専門家 Specialist


溝口 矢 さんのプロフィール


溝口 矢

資格
弁護士(東京弁護士会)
ベストアンサー数
4 回
相談回答数
23 回

弁護士(東京弁護士会所属)


令和元年12月に弁護士登録及び弁護士法人Martial Arts入所。


同法人代表堀鉄平弁護士の下で、不動産投資の哲学を日々学習中。

溝口 矢 さんの経歴

2014年3月 慶應義塾大学法学部法律学科 卒業
2016年3月 慶應義塾大学大学院法務研究科(法科大学院)修了
2018年9月 司法試験 合格
2019年12月 司法修習 終了(72期)
2019年12月 弁護士登録(東京弁護士会)弁護士法人Martial Arts入所

相談回答

宅地建物取引業の免許申請

2020/10/23

お世話になります。 現在別事業で40名ほど従業員がおり新たに宅地建物取引業を開業したいのですが宅地建物取引士は専任で何名必要になりますでしょうか。 その部署に関わる社員は免許取得者含め2名になります。 以下の三つのパターンにてご教示いただけると幸いです。 ・別事業の本社の一部を事務所にして開業 ...

ご提示いただいたいずれのパターンでも宅建業法上の「事務所」(宅建業法3条1項、同施行令1条の2)に該当する可能性が高いです。

「事務所」では、成年者である専任の宅地建物取引士の割合を業務従事者の5人に1人以上としなければなりません(宅建業法31条の3、同施行規則15条の5の3)。

したがって、例えば、宅建取引についての業務従事者が40人であれば8人以上(40÷5=8)、41人であれば9人以上(41÷5=8.2→小数点以下切り上げ)となります。これを参考に宅建取引についての業務従事者の人数に合わせてご自身で計算を行うようにしていただければと存じます。

隣人の嫌がらせについて

2020/10/08

6年前に自宅を新築し、土地に近隣6軒の雨水用排水管が埋設されており、地代交渉で結果として一時金を受領、町内会には加入後脱退しました。最近、土地にトウモロコシの残骸や房のついたトウモロコシがエアコンの室外機におかれたりと嫌がらせを受けております。防犯カメラを設置しようかと思ってますが、法律的な対処法...

仰せの状況では、事件性があると判断されても、捜査機関が動くレベルには至っていないとされる可能性が高いのではないかと思います。

しかし、現時点で警察に相談をしておくことで、今後同様の問題が生じた際に対応してもらいやすくなるかもしれません。

隣人の嫌がらせについて

2020/10/06

6年前に自宅を新築し、土地に近隣6軒の雨水用排水管が埋設されており、地代交渉で結果として一時金を受領、町内会には加入後脱退しました。最近、土地にトウモロコシの残骸や房のついたトウモロコシがエアコンの室外機におかれたりと嫌がらせを受けております。防犯カメラを設置しようかと思ってますが、法律的な対処法...

警察に刑事事件として扱ってもらうことは余程の嫌がらせでないかぎり難しいと思われます。

それでもなお刑事事件化することをお望みなのであれば、予め弁護士にご相談されることをおすすめいたします。問題となる罪名やその主張が通る見込み等を踏まえた助言が得られるかもしれません。(仰せの住居侵入罪を問題とする余地もあろうかと思いますが、個別具体的な事情によるところも少なからずあり、当サービス上での回答は難しいです。)

問い合わせ先

ホームページ
http://www.martial-arts.jp/lawyer/mizoguchi/
事務所名
弁護士法人Martial Arts
電話番号
03-3505-533303-3505-5333

溝口 矢 さんの相談回答


宅地建物取引業の免許申請

2020/10/23

お世話になります。 現在別事業で40名ほど従業員がおり新たに宅地建物取引業を開業したいのですが宅地建物取引士は専任で何名必要になりますでしょうか。 その部署に関わる社員は免許取得者含め2名になります。 以下の三つのパターンにてご教示いただけると幸いです。 ・別事業の本社の一部を事務所にして開業 ...

ご提示いただいたいずれのパターンでも宅建業法上の「事務所」(宅建業法3条1項、同施行令1条の2)に該当する可能性が高いです。

「事務所」では、成年者である専任の宅地建物取引士の割合を業務従事者の5人に1人以上としなければなりません(宅建業法31条の3、同施行規則15条の5の3)。

したがって、例えば、宅建取引についての業務従事者が40人であれば8人以上(40÷5=8)、41人であれば9人以上(41÷5=8.2→小数点以下切り上げ)となります。これを参考に宅建取引についての業務従事者の人数に合わせてご自身で計算を行うようにしていただければと存じます。

隣人の嫌がらせについて

2020/10/08

6年前に自宅を新築し、土地に近隣6軒の雨水用排水管が埋設されており、地代交渉で結果として一時金を受領、町内会には加入後脱退しました。最近、土地にトウモロコシの残骸や房のついたトウモロコシがエアコンの室外機におかれたりと嫌がらせを受けております。防犯カメラを設置しようかと思ってますが、法律的な対処法...

