こんにちは！日本で1番DIY会に人が集まる大家、ゆるニート大家のエリック（@eric7blog）です。

職業を聞かれた時に「大家」と答えると「儲かってるでしょー？」と冷やかされます。

不動産投資は儲かるイメージがあるからでしょう。

ただし、不動産賃貸業は大して儲かりません。

不動産投資で儲かる人は、売買を繰り返し行っている人です。

大家として家を入居者に貸し出している人は、あまり儲かりません。

このコラムでは不動産賃貸業は、なぜ儲からないのか。なぜ儲からない不動産賃貸業をしているのかについてお話していきます。

不動産賃貸業とは？将来性とリスクを知ろう

不動産賃貸業とは「大家さん」と言えばイメージがつくでしょうか？

家を購入して、修繕し、入居者に貸し出しをしています。

物件の購入価格やリフォーム代を、入居者のお家賃でまかなっています。

では、どのくらいの期間で投資金額が回収できるのか。

築年数の古さや立地にもよりますが、田舎の築古戸建ての場合、入居者のお家賃の1年〜7年分が物件の購入価格になります。

投資金額は1〜7年かけないと回収できないのです。

1年、2年も7年も結構、長いですよね？

時間を味方にしなくてはお金は戻ってきません。

1年経って、2年経って

投資金額を回収して、ようやく自分が自由に使えるお金となります。

と言っても、未来の修繕費に貯蓄もしないといけません。

投資金額の回収後に修繕費を余分に確保しておき、ようやく自分のお金として使えるのです

不動産賃貸業はキャッシュフローが課題？実態をぶっちゃけます

僕が最初の物件を購入したのは、2016年の2月。

最初の物件はようやく7年たち、物件の投資金額が回収できてきました。

当初は築20年代前半の物件を購入したので、回収までの時間がかかってしまいました。

7年...

