【相談】一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることはできるのでしょうか。

私は、所有するマンション数室を住居用として貸し出しています。

これまで、退去時の原状回復に関して、たびたび賃借人とトラブルになりました。

具体的には、賃借人がどこまで原状回復をしなければならないかについてや、そもそも「原状」がどのようであったか等で揉めることが多かったです。

将来、明渡し時の原状回復について揉めないために、契約締結時に何に注意しておけばよいでしょうか。

また、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることはできるのでしょうか。

【回答】一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせる特約を置くことは可能ですが、争いになった場合、特約の効力については厳格に判断されます。

建物賃貸借契約は、契約期間が長期にわたることが少なくなく、当事者の記憶だけでは「原状」がどのようなものであったかが曖昧になってしまいます。

したがって、事実関係を明確にし、トラブルを未然に防止するためには、入居時及び退去時に損耗・毀損の有無や状況をチェックするリストを作成し、当事者が立会いのうえ、十分に確認することが必要です。

そして、入居時に写真撮影をする等して、証拠化し、当事者が共通の認識を保有しておくことも重要です。

また、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることができるかについては、原則として可能です。

ただし、そのような特約の有効性が争いになった場合、厳格に判断されることになります。その点については、第４項において説明いたします。

退去時の原状回復をめぐるトラブル

建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了後には、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない旨が規定されているのが通常です。

賃貸人がこの原状回復義務条項に基づいて、畳替え・クロス張替え・鍵の交換費用等の原状回復費用として敷金から控除する精算を行おうとしたところ、原状回復費用の対象となる範囲や金額をめぐって賃借人と争いが生じることがしばしばあります。

これが原状回復をめぐる紛争の典型的な形です。

原状回復とは

建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過によって減少するものであり、また、物件が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態より悪くなっていたとしても、そのまま賃貸人に返還すれば良いとするのが、判例等の考え方です。

国土交通省住宅局作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、「ガイドライン」といいます。）において、原状回復は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

あわせて読みたい！

現状回復のガイドラインは事業用テナントにも妥当するか？弁護士が解説

続きを読む

民法やガイドラインにおける定め・説明

民法における定め

原状回復に関して、民法においては、次のとおり規定されています。

ガイドラインにおける説明

ガイドラインにおいて、原状回復は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」であると定義された上で、以下のとおり、貸主負担、借主負担の分担モデルについて説明されています。

貸主負担となるもの

建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）、および賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）

例）

• 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
• テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
• 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
• 賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
• 下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴
• 設置機器の故障・使用不能（機器の寿命によるもの）

借主負担となるもの

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

例）

• 飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ、冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損、引越作業等で生じたひっかきキズ、賃借人の不注意によるフローリングの色落ち
• 日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油
• 結露を放置して拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食
• 喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合
• 重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡、落書き等故意による毀損
• ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合
• 風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
• 鍵の紛失または破損による取替え
• 戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去

原状回復義務を超えた一定の義務を賃借人に負わせることも可能

それでは、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることはできるのでしょうか。

賃貸借契約において、強行法規に反しなければ、契約自由の原則から、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせる特約を置くことも可能です。

ただし、このような特約の有効性が争いになった場合、裁判所は、特約の有効性について厳格に判断しています。

以下、ご紹介します。

一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせる特約を置く場合には、特約の有効性に関する争いを防止するために、以下の点にご留意ください。

1. 契約書または契約書別紙で、賃借人の負担する原状回復工事の内容を具体的かつ明確に記載して、これが通常損耗についての原状回復を含むものであることを示す。
2. 契約締結日よりも前に重要事項説明書等の書面で、賃借人に十分に説明し、通常一般的な賃借人が負担すべき原状回復義務を超えた特別な負担であることについて、賃借人の同意を取り付けておく。

現状回復でのトラブルを未然に防ぐには

賃貸借契約は、契約期間が長期にわたることが少なくなく、当事者の記憶だけでは「原状」がどのようなものであったか曖昧になります。

したがって、事実関係を明確にし、トラブルを未然に防止するためには、入居時及び退去時に損耗・毀損の有無や状況をチェックするリストを作成し、当事者が立会いのうえ、十分に確認することが必要です。

もし不動産に関連したトラブルなどに遭ってしまった場合は、弁護士などの専門家に相談することをオススメいたします。

当サイトでは無料で弁護士などの専門家に相談することができますので、もしお困りの際は是非ともご利用ください。

無料会員登録はこちらから。