仰せの状況では、事件性があると判断されても、捜査機関が動くレベルには至っていないとされる可能性が高いのではないかと思います。

しかし、現時点で警察に相談をしておくことで、今後同様の問題が生じた際に対応してもらいやすくなるかもしれません。

隣人の嫌がらせについて

2020/10/06

6年前に自宅を新築し、土地に近隣6軒の雨水用排水管が埋設されており、地代交渉で結果として一時金を受領、町内会には加入後脱退しました。最近、土地にトウモロコシの残骸や房のついたトウモロコシがエアコンの室外機におかれたりと嫌がらせを受けております。防犯カメラを設置しようかと思ってますが、法律的な対処法...

警察に刑事事件として扱ってもらうことは余程の嫌がらせでないかぎり難しいと思われます。

それでもなお刑事事件化することをお望みなのであれば、予め弁護士にご相談されることをおすすめいたします。問題となる罪名やその主張が通る見込み等を踏まえた助言が得られるかもしれません。(仰せの住居侵入罪を問題とする余地もあろうかと思いますが、個別具体的な事情によるところも少なからずあり、当サービス上での回答は難しいです。)

隣人の嫌がらせについて

2020/10/05

6年前に自宅を新築し、土地に近隣6軒の雨水用排水管が埋設されており、地代交渉で結果として一時金を受領、町内会には加入後脱退しました。最近、土地にトウモロコシの残骸や房のついたトウモロコシがエアコンの室外機におかれたりと嫌がらせを受けております。防犯カメラを設置しようかと思ってますが、法律的な対処法...

現時点で法律的な対応は難しいです。

まずは、仰せのとおり、防犯カメラの設置等によって、嫌がらせの抑止と犯人の特定をするのがよろしいでしょう。

また、いつ、どのような被害にあったかも証拠化しておくと良いです。

嫌がらせが続く場合には、証拠を持って、お近くの警察へご相談されてみてください。

その後、必要に応じて弁護士へご相談されてもよろしいかとは思います。ただし、不法行為に基づく損害賠償請求を行うことは、費用対効果の点でおすすめできない可能性も十分にございます。

業者が提示した収支表の誤りについて

2020/09/25

初めて投稿させていただきます。 相続した土地に建物を法人名義で建築して今年の4月から保育園事業者に一括して賃貸しています。昨年の2月にハウスメーカーと請負契約を結んだのですが、その際に提示されていた収支表の減価償却の取り扱いが誤っていることに最近気がつきました。 具体的には、外構工事費用や雨水貯留...

説明義務違反を理由に損害賠償請求をすることが考えられます(不法行為と債務不履行のいずれの法的構成とすべきかは個別具体的な事情によります)。

しかし、「減価償却できる金額はトータルで変わらないので、長期間で見れば税金の総額は変わらない」という点からは、損害が発生していないという判断がなされる可能性も十分にございます。

その他の取り得る法的主張があるか否かや細かな見通しについては個別具体的な事情を踏まえて行う必要があるため、必要に応じて実際に弁護士に相談されることをおすすめいたします。なお、対応方法としては、いきなり訴訟提起をするのではなく、任意の交渉からはじめるのが一般的です。

立ち退き料問題

2020/09/18

こんにちは。 私の母が24年前に購入した一軒家を貸してます。 1年半前位に10年以上借りてくれていた家族が出て行き、 クリーニング代や壁紙の張替えなどは10年以上住んだ場合は大家持ちと不動産屋に言われ、 不動産屋が紹介してくれた業者に20万程払いました。 しかし内容が酷く床はホコリの上からワックスが厚く掛...

借主や女性担当者が仰せになっている「立退料」というものの法的な位置づけが不明ですので、なんとも言い難いところですが、ご質問者様側で借主に退去を要求していないのであれば、一般的な意味での立退料を支払う必要はないでしょう。

もっとも、実際には、借主との賃貸借契約や管理会社との管理委託契約に関する問題として争われる可能性があると思われます。

 

本件は、事実と法律に基づいて適切に対応していく必要があります。弁護士に依頼して借主や管理会社と交渉を行うのが基本線となるでしょう。

もっとも、解決方法は個別具体的な事情や弁護士によって様々です。事実関係がかなり込み入っておりますので、まずは実際に専門家へ相談されることをおすすめいたします。

掘削通行権取得 可否について

2020/09/08

スタッフの皆様 いつもお世話になっております。 建築可能な私道に接道している土地で建築する際、私道所有者の一部が不明、または反対して掘削通行の承諾が得られない場合、法的に解決する方法はあるのでしょうか。 もし、法的に解決する場合には何かしらの要件などがありましたらご教示いただけませんでしょ...

