コラム Column
弁護士(東京弁護士会)。慶應義塾大学法科大学院修了。
不動産トラブルに関する業務、家族信託・遺言作成業務などをはじめとする多岐の分野に携わる。
【相談】土地建物を購入しましたが、旗竿地である土地について接道義務を満たしていないことが判明しました。売主や不動産仲介業者に対し、損害賠償請求をすることができるのでしょうか。
私は、土地建物(アパートとその底地)を購入しましたが、その土地は旗竿地です。
旗竿地は、比較的価格が安く、また、不動産仲介業者から、その旗竿地の専用通路の幅については2mの基準(建築法上の接道義務)を満たしているため、アパートの再建築も問題なくできると説明を受け、購入を決定しました。
しかし、先日、その旗竿地の専用通路の幅について2mの基準を満たしていない箇所があることが分かりました。
私は、売主や不動産仲介業者に対し、何らかの損害賠償請求をすることができるのでしょうか。
【回答】事情によっては、契約不適合責任、債務不履行責任、不法行為責任などを追及することが考えられます。
建築基準法上の接道義務を満たす土地であることが、売買契約の内容となっていると認定されれば、接道義務を満たさない状態は、契約不適合(瑕疵)となり得ます。
その場合、買主に対し契約不適合責任、買主及び不動産仲介業者に対し債務不履行責任や不法行為責任を追及することが考えられます。
建築基準法では、敷地に道路が2m以上接していなければなりません(建築基準法43条)。
なお、条例で異なる制限が置かれている土地もありますので、旗竿地を購入する際には、条例の調査も行っていただく必要があります。
旗竿地とは、道路から建物に至るまでに、細い通路上のアプローチ(専用通路)がある敷地のことです。
上から見ると、竿に旗をつけたような形に見えることから、旗竿地と呼ばれています。
旗竿地(はたざおち)では、接道幅の要件が厳しくなっており、専用通路のどこを測定しても2m以上の通路幅であることが必要です。
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旗竿地のようなメリットがあると言われております。
・土地の価格が安い。
・道路から離れているため、静かな生活環境である。
旗竿地には、以下のようなデメリットがあると言われています。
・旗竿地は、都市部に比較的多く、周囲を建物に囲まれている場合、採光・通風・プライバシーの確保について工夫する必要がある。
・建物が道路から離れているため、防犯面に留意する必要がある。
・旗竿地の専用通路の幅が2m以下の場合、建て替えることができない可能性が高い(以下でご説明いたします)。
売買の対象となった土地が、建築基準法上の接道義務を満たさない場合、売主や不動産仲介業者に対し、損害賠償請求をすることができるのでしょうか。
売買契約の対象となった土地について、建築基準法上の接道義務を満たさなかった案件で、売主や仲介業者に対する損害賠償請求を認めた裁判例がありますので、ご紹介いたします。
建物についても瑕疵があった案件ですが、以下は、土地の話に絞ってご紹介いたします。
大阪高裁平成11年9月30日 【事案の概要】 土地建物を対象とする売買契約(代金:3580万円)において、土地は道路と1.75メートルしか接しておらず、当該土地には建築基準法43条1項に規定する2mの接道義務を満たしていないという瑕疵があるとして、買主が、売主および不動産仲介業者に対し、責任追及をしました。 【判決の概要】 (1)まず、以下の理由から、接道義務を満たしていないことが、当該土地に係る契約不適合(瑕疵)に当たると判断しました。 ・土地建物の売買契約は、通常その敷地自体で接道用件が満たされているものとして行われる。 ・本件でも、売買契約書および重要事項説明書上、敷地が接道要件に欠けることについて何も記載されていない。 ・契約時、買主や不動産仲介業者が、接道要件に欠けることについて説明した形跡はない。 (2)その上で、以下の責任を認めました。 ・売主の瑕疵担保責任。 ・売主および不動産仲介業者に対する債務不履行責任および不法行為責任。 (3)そして、以下の点等を考慮して、次のとおり損害が認定されました。 ・不動産鑑定士の評価によると、接道要件に瑕疵がある場合とない場合とで、土地建物の価値が約3割減になる。 ・買主は現在、本件建物に居住中であり、その建替えはもとより、本件土地建物の売却が緊急の問題として具体化してはいない。 →代金3580万円を基準としてその15%から20%までの中間値である計600万円が「損害」として認定されました。 |
売買契約書や重要事項説明書において、対象土地が接道義務を満たさないことについて記載がなく(※)、また、ご相談者が売主や不動産仲介業者から説明を受けていなかった場合には、対象土地が建築法上の接道義務を満たすことが、契約の内容になっていたと認定される方向に働きます。
契約の内容になっていたにもかかわらず、対象土地が建築法上の接道義務を満たさない場合には、ご相談者は、売主に対する瑕疵担保責任や、売主および不動産仲介業者に対する債務不履行責任、不法行為責任等を追及し得ることになります。
※重要事項説明書において、「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別」を記載しなければならないことになっており(宅地建物取引業法35条)、当該項目において敷地等と道路の関係(たとえば、「幅6mの私道に、間口約8m接している」等)について記載されています。
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