【相談】新築住宅の１０年保証とはどういうことですか。

住宅を新築し、当初は特に問題がなかったのですが、新築から５年経って雨漏りするようになりました。専門業者に調査してもらったところ、屋根に構造的な欠陥があることが原因だと判明しました。

また、床と階段も歪んできているところ、新築工事の際に請負人が使用した材料が不適切であることも分かりました。

欠陥住宅であることが分かり、請負人に修理を請求しようと思ったのですが、契約書を読み返してみると、契約不適合責任・瑕疵担保責任を２年に制限する特約が定められていました。

新築住宅は１０年保証とよく聞きますが、今回は特約どおり修理や損害賠償を請求することはできないのでしょうか。

【回答】新築住宅は、一定の範囲の瑕疵について、引渡しから最低１０年間は瑕疵担保責任を追及することができるということです。

住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの（以下「構造耐力上主要な部分等」といいます。）については、工事請負人は、完成した住宅を引き渡してから１０年間は瑕疵担保責任を負います、これに反する特約で注文者に不利なものは無効です。

本件では、屋根と床板は構造耐力上主要等として１０年の瑕疵担保責任の対象となります。屋根と床について、瑕疵担保責任を引渡しから２年とする本件の特約は注文者に不利な特約ですので無効となります。よって、屋根と床については、瑕疵の発見から１年以内に請負人にその旨通知すれば、瑕疵担保責任として修理や損害賠償を請求することが可能です。

他方、階段は構造耐力上主要な部分等に含まれませんので、特約どおり引渡しから２年以内でなければ瑕疵担保責任を追及することができず、それを過ぎている本件では、階段部分について修理や損害賠償を請求することはできません。

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特約があっても新築が欠陥住宅だった場合は請負人に契約不適合責任を追求できます

請負の目的物が「契約の内容に適合しない」ものであった場合、売買と同様に請負人は契約不適合責任を負い、注文者は請負人に対して、追完請求（民法５６２条）や代金減額請求（民法５６３条）、損害賠償請求（民法４１５条）や契約の解除（民法５４１条、５４２条）をすることができます。

例えば、住宅の建築を依頼した場合、欠陥のない住宅を建築して引き渡すことが契約の内容になっているといえますので、引き渡された住宅が欠陥住宅だった場合には「欠陥のない住宅を建築して引き渡す」という契約内容に適合しませんので、工事請負人に対して契約不適合責任を追及することができます。

もっとも、請負の場合は例外があり、注文者の用意した材料や注文者の指示が原因で契約不適合が生じてしまった場合は、請負人に対する契約不適合責任を追及することができません（民法６３６条本文）。ただし、この例外にも例外があり、注文者の用意した材料や注文者の指示が不適当であることを請負人が知りながらそれを告げなかったときは、請負人は契約不適合責任を負うことになります（民法６３６条ただし書き）。

契約不適合責任に関する民法の規定は任意規定（契約当事者の合意によって変更することのできる規定）ですので、契約で契約不適合責任を免除したり、軽減させたりする特約も可能です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保法、品確法）の瑕疵担保責任とは

もっとも、住宅の品質確保の促進に関する法律（略して「住宅品質確保法」や「品確法」と呼ばれます。）では、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任について特別の定めが置かれています。

なお、民法改正により民法上の瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりましたが、住宅品質確保法では瑕疵担保責任という言葉が使われています。もっとも、同法上「瑕疵」とは種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態のことをいうと定義されていますので、言葉は違っていても内容は変わりません。

引き渡してから10年間は瑕疵担保責任を負う

住宅品質確保法９４条では、住宅新築請負契約においては、請負人は、注文者に「引き渡した時から１０年間」、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について瑕疵担保責任を負うと定められています。この規定に反して注文者に不利な特約は無効となります。なお、売買についても同法９５条で同様の規定が置かれています。

対象となる「住宅の構造耐力上主要な部分」とは、住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいいます（住宅の品質確保の促進に関する法律施行令第５条）。

また、対象となる「雨水の浸入を防止する部分」は、①住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具、及び、②雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分です（住宅の品質確保の促進に関する法律施行令第５条）。

※引用：一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会「住宅瑕疵担保責任の範囲」

上記のとおり、屋根や床は１０年の瑕疵担保責任の対象となりますが、階段はこれに含まれません。

瑕疵の発見から１年以内に通知することが必要

住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について引渡しから１０年間は瑕疵担保責任の追及が可能ですが、瑕疵があることを知ってから１年以内にその旨を請負人に通知しなければ、瑕疵担保責任の追及ができなくなります（住宅品質確保法９４条３項、民法６３７条１項）。

ただし、引渡し時に請負人が瑕疵の存在を知っていたか、又は重大な過失によって知らなかったときは、例外的に、瑕疵の発見から１年以内の通知がなくとも、瑕疵担保責任の追及が可能です（住宅品質確保法９４条３項、民法６３７条２項）。

構造耐力上主要な部分等の瑕疵は１０年間瑕疵担保責任として修理や損害賠償請求ができるからと安心して放置したり、請求方法の検討に時間をかけてしまうと、請負人に瑕疵を発見したことを通知しないまま１年を過ぎてしまい、結局請求できないということになりかねません。

通知は具体的な請求ではなく瑕疵を発見したことの通知で足りますので、請負人に瑕疵の修補を請求するのか、損害賠償を請求するのか等責任追及の方法が決まっていなくても、まずは瑕疵を発見した旨の通知を行い、それから具体的な請求方針について検討するほうがよいでしょう。

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