私道所有者が不明の場合、対象者の特定のための調査を行うほかないでしょう。私道の地番を確認し、それをもとに所有者を探すことになると思われます。しかし、特定に至らない可能性も十分にあります。

承諾を得ることができない場合、民法209条、220条、221条や下水道法11条1項によって争う余地があるようです。しかし、掘削を想定しての規定ではないため、掘削が認められる可能性は高くありません。実際に、掘削が認められなかった裁判例もございます。結論については個別具体的な事情によるところも大きいですので、必要に応じて専門家へのご相談も検討されてみてください。

いずれにしても法的な解決は難しいところであると考えます。

田畑の農業用地の権利移転について

2020/08/27

いつも拝見しております。 親族間で共有となっている土地があり、現在、その共有解消を進めています。 地積89㎡で、地目が「田」の土地があります。 そのうち80%が私、のこり20%を親族が所有しております。 そののこり20%を私に贈与して共有解消する話が出ているのですが、地目が田のため、権利移転に関し自...

①について

農地の場合、贈与にあたっては農業委員会の許可を得る必要があります(農地法3条)。

農業委員会の許可が得られるかは、許可基準に照らし個別具体的な事情を踏まえて判断されます。

 

②について

所有権を移転するという観点からは、贈与と売買のいずれでも大差はないです。代金が発生するか等の契約内容の違いはあるものの、いずれでも所有権を移転することはできるからです。

 

③について

ご質問の場合、農地ではなく駐車場として用いている土地の所有権を移転するものですから、先に農地転用(地目変更)をするのが自然であると考えます。農地転用ができれば、問題なく土地の贈与・売却ができるでしょう。

農地転用ができるかは、農地区分等によります。農業委員会や行政書士に確認されるのがよろしいかと思います。

 

スキームについて

現状に合う地目とした上で所有権を移転するという動きを手続にしたがって粛々と進めるのみとなりますので、特別なスキームはないと考えます。上記の回答で尽きるところです。

土地境界に関するリスクヘッジ策について

2020/08/06

お世話になっております。リゾート地で土地を購入する予定です。現況は建物が建っておらず、雑木林のようになっており、売買前の境界確認が事実上困難です。また、売主は、境界確定無しの公簿売買を条件としているため、これは飲むつもりです。 という中でも、取得後のトラブルを少しでも無くすために、 「売主は、隣...

>意図的な隠蔽をさせない心理的効果は十分にあると思いますので、本条文を入れる意味はあると考えております。

ここまでのお話は私も先の回答で前提としているところです。同じように考えておりますのでご安心ください。

 

>明記しなかった場合に、損害賠償を請求することができないのか

その場合でも状況によって損害賠償請求が認められることは十分にあり得ます。

なお、条項を設けるほかに、契約締結時の説明を録音しておくなどしておくことも後のトラブル対策として考えられるところです。

土地境界に関するリスクヘッジ策について

2020/08/06

お世話になっております。リゾート地で土地を購入する予定です。現況は建物が建っておらず、雑木林のようになっており、売買前の境界確認が事実上困難です。また、売主は、境界確定無しの公簿売買を条件としているため、これは飲むつもりです。 という中でも、取得後のトラブルを少しでも無くすために、 「売主は、隣...

ご提示いただいたような条項を入れるのみでは、条項に違反した場合にどうなるのかが明らかではありません。そのような条項に違反した場合に損害賠償責任を負うことなどについても明示する必要がございます。

 

しかし、境界確定なしであるという条件とご提示いただいた条項との間には隔たりがあるように思います。実際にトラブルになった場合には、契約内容の解釈につき争いが生じるおそれは否定できません。そもそも、そのような条項を設けることにつき同意を得られない可能性も十分にあります。

また、仮に損害賠償請求等ができるとしても、売主が逃げてしまったり、売主に財産がない場合には損害賠償金を回収することができず結局損をすることになってしまいます(事実上のリスク)。

契約の条項でリスクを一定程度下げることはできるかもしれませんが、完全に排除することは難しいでしょう。

騒音トラブル

2020/06/03

自宅の上階から子供が走り回る騒音がひどくここ半年くらい音に悩まされてます。管理組合は騒音問題には関与しないというスタンスなので廊下に注意文書を張り出すだけしかしてもらえず、自分で直接上階に赴き騒音がひどい状況の説明と走り回ることをやめるように都度注意を行ってますが、しかしながら数日するとまたもと...