それぐらい不動産賃貸業はプラスになるまでの充電期間が長いのです。

田舎で築古戸建てを購入する人の多くは、1戸目は貯金で購入します。

1戸目は現金で購入し、物件の修繕費用だけをお金を借りる人。

2戸目から銀行からお金を借りる方もいます。

貯金が尽きるまで、銀行からお金を借りずに無借金で突き進む方もいます。

貯金でもお金を借りるにしても、田舎で築古戸建てで賃貸する方に共通することがあります。

お金が減っていくだけなのです！！！！

現金が手元から無くなっていくだけなのです！！！！

月のお家賃が5万円としましょう。

1ヶ月の家賃は5万円、2ヶ月で10万円。

6ヶ月で30万円、1年で60万円です。

1年経っても、60万円なんですよ。

普通はお家を60万円以上で買いますよね。

投資した金額を回収するのって、当たり前ですが時間がかかっちゃいます。

物件を買って、直して、賃貸にだすまでにどうしてもお金がかかります。

お家賃は時間をかけないと入ってきません。

投資するには家を買って、物件を直して・・・

いくらお金があっても足りません。

投資する金額はたくさん必要なのに、お金が返ってくるのは遅いのです。

いつまで経っても金欠！

これが不動産賃貸業の実態と言えるでしょう。

不動産賃貸業で生活するための成功パターンとは

では、田舎の築古戸建てで利益を得るにはどうすれば良いのでしょうか。

「田舎の築古戸建てってどうやったら、儲かるんですか？」

と、先日都心の不動産屋さんに聞かれました。

これは嫌味ではなく、真っ当な疑問だと思います。

僕の計画では自分の貯金で格安の戸建てを仕込みます。

賃貸業として、お家賃を得ている事実を作ります。

「ちゃんと事業として成立しているよ！」というアピールですね。

事業として成り立っているのであれば、銀行がお金を貸してくれる可能性が高くなります。

日本政策金融公庫や地元の信用金庫が、地域貢献の事業を応援してくれやすいからです。日本政策金融公庫や地元の信用金庫は、地域に貢献している人を応援してくれます。

都会の方からすると「そんな田舎の土地に価値が本当にあるのか？」と疑問があるかもしれません。

ただ田舎の土地にも一等地はあります。

駅近く、市役所や銀行、国道沿いは田舎の中では良い立地です。

田舎の信用金庫が土地を認めてくれなかったら、信用金庫は何にお金を貸せば良いのでしょう。信用金庫は田舎の味方です。

話は戻りますが、賃貸業として生活していくのには必要なことがあります。

田舎で賃貸業の実績を作ることです。

賃貸業の実績を作れば、賃貸業として拡大していくルートが見えてくるのです。

戸建ての規模をただ増やすことが可能になります。

利益よりも他のメリットがある！不動産賃貸業の魅力とは

僕はお金持ちになりたいから、不動産賃貸業をしているわけではありません。

働きたくないから不動産賃貸業を選んでいます。

大金よりも毎月入ってくる収入が欲しいので、大家さんという道を選びました。

毎月自動的に入ってくる収入の方が欲しいのです。

人間は収入がちょっとづつでも良いから、上がっていくと幸せを感じます。

僕は大金を手にして、お金が減ることがつらくなると考えました。

「幸せになるために不動産投資をしている」これが僕の根本です。

お金を稼いでるのは、幸せになるため。

人それぞれ幸せは違いますが、僕の幸せは将来、継続的にほぼ何もしなくても収入が入り続ける状態です。

利益がそんなになくても僕が不動産賃貸業を選ぶ理由が、継続的な家賃収入になります。

儲かるのは売買を繰り返す人

「不動産賃貸業が儲からないのはわかった！」

では、どうすれば儲かるのでしょうか。

いわゆる不動産投資で儲かる人は、売買を繰り返す人です。

買った価格よりも、高く売却する人が儲かる人。

ただし、転売目的で年に何回も物件を売ってしまうと罪に問われる可能性があります。

「この物件、高く売れるから買おう！すぐに売っちゃおう」を1年に何回も繰り返すと「それは違反ですよ」となってしまいます。

売買を繰り返すのであれば、不動産業者にならなくてはいけません。

不動産投資で一般的なのが、数年間賃貸に出していて、何年か経ったあとに売却することです。

購入価格を賃貸に出して、お家賃を回収。

お家賃を回収した後に、購入価格やその周辺の価格で売却すると利益になります。

田舎の築古戸建てのメリット

不動産投資を利益になるのは売買を繰り返すことです。

不動産賃貸業は、そもそも大して儲からないのになぜ田舎で築古戸建てをしているかメリットをお伝えします。

購入価格が安い　

田舎の物件は、誰もが頑張れば手にできる価格帯です。

数万円〜数百万円で家を手に入れることができます。

「いやいや、そんな金額でネットには物件が出ていない」

と思われる方もいるでしょう。

戸建てはネットにでている価格よりも、はるかに低い価格で入手できる可能性があります。

戸建てを手放す方が、普通の方だからです。

一生に一度のマイホームを買った方。

ご家族が住んでいた家を手放す方。

家の相場を詳しく知っているプロではありません。

戸建ての場合は、感情によって値段を大きく左右することができます。

アパートやマンションに比べて、手放す方が普通の方なのでお安く物件を購入できる可能性があるのです。

戸建て賃貸のが入居が決まりやすい！入居率向上のポイント

僕は現在、賃貸アパートに住んでいます。

僕は千葉県木更津市に住んでいるのですが「木更津市　賃貸　アパート」で検索すると某有名なポータルサイトでは、2,000件近いお部屋がでてきます。（2023年5月現在）

一方で「木更津市　賃貸　戸建て」で検索すると、40件程度がポータルサイトにでてきます。

あまりにもアパートの件数が多すぎると感じませんか？

2,000件の中の1件よりも40件の中の1件の方が入居者が決まると言えるでしょう。

戸建ては立地も間取りも、同じものがありません。

アパートよりもオンリーワン感が強いのです。

僕の尊敬する藤山勇司先生の言葉があります。

「アパートに住みたくて住んでいる人はいない。安いからアパートに住んでいる」

同じ間取りと立地同じ賃料であれば、みんな戸建てに住みたいのです。

賃貸物件は戸建ての方が、アパートよりも入居が決まりやすい傾向にあります。

不動産賃貸業の考え方まとめ

不動産賃貸業は儲からないのがお分かりいただけたでしょうか。

不動産投資で儲かるのは、圧倒的に不動産の売買です。

ただ僕は幸せになるために不動産投資をしているので、不動産賃貸業をしています。

人によって行動の目的は違いますよね。

あなたの人生の参考になれば幸いです。