できると考えられていることなどが理由としてあげられます。

 

新築物件のうち、ワンルーム(区分所有)マンションについては販売会社が、一棟マンション・一棟アパートについては建築会社が金融機関と強固な繋がりを有していることが多いという点も融資の引きやすさを支えているようです。

 

※あくまで中古物件と比較した場合の一般論です。新築物件であることのみをもって必ずしも融資が引きやすくなるとは限りませんし、新型コロナウイルスの影響により経済が打撃を受けている状況下では、新築物件への不動産投資にあたり融資を引くことも容易でないことにはくれぐれもご注意ください。

 

 

③管理の手間がかかりにくい

 

上記のとおり新築物件は入居者に好まれる傾向にあるため、入居期間が長くなりやすく、また、しばらくは修繕等の対応もほとんど必要ないため、中古物件と比較すると管理の手間がかかりづらいという点はメリットのひとつといえるでしょう。

 

 

マンション経営のデメリット

 マンション経営にはデメリットもあります。建築した後に後悔しないように、しっかりとデメリットを押さえておきましょう。

①物件価格が高い

 

新築物件の場合、当然のことながら物件価格が高くなります。他のデメリットも踏まえ、リスクを慎重に検討したうえで臨む必要があるといえます。

 

※新築のワンルームマンションについては、物件価格に、マンションを建築するデベロッパーや販売のための営業を行う会社といった業者の利益が上乗せされていることがあるという点についても注意が必要です。この点を直接説明したものではありませんが、こうしたエンド価格といわれる価格で販売されている構造については、堀鉄平著『弁護士が実践する不動産投資最強戦略』21頁以下が非常に参考になります。

 

 

②利回りが低い

 

新築物件の賃料はある程度高く設定できるものの、上記①のとおり物件価格も高くなりやすいので、利回りは低くなります

 

新築のワンルームマンションになりますと、実質利回りが5%を切ることも珍しくありません。ある程度入居者がつくため、稼働率こそ高いものの、キャッシュフローが出づらいため、投資対象としてみたときには、リスクがつきまとう部分があることは否定できません。

 

 

③当初入居者がいない、収支シミュレーションが難しい

 

新築物件では入居者がいない状況からのスタートとなりますので、収益の見込みが立ちません。設定した家賃で入居者がつかない、思うように入居者が入らないなどといったようなこともあり得るため、収益性については予測がつきにくいところです。



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