<1点目のご質問>

損害については、財産的な損害精神的な損害の両方について請求するか否かを検討することになります。

財産的な損害としては、治療費転居費用が考えられます。ご相談者様のおっしゃるとおり、治療費の立証には診断書等が必要です。このように財産的な損害についての立証にあたっては具体的な金額を明らかにしなければなりません。

精神的な損害としては、慰謝料があげられます。慰謝料額の認定については裁判官の裁量で行われるので、金額の根拠を示す必要はないと講学上は考えられておりますが、ご相談者様としては精神的な苦痛を被ったことを具体的に裁判官に理解してもらえるような裏付けを用意しておくべきだと考えます。その裏付けはその他についての立証と重なる部分が多いですので、基本的にはこれまでご説明差し上げた証拠を集めることで対応できます。

さらに、その「損害」と「騒音による侵害」につながりがあること(法律の世界では「因果関係」といいます)も立証する必要がありますので、損害の立証ができれば必ずしもその分の金額を請求できるとは限らないことにはご注意ください。

 

<2点目のご質問>

相手次第な部分がございますので、解決事例としてどちらが多いかについては何とも言い難いところです。

いきなり訴訟による場合よりも、段階的に話を進めていくのが穏当であると思います。

法的な部分やコスト面で繊細な判断を要する部分がありますので弁護士へご相談し見積をとることをおすすめ致します。

 

騒音トラブル

2020/06/02

自宅の上階から子供が走り回る騒音がひどくここ半年くらい音に悩まされてます。管理組合は騒音問題には関与しないというスタンスなので廊下に注意文書を張り出すだけしかしてもらえず、自分で直接上階に赴き騒音がひどい状況の説明と走り回ることをやめるように都度注意を行ってますが、しかしながら数日するとまたもと...

借地譲渡の裁判所許可と介入権について

2020/05/20

底地を保有しており、旧法借地契約で借地人が築古アパートを建築しております。その土地は接道義務を果たしていないのですが、接道義務を果たしている隣地(当方所有外)所有者が、当該借地権付き建物を買いたいと借地人に申し出てきて、借地人が、底地人である当方に承諾の相談をしてきました。接道義務を果たしている...

 

 

弁護士の溝口矢と申します。

最初にご相談いただいたお日にちから、長時間お待たせしてしまい大変申し訳ございません。

以下、回答を差し上げます。

 

<前提>

ご相談頂いた借地権の譲渡に関する許可の裁判は、借地非訟事件にあたります。

訴訟事件が、判決によって対立当事者間の権利関係を確定し民事法規を具体的に実現して私的紛争を解決するのが目的であるのに対して、非訟事件は、民事上の生活関係を助成し監督するために国家が直接に後見的作用を営むのが主目的であり、その裁判(決定)は、権利関係の確定を目的とせず、裁量的処分を主眼とするものです。

このように、裁判所の裁量が広く、良くも悪くも柔軟な判断がなされる性質のものであるという点には、十分ご注意ください。

 

<介入権の売買価格はどのように決められるのか>

介入権について規定している借地借家法19条3項についての裁判をするにあたって、裁判所は、鑑定委員会(借地借家法44条参照)の意見を聴かなければなりません。この鑑定委員会は、不動産鑑定士や弁護士をはじめとする有識者らによって構成されています。

鑑定委員会の有識者らは、不動産鑑定評価基準に基づく建物譲渡価格借地権の対価を踏まえ「相当の対価」(借地借家法19条3項)、すなわち、介入権の売買価格につき意見を述べることが多いようです(なお、借地人側は、譲渡予定価格に基づくべきであると主張してくる可能性がありますが、介入権の売買価格は、客観的な価格によって算定されることとなりますので、このような主張が認められる可能性は高くはありません。)。

もっとも、裁判所は、鑑定委員会の意見を聴く必要はあっても、その意見に従う必要はないとされていますので、上記のように柔軟な判断がなされた結果、不動産鑑定評価基準とは離れた売買価格とされる可能性はあります。

 

<介入権を行使するために事前にやるべきこと、介入権が成立するための必要条件>

介入権の申立てがなされた場合、裁判所は、原則として、相当の対価を定めて建物の譲渡を命じなければならないとされています(東京高等裁判所昭和52年6月9日判決(判例タイムズ364号256頁)参照)。基本的に介入権の申立てを行えば、認められる傾向にあるということです。例外的に、介入権の申立てが棄却されるのは、買受の意思がないことが明らかである場合や介入権の売買価格を支払う資力がない場合等です。

