コラム Column
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不動産地価は年々変わっており、地価が上がれば不動産オーナーの負担も増えます。
ここ数年は東京オリンピック開催の影響もあってか、年々地価が上昇傾向にあります。
特に何年も前から借り続けてもらっている借主とは、賃貸借契約書を交わした当時と状況も大きく変わっているケースも少なくないでしょう。
しっかりとした理由があれば、賃料を増額することができますし、調停や訴訟などの裁判所を介した手続きでも賃料増額を認めてもらうこともできます。
今回は、賃料の増額ができる理由と方法についてご説明します。
賃料の増額ができる理由は、借地借家法第32条に記載があります。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
引用:「借地借家法第32条」
要点をまとめると、以下の3つの場合に賃料の増額請求も可能とあります。
賃料の増額を考えるもっともな理由だと思いますし、請求が認められるための厳しい条件も案外ありません。
ただし、「賃料の増額をしない」などの契約を交わしていた場合には賃貸の増額をすることができません。
ただし、オーナーの方が一方的に上記の理由を述べたところで、賃料の増額に応じてくれることは少ないです。
しっかり適正な賃料の計算に基づいて「今の賃料は安すぎる」「これくらいの賃料が妥当」だと納得してもらう必要があります。
賃貸増額を認めてもらうためには、不動産鑑定士や弁護士などの専門家からの協力が必要になるでしょう。
ある程度ご想像は付くかとお思いますが、こちらでは賃料を増額するメリットとデメリットについて簡単に触れておきます。
当たり前の話ですが、賃料が上がればそれだけ不動産収入も増えます。月ごとで言えば、数万円~数十万円の差かもしれませんが、何年もすればその差は歴然となります。
周りに大型施設などができて常に空き物件が出ないようでしたら、早めに賃料増額に踏み切ってみても良い段階かもしれません。
また、売却を前提とした話ですが、賃料が高い方が不動産評価も高くなりやすい傾向にあります。少しでも長く高い賃料で貸し続けていた方が、より高額で売却もしやすいことになります。
一方、賃貸増額の話を出したことで、借主が退去していくデメリットも考えておきましょう。いくら賃料を上げたとしても、空き物件が多くなってしまえばマイナスにもなり得ます。
賃料を増額しても「今の物件のままが良い」と思ってもらえれば、引っ越しによる損失も防げますので、適正な賃料のバランスを見極めることも重要です。
こちらでは、実際に賃料を増額するための方法をご紹介します。大きく分けると、当事者同士で話し合って決める『協議』と、裁判所を介した手続きの『調停』『訴訟』があります。
「賃料増額請求の法的根拠と判例を弁護士が解説」でも詳しく解説されていますので、気になる方は是非ご参考ください。
賃料増額のためには、まず当事者同士で話し合って決めることができます。話さえまとまれば、複雑な手続きもそれほどせずに手早く済ませることも可能です。また、どれほど増額して、いつから適用するかも自由に決められます。
ただし、実際には賃料の増額に応じてくれる借主はほとんどいないでしょう。それもそのはず、借主からしてみれば同じ条件で賃料が上がるだけですからね…。
任意での交渉を成功させるためには、上記でもお伝えしたように、しっかり根拠を持って「今の賃料が安すぎること」「引っ越しした方が損になること」などをしっかり理解して納得してもらうほかありません。
交渉で話がまとまらない場合には、以下の調停や訴訟といった裁判所を介した手続きに移っていきます。
話し合いで解決しない場合、調停や訴訟に移っていきます。賃料の増額請求に関しては、『調停前置主義』になりますので、まずは調停の申立てから開始します。
調停とは裁判所を介した手続きで、第三者である調停委員を交えた話し合いを行います。第三者を交えて客観的な意見を取り入れられますので、当事者同士で話し合うよりも話がまとまりやすい傾向にあります。
どうしても調停でまとまらない場合には、調停不成立となり訴訟の提起を行います。賃料の増額請求の訴訟では、通常は鑑定の申立てが行われ、裁判所が選任した不動産鑑定士によって鑑定が行われます。
基本的には、この鑑定結果を基に判決が決まり、判決で決まった内容には貸主・借主双方従う必要があります。
このような理由があれば賃料の増額請求も可能です。
方法としては、まずは当事者同士の話し合いがあります。ただし、借主からしてみればデメリットばかりですので、簡単に応じてくれるケースは少ないでしょう。
話し合いでまとまらない場合、調停や訴訟といった裁判所を介した手続きで賃料の増額請求を認めてもらいます。
いずれにしても、賃料の増額をしっかり認めてもらうためには、「今の賃料は安すぎる」「これくらいの賃料が適切」だということを適正な賃料の計算に基づいて理解してもらう必要があります。
ご自身だけでこれらすべてを証明しようとしても説得力にも乏しくなりますし、準備をすることも大変です。
まずは不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
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