【相談】震災で、所有するマンションの天井が落ち、住人に怪我をさせてしまいました。

震災で、私の所有するマンションの天井が落ちて、住人にケガを負わせてしまいました。この場合、損害賠償責任を負うことになるのでしょうか。

【回答】マンションの瑕疵に起因する場合には損害賠償責任を負うことになるでしょう。

個別具体的な事情によりますが、マンションの瑕疵によって損害を与えた場合には損害賠償責任を負うことになるでしょう。

土地工作物責任の概要

本件につき、建物所有者として、もっとも気にしなければならないのが、土地工作物責任(民法717条1項)です。

土地工作物責任を定めた条文は、以下のようになっています。

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

民法717条1項

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

土地工作物責任を第一に負うのは、工作物の占有者(賃貸物件では借主ということになります。)ですが、「損害の発生を防止するのに必要な注意をしたとき」は免責されます。

占有者が免責された場合、最終的には所有者が責任を負わなければなりません。

ここでいう所有者とは、純粋に建物を所有している者を指しますので、建物を自ら建てた者のみならず、後に購入した者も含まれます。そして、所有者は過失がなかったとしても免責されることはありません(無過失責任といいます)。

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土地工作物責任に基づく損害賠償請求の裁判例

土地工作物責任が発生する要件として、建物の「設置又は保存に瑕疵がある」ことがあげられます。

ここでいう「瑕疵」とは、建物が通常備えるべき安全性を欠くことをいいます。

実際に「瑕疵」があるかの判断は難しいところですが、建築時の建築基準法令に適合していたかどうかが1つのポイントになるとされています。もちろん、「建築時の建築基準法令に適合してさえいれば良い」ということではありませんのでご注意ください。

この点について、次の裁判例が参考になります(神戸地裁平成11年9月20日判決(判時1716号105頁))。

阪神淡路大震災の際に神戸市東灘区のマンションの1階部分が倒壊し、居住していた原告らが死傷したことにつき、原告らは、この倒壊がマンションの「瑕疵」によると主張しました。そして、マンションの賃貸人であり所有者でもある被告に対し、土地工作物責任に基づく損害賠償請求をしたという事案です。

神戸地裁は、被告所有のマンションが補強コンクリートブロック造として設計されたもので、設計者は補強コンクリートブロック造における1階と2階の壁厚や壁量の不足を軽量鉄骨で補強したのではないかと推認しました。そのうえで、①そのような考えで設計したとしても妥当性に疑問があること、②実際の施工にも不備があることから、建築時を基準としても建物が通常有すべき安全性を有していなかったとして、マンションの設置につき瑕疵を認めました。

瑕疵があれば土地工作物責任の対象となる

建物に瑕疵がある場合でも、土地工作物責任の対象となるのは、その建物の「瑕疵があることによって」損害が生じた場合（これを法律の世界では、建物の瑕疵と損害との間に因果関係があると言います。）です。

そのため、震災をはじめとする災害の場合、建物の倒壊等により損害が生じたのは、建物に「瑕疵があることによって」なのか、それとも災害による不可抗力によってなのかが問題になります。

この点についても、上記の裁判例が参考になります。

神戸地裁は、仮に建築時に最低限の耐震性を備えていたとしても、マンションは倒壊していたと推認できるとしながらも、マンションの設置の瑕疵が賃借人らの死傷の結果に繋がった部分もあるとして、地震とマンションの設置の瑕疵との原因競合を認め、損害発生への寄与度を5割と認定しました。

つまり、震災があったとはいえ、マンションの「瑕疵があることによって」損害が生じた部分もあるとして、一定程度の損害賠償責任を所有者が負わなければならないと判断したのです。

土地工作物責任についてのまとめ

以上のように、建物に瑕疵があると、災害により倒壊等が発生したからといって、土地工作物責任に基づく損害賠償責任を免れることができるとは限りません。また、占有者の責任とすることも難しいです。

そのため、建物所有者が負うリスクは非常に大きいと言えます。

建物所有者は、平時より建物の安全性に注意しておくことが大切です。定期的な点検やメンテナンスを行うようにしましょう。

また、建築士事務所で耐震性の診断を行ってもらい、建物の状況を把握しておきましょう。

なお、建物の瑕疵が建築士の設計等の不備により生じたといえる場合には、建物所有者から建築士に対して損害賠償請求をすることができます。

もし不動産に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

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