このようなことを踏まえますと、介入権行使が認められるか否かについては、特別の対策は必要ないといえます。ただし、介入権行使の時期は限られているので、速やかに介入権行使ができるよう手続の準備をしておくことには意義があるでしょう。

また、介入権の売買価格については、上記のように客観的な価格によって算定されるため、借地権設定者の努力で左右できる性質のものではなく、残念ながら対策は難しいといえます。

 

<譲受人となり得る者との底地購入の協議による介入権行使への支障の有無>

あくまで介入権の問題は、借地権についての問題である以上、土地の所有者である借地権設定者がその所有権につき処分をしようとすることが影響を及ぼす可能性は低いと思われます。

もちろん両者は密接に関連していますので一要素として考慮される可能性があることは否定できませんが、このような行為のみをもって介入権行使が否定されることは考え難いところです。

 

以上となります。長文となり恐縮ですが、ご確認の程どうぞよろしくお願い致します。

 

所有者不明地の時効取得について

2020/03/29

ご相談よろしくお願い申し上げます。 都心で賃貸レジ用地を探索しておりますが、ある土地が2方向接道しているように見えるのですが、一方は道路際の皮一枚3平米程度が登記上他人地となっており、ここが接道できないと事業的にかなり収支が悪くなります。しかし、その他人地の上には取得検討中の土地にある古屋やブロ...
何度もお手数をかけてしまい申し訳ございません。 新たに頂いたご質問は、専ら登記の可否についてのお話になるので司法書士の専門領域になるところです。 そのため、弁護士としてお話できる限りでご回答差し上げます。 本件の問題を確実にクリアにするという観点からは、やはり訴訟によることになると思います。 込み入ったお話になるので前回の回答では立ち入りませんでしたが、被告についてのお話も含め、国土交通省のマニュアル(https://www.mlit.go.jp/common/001178712.pdf)の80頁以下が参考になります。 なお、判決を得られれば、被告の出頭等の有無にかかわらず、判決の効力に基づいて登記をできますので、適切な訴訟手続を踏めばその点は問題ございません。 国土交通省のマニュアルも踏まえますと、基本的に訴訟によって判決を得て話を進めるのが穏当だと考えております。 ご質問者様のお考えのような形で進めることも投資家の判断としては十分にあり得ますし実際的でありますが、少なくとも個別具体的な事情が分からずリスク等を検討できない本サイトのやりとりでは、弁護士として「問題ない」とお約束することはできかねるところです。 ただし、これも弁護士によって考え方が異なり得るところです。慎重なスタンスの者からのひとつの見解として参考にして頂ければ幸いです。

所有者不明地の時効取得について

2020/03/29

ご相談よろしくお願い申し上げます。 都心で賃貸レジ用地を探索しておりますが、ある土地が2方向接道しているように見えるのですが、一方は道路際の皮一枚3平米程度が登記上他人地となっており、ここが接道できないと事業的にかなり収支が悪くなります。しかし、その他人地の上には取得検討中の土地にある古屋やブロ...
再質問ありがとうございます。 ご回答差し上げます。 <1点目のご質問について> ご質問内の「告知要件」とは時効の援用(民法145条)のことを想定されていると思われますが、戸籍謄本等の取得のみでは時効を援用したとはいえません(本件での援用については下記回答参照)。 <2点目のご質問について> 明治初頭までの戸籍であれば残っているかぎり取得は可能です。 <3点目のご質問について> 所有の意思については、ご質問者様側が取得時効を主張するにあたり充足しなければならない要件です。そのため、相手の意思は問題となりません。 ただし、所有者が誰か分からない場合や所有者と十分に協議できていない場合等に時効取得を理由に話を進めると、後になって紛争に繋がるおそれがあります。そこで、所有権移転登記請求訴訟により、残地の所有権移転登記をしておくことが考えられます。この裁判の際に、時効により所有権の取得をしたと主張することで時効を援用したことになります。 実際にどこまでやるかは、個別具体的事情を前提に考えられるリスクやコストを踏まえてのご判断になるかと思います。 必要に応じて弁護士への相談もご検討されてみてください。

