不動産投資家です。

ちょっと前提が分からないところがあります。
>新築マンションには、2億を投資し、1億は預金に回したいと思います。
>返済は30年ローンで（年1030万※利息込み×30年）で考えています。

３億円借りたうちの使わなかった1億円を現金で保有するのを銀行がOKな融資というのは珍しいです。
３億円借りて年間返済1030万円なら金利は0.4%程度で超低金利なので、住宅ローンとかの融資のように見えます(住宅ローンなら1億円を貯金するというのはＮＧ)。
不動産を担保にして超低金利で資金使途自由な融資はあまり聞いたことがありませんので、どういう融資なのか気になります。。


>家賃収入は年1530万と想定し、内1030万は返済に回し、500万は生活費にしたいと思っています。

500万円を丸々使えるわけではありません。固定資産税、管理費用、修繕費用、電気代、清掃代、広告費などかかってきます。さらに空室が発生すると収入も減り、将来家賃が下がるリスクもあります。もし不動産屋さんが500万円を生活費に使えるというようなことを言っているとしたら、注意したほうが良いです。

家賃収入のうち返済の割合を返済比率と言いますが、返済比率が67%と高いです。そこまでお金は残らないと思います。詳しくシミュレーションしてみてください。

>この場合のメリットとデメリットを教えていただければ幸いです。

メリットは何もしなくていいことと、デメリットは大損する可能性があるということです。
例えば入居が全くつかず家賃が入ってこなく、売却しようとしても１億円でしか売れないとかなると大損してしまいます。
不動産投資家はそこをすべて自己責任でシミュレーションして確実に勝てる事業にしか投資しません。

不動産投資は投資ではなくビジネスです。
儲かる確率が高いのならやったほうがいいと思いますし、儲からないのならやらないほうが賢明です。
それがご自身で判断できないのなら、一般論としてはやらないほうが良いと思います。
(騙されて後悔している人の報道はたくさん出てきます)