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先代からの土地の名義変更が行われていなかったことが判明した
相続後に先代から土地の名義変更が行われていなかったことがわかり、愕然とするといった話はけっして珍しくありません。なぜ、そのような事態になってしまうのか、今回はその原因や解決策について詳しく解説します。
土地や建物などの不動産の所有者が相続などで変更になった場合、登記簿の名義変更が必要になります。これを相続登記といいます。
しかし、土地の名義変更には法的な義務や罰則がなく、放置しても許されている現状があるのです。そのため、故人の名義のままの土地が存在していることは珍しくありません。
相続の際、名義変更をせずに放置してしまう原因を探ってみると、単に「他の相続手続きで忙しくて忘れてしまった」ということもありますが、多くの場合、「名義変更に必要な登記の手数料や固定資産税を払ってまで手に入れたい土地ではない」という考えが関係しています。つまり、意図的に土地の名義変更をしていないということです。
このようなケースは土地の価値が低くなりがちな地方に多く、特に被相続人が現地から遠くに離れて住んでいる場合、相続した土地の維持・管理が難しいことが名義変更の放置につながっていると考えられます。
そうはいっても、本来なら相続時に先代から土地の名義変更(相続登記)が行われなければなりません。 “気乗りのしない土地”という理由だけで放置していると、後でトラブルにつながる可能性があるので注意が必要です。
名義変更(相続登記)を怠ることで起こるトラブルの代表的なものは以下のようなものです。
土地を売却しようとする際に、先代の名義のままだった場合、名義変更を余儀なくされます。売却したい不動産の所有権は、先代ではなく自分にあることが分かるように登記する必要があるのです。
登記をするためには、必要書類の準備をしなければならず、時間がかかることが多々あります。売却手続きが滞れば、売却の話自体がなくなってしまうこともあるでしょう。
相続登記を放置すると、土地を担保に金融機関から融資を受けたいと思っても、それが叶わなくなります。
先代が亡くなって土地の相続が発生しているのに、相続登記をしなければ、その土地はすべての相続人が共有していることになります。誰かが所有権を持つにしても、相続人全員が証明捺印した遺産分割協議書と印鑑証明書が必要になり、時間が経過すればするほど、協議をまとめるのが困難になるでしょう。
手続きを進めるにしても、協議が複雑になれば、時間もコストも嵩んでしまいます。
先代から土地の名義変更を行うには、不動産を登記簿で管理する法務局へ登記申請する必要があります。その際に必要になるのが、住民票の除票、改製原戸籍や除籍も含めた先代の戸籍にかかわる書類です。
そのほかにも、相続関係がわかる書類や遺産分割協議書も整えなくてはなりません。ほかにも相続人の住民票や固定資産評価証明書、登録免許税などが必要になります。詳しい必要書類については法務局に問い合わせれば、教えてもらえます。
登記申請は自分でもできます。しかし、書類の作成が面倒だったり、複雑な作業に手間がかかったりしますし、せっかく窓口に申請書類を提出しても、一つでも不備があれば出直さなければならず、時間も神経も使うことになりそうです。
費用はかかりますが、登記の専門家である司法書士、裁判になりそうな案件によっては弁護士に依頼するほうが効率的で確実です。
先代からの土地の名義変更を後押しする法案(土地の相続登記を義務化)が、2020年秋以降に施行される可能性があります。もし、相続登記を行わなかった場合は、罰則も検討されているようです。
ただし、実際にいつ改正法案が施行されるのか、どのような罰則にするのかなど、詳細についてはまだ不透明だといえるでしょう。
不動産絡みの案件は、厄介なことに発展する場合が多く、さらに相続がかかわってくると、いっそうのややこしさが加わります。
土地の名義変更の放置は、いざというときに土地を売却できないなどのトラブルにつながりますし、自分一人では解決できない問題に発展することもあるでしょう。
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そうならないためにも、相続後にそのままになっている土地の名義があれば、早い段階で名義変更をするようにしたいものです。司法書士や弁護士の力を借りることで、より確実に手続きを進められます。
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