所有者不明地の時効取得について

2020/03/27

ご相談よろしくお願い申し上げます。 都心で賃貸レジ用地を探索しておりますが、ある土地が2方向接道しているように見えるのですが、一方は道路際の皮一枚3平米程度が登記上他人地となっており、ここが接道できないと事業的にかなり収支が悪くなります。しかし、その他人地の上には取得検討中の土地にある古屋やブロ...
弁護士の溝口と申します。 ご質問の項目ごとに回答いたします。 <所有者の特定> 残地の所有者については、確認できている時点より後の相続人の調査をすることになるので、弁護士等が行える職務上請求により戸籍を取得することが考えられます。 <告知> 相続人が多数にわたる場合、その全員が共有していることになります。大変ではありますが各人に地道に告知していくほかないでしょう。 <期間> 事案次第ですので明言できませんが、相続人の数が多い、相続人が海外に在住している等の事情により、長期間にわたる可能性があります。 <リスク> 本件で時効取得できるかどうかは個別具体的な事情によるところが大きいですが、例えば次のようなことが考えられます。 所有権の取得時効が認められるための要件のひとつとして、所有の意思をもって占有していることがあげられます。 所有の意思のある占有を自主占有、所有の意思のない占有を他主占有といいますが、いずれにあたるかにつき、判例は、占有を成立させた原因ないし事情から客観的・外形的に判断するとしています。 そのため、古屋の権利関係によっては(たとえば、残地を古屋の所有者が賃借している場合)他主占有にあたり、取得時効が認められない可能性がございます。 <その他> 時効を確実に成立させるために留意すべき点はあるかというご質問ですが、これまでの事実関係によるところも大きいので何ともいえないところです。 抽象論としては、残地につき占有者が真の所有者であれば通常とらない態度を示すことの防止に努め、他主占有であると認定されないようにする対応をとるということが一応考えられます。

点検費用の負担について

2020/03/12

賃貸しているマンションの浴室乾燥機が、10時間使用しても洗濯物が湿った状態です。管理会社に相談したところ、業者の人が点検してくれました。その結果、乾燥機に問題はないと判断され、その後、管理会社から点検費用として一万円が請求されました。洗濯物が乾きにくい状況が変わらないのに、点検費用を支払わないとい...
再度ご質問いただきありがとうございます。また、最初の回答で疑問を解消できず、お手数をかけてしまい大変失礼いたしました。 <点検費用の負担者> ご質問者様と大家さんとの間の賃貸借契約中に特約があるかを確認する必要がございます。点検費用の負担者につき特約がある場合は、その特約に定められた者が費用を負担することになるでしょう。 特約がない場合は、「必要費」や「有益費」にあたると主張して、大家さんに支払いを求めることが考えられますが、浴室乾燥機の点検費用がいずれかにあたるといえるかはかなり微妙なところです(特に本件では「問題ない」と判断されているため、点検を行う必要がなかったと評価されてしまう可能性もあります)。 <修繕義務> 浴室乾燥機に問題がある場合は、修繕を求めることができます。 ここで注意していただきたいのは、浴室乾燥機に故障等があり修繕が必要な程の問題があるといえることが修繕を求めるための大前提となっていることです。 ご質問者様のお話には私も大変共感いたしますが、本件では専門家の業者によって「問題ない」との一応の判断がされているため、事実上、修繕を求めることは難しいように思われます。 もっとも、大家さんに任意の協力を仰ぐことはできますし、大家さんとしても自身の物件の問題は解決したいと考えているはずですから、話し合いの場を設けて今後の対応につき協議することは、本件の解決手段のひとつになり得ると考えられます。

点検費用の負担について

2020/03/11

賃貸しているマンションの浴室乾燥機が、10時間使用しても洗濯物が湿った状態です。管理会社に相談したところ、業者の人が点検してくれました。その結果、乾燥機に問題はないと判断され、その後、管理会社から点検費用として一万円が請求されました。洗濯物が乾きにくい状況が変わらないのに、点検費用を支払わないとい...
一般に、業者による点検は、対象となる部分に問題があるかどうかを確認し、問題があった場合には問題解決のための修理等の必要な対応をすることが求められていると思われます。 本件では、「浴室乾燥機に問題はない」ということを確認できており、これによってご質問者様と業者との間の契約において業者がなすべき債務は履行されているといえるでしょう。 したがって、業者の対応に契約上問題はなく、ご質問者様は点検費用として1万円のお支払をする必要があると考えられます。

入居者の死亡

2020/03/10

入居者が室内で亡くなっていました。 中年にも満たない方でしたが、原因は警察の調べでは病死とのことでした。早期発見だったので腐敗などはあまりなかったようです。 管理会社に任せ、 遺品整理、クリーニング、御祓をまとめて行ってくれる専門業者が見積もりをすることになっております。 ご遺族の方に負担...
⑴ 遺品整理、クリーニング、お祓い等の費用について これらの費用を法的にご遺族に負担して頂かなければならないといえるかは微妙なところです。 もっとも、ご遺族の任意でお支払い頂く分には問題ないものと思われます。 ⑵ 風評被害について 東京地裁平成29年9月15日判決(平成28年(ワ)第32886号)では、亡くなった賃借人が自殺したと認められないことや生前持病を抱えておらず、病死することを認識したり、予見したりできなかったことを理由に、賃借人には善管注意義務違反はなかったとし、マンションの減収等を損害とする部分についての損害賠償請求は認めませんでした。 この裁判例を参考にすれば、賃借人が自殺した場合や賃借人が生前持病を抱えており、病死することを認識・予見できた場合でなければ、善管注意義務違反があるとして損害賠償請求をすることは難しいといえます。 そのため、本件のような病死の事案で、風評被害が生じるおそれを理由に損害賠償等をご遺族に求めることは望ましくないと考えます。 自然死は人が生活する以上あり得ることですので、このような結論は仕方のない部分があります。賃貸人としては予め損害保険契約を締結するなどして事前の対策をうっておくことが一般的な対応になるでしょう。

賃貸物修繕時、入居者都合による繰り返し不在の対応について

2020/03/08

入居者より”台風後に雨漏りや壁紙などの剥がれが発生しているので修繕してほしい”との連絡があり、管理会社に業者手配を依頼していました。 しかし、管理会社、入居者間で日程調整されているにもかかわらず、入居者は当日不在であることが繰り返され5か月間経過しております。そこで質問ですが 1.入居者不在時に...
<質問1について> 区分所有法6条2項で、区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、または改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分等の使用を請求できるとされています。 また、マンション標準管理規約23条では、区分所有法6条2項を具体化し、管理組合の必要箇所への立入請求権も認めています。 そのため、漏水原因の調査や内装工事の実施等のために、当該住居への立入・使用を請求することができます。 ただし、あくまで請求権であるということには注意が必要です。入居者が立入等を拒んだ場合には、判決を得てからでなければ立入等はできません(判決を得ずに立入等をした場合、民事・刑事いずれの責任にも問われる可能性がございます)。 <質問2について> 工事業者が訪問した回数分だけの費用をご質問者様が負担されたのであれば、請求できる余地はあると思われます。この点については、個別具体的な事情によりますので「請求が認められる可能性がある」という程度のものと考えて頂ければと思います。 <質問3について> ご質問者様の「契約解除」が指す契約が、入居者と区分所有者の賃貸借契約のことをいう前提でお答えします。 この点については、東京地裁平成26年10月20日判決(平成25年(ワ)第34512号)が参考になります。賃借人が漏水調査・修繕に協力しない場合に、賃貸人による賃貸借契約の解除を認めた裁判例です。 しかし、同判決は、賃借人が不合理な行動をとっていたことや賃貸人が誠意ある対応を尽くしていたことが明白な事案でした。本件のように、賃借人が漏水調査等に一応の協力意思は示しており賃料も滞りなく支払っている場合にまで、同様の判断がなされるかは、専門家によっても判断が分かれ得るところでしょう。 加えて、一般論として、借主に債務不履行があっても、信頼関係を破壊するに至らない場合には、契約の解除は認められないとする判例法理が確立しており、実際に信頼関係が破壊されたと認められるハードルは低くないという点も踏まえる必要があります。 そのため、賃貸借契約の解除が認められる可能性があるとの回答にとどまることになります。 以上のように、いずれのご質問についても、具体的な事情を踏まえた、慎重な法的考察が必要となります。専門家へのご相談も視野に入れて対応を検討されることをおすすめいたします。

無価値のリゾートマンション所有権を放棄したい

2020/03/04

親が30年前に購入したリゾートマンションを合法的に手放す方法を考えてます。 数カ月前から「タダ同然」の売出価格を提示しても購入者がでてこない状況が続いており、「管理費」や「修繕積立金」といった支出のみが続いています。 親は、このリゾートマンションを私たちに「相続させたくない」と考えていて、リゾ...
現時点で、不動産の所有権の放棄の可否について明確に定められた法律やこれに関して判断をした判例がございません。また、学説も十分な議論がなされているとはいえない状況です。そのため、非常に難しい問題として考えられているところです。 不動産の所有権を放棄するために考えられる方法としては、 ⑴売却する(民法555条) ⑵相続放棄をする(民法939条) の2つがあげられます。 ⑴の方法によることは、ご質問からして難しい状況と思われますが、時間経過による資産価値の減少、固定資産税や管理費等の継続的な出費、様々なトラブルが生じた時のリスク等を踏まえますと、現時点より低額の設定でも販売する方が良いと判断できないか再検討する意義は大きいといえます。 ⑵の方法は、リゾートマンションの所有者である親御様がお亡くなりになった場合に行うことになります。 相続放棄は、相続財産すべてを対象としなければならないので、他に相続したい財産がある場合には踏み切りづらいというデメリットがあります。ただし、相続したい財産の生前贈与や遺贈を受けるといった形でカバーできるのではないかという旨の指摘がされており、柔軟な対応ができる可能性がございます。 なお、所有している不動産がリゾートマンションの建物のみ(土地は所有していない)ということであれば、リゾートマンションを取り壊して、所有の対象自体をなくしてしまうという考え方もあるところです。しかし、住人の存在や解体費用等のコストを考えますと軽々に取り得る手段ではないでしょう。 具体的な対応策を考えるにあたっては、以上のことを前提に、様々な要素を考慮したうえでの総合的な判断が必要となりますので、専門家への相談をおすすめいたします。

建物請負契約の解除について

2020/03/04

現在進めている新築案件で数ヶ月前に約1億円の請負契約を締結した建設会社から、 着工間際になって「やはり1.5億でないと建てられない」と言われました…。 幸いまだ着工金支払い前なので現時点で建設会社を変えようかと考えているのですが この場合法的には請負契約の解除を当方と先方どちらからすべきでしょうか...
<解除の方法について> 契約の解除は、FKSM様側から行う形で構いません。 また、頂いております約款34条2項柱書前段には、「書面をもって」と記載がありますので、書面で解除の通知を相手方にする必要がございます。事後的に解除をしたかどうかが争われるのを防ぐため、書面で解除の通知をしたことが分かるよう形に残しておくと良いです。例えば、配達証明付きの内容証明郵便で送付した上で、その旨をメールで伝えるなどといった方法が考えられます。 <確認書について> 確認書は、解除の通知について相手方から受け取る書面のことをイメージされているのでしょうか。 そのような意味であれば、書面で解除の通知をしたことの裏付けとなりますので、受け取っておく方が良いと思われます。 <注意点> なお、前回の回答でもお伝え致しましたが、ご提示頂いている契約内容が有効であることを前提とした回答になります。その他、詳細な事情によっては結論や必要な対応が変わる可能性もございますので、その点はご承知おきいただければと思います。

建物請負契約の解除について

2020/02/28

現在進めている新築案件で数ヶ月前に約1億円の請負契約を締結した建設会社から、 着工間際になって「やはり1.5億でないと建てられない」と言われました…。 幸いまだ着工金支払い前なので現時点で建設会社を変えようかと考えているのですが この場合法的には請負契約の解除を当方と先方どちらからすべきでしょうか...
※別途頂いた契約書の情報をもとに回答差し上げますが、詳細な事情等によっては、結論が異なることもございます。したがって、回答どおりの結論をお約束するものではございませんのでご注意ください。 ※頂いた契約書・約款どおりの契約が有効に成立したことを前提としております。 <解除及び損害賠償請求の可否> 相手方が請負代金を当初の1.5倍の金額で要求してきていますが、その理由が①杭工事が想定よりも高くなった、②サッシの価格が上がった、③サブコンが法定福利費を請求するようになったというもので、いずれも見積もりの甘さに起因するのであれば、約款32条1項に基づく請負代金の増額請求に応じる必要はございません。 そして、相手方は、約款32条1項に基づく請負代金の増額請求をできない以上、貴社が増額分も含めた請負代金を支払わないことを理由に工事に着手しないことは、「正当な理由なく」着手期日を過ぎても工事に着手せず、また、工事を遅らせ工期内に工事の完成の見込みがなくなったものといえ約款34条2項1号、2号に該当する事由があるといえます。そこで、貴社としては、約款34条2項柱書前段に基づき、本件請負契約を解除することができると考えられます。また、約款34条2項柱書後段に基づき、損害賠償請求をすることができると考えられます。 <損害賠償請求の範囲> 損害賠償の金額ですが、工事の未着手によって貴社に生じた損害分に限られます(法律の世界では、「因果関係がある範囲で損害賠償請求が認められる」などといいます)。例えば、別の建設会社に依頼することになり余分にかかった手数料、予定通りの建物の引渡しを受けていれば本来得られていたはずであるのに得られなかった賃料相当額等が損害として考えられます。 また、別途、約款33条1項本文に基づき、違約金(遅延損害金も含まれます)を請求できる可能性がございます。違約金の請求が認められる場合、同条にしたがい、延滞日数(本件の場合の延滞日数の算出方法は約款上不明ですが、未着手によって実際に影響のあったといえる相当な日数を主張できるものと思われます)に応じて、請負代金額に対し年10%の割合で計算した額を請求できるでしょう。 <FKSM様のご懸念について> 「契約解除したら違約にならないか」というFKSM様のご懸念ですが、約款34条2項柱書前段に基づく解除であれば、違約とはなりませんし、損害賠償責任を負うこともございません。

溝口 矢 さんの解決事例


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