檜垣昌幸 / 不動産投資DOJO

税理士の檜垣（ヒガキ）です。 １８００万円を意識して修繕に使うという考え方に間違いはありません。 一つ気にになったのが、 「サラリーマンの給与は９００万円で、課税所得は６５０万円です。」 の部分です。 給与収入が９００万円の場合、 給与所得控除　１９５万円 基礎控除　　　　４８万円 と確実にあるものだけで計算すると課税所得は「６５７万円」となりますが、 一般的なサラリーマンの場合は社会保険に加入しており、 年収９００万だと社会保険料控除が１００万円以上あるのが一般的です。 それを考慮するとサラリーマン給与分の課税所得は６００万円を切るのではないかと思いました。

税理士の檜垣（ひがき）です。 贈与税の申告方法とは、評価額の計算のことでしょうか？ 評価額の計算という前提で回答します。 ①建物の評価について 　固定資産税評価額　3,638,000円 【貸家の価額】＝【自用の家屋の価額】－【自用の家屋の価額】×【借家権割合】×【賃貸割合】 ①家屋の価額　3,638,000円　×　32％　＝　1,164,160円 ②貸家の価額　①　－　（①　×　30％　×　100％）　＝　814,912円 ②土地の評価について 「50.21㎡」とありますが、マンションの敷地全体の内、贈与された土地の持ち分に応じた面積でしょうか？ マンションの土地の評価の場合の面積は、 マンションの敷地面積　×　持ち分割合 で計算するため、実際の所有するマンション一室の面積と異なる場合があります。 ※持ち分割合は登記簿等で確認できます。 その後の計算は 持ち分に応じた路線価　×　（　1　－　50％　×　30％　×　100％　） で評価額を計算します。 また、土地の形状、場所等により補正率があってさらに細かい計算が必要ですので、 正確な申告を希望される場合は、お近くの税理士に相談することをお勧めします。

税理士の檜垣（ヒガキ）です。 Ｑ　大規模修繕積立金（外壁塗装代）を米ドル建ての生命保険で積みたてています。法人だと経費（損金）にできるとききましたが、個人でも事業的規模ではダメなのでしょうか？ A 生命保険の保険料を必要経費に入れることはできません。個人事業主の場合は、事業主自身を被保険者とする生命保険についてはその規模に関係なく必要経費に入りません。 Ｑ　小規模企業共済で積み立てた方が経費計上でき貯蓄していくことにつながるのでしょうか？ Ａ　積立期間が20年以上であれば、掛け金が全額所得控除の対象で節税になり、任意解約であっても掛け金の払い込み額より解約手当金の方が大きくなるため貯蓄効果はあります。 積立期間が20年未満であっても、解約手当金の額は払込期間に応じて80%相当〜ですので、節税効果を考慮すると貯蓄効果が期待できる可能性もあります。 Ｑ　今後は賃貸経営大規模修繕共済のようなものができるようですがいつになるか？ Ａ　https://www.rakumachi.jp/news/column/286246 こちらのサイトでは、2021年12月の時点で「年明け以降〜「代理店」を募る。」とのことですので、2022年中にははじまると思われますが、専門領域（税務）ではありませんので、具体的な回答は差し控えます。 Ｑ　今のスキームでは生かせなく、解約しないといけないはめになってしまうのでしょうか？ Ａ　「今のスキーム」が「生命保険」のことの場合であれば、「解約しないといけない」ということはありませんが、「生命保険」について『大規模修繕に充てる以外に意味がない』という考えであれば解約したほうがいいと思います。 『もしもの時のための備え』として考えているのであれば、そのまま継続して保険に加入し続けるか、保険料の安い掛け捨てのタイプに切り替えるのかを検討するのがいいと思います。

税理士の檜垣（ひがき）です。 不動産所得の計算上、経費として認められるものは ・不動産賃貸業に関連するもの です。 ”不動産賃貸業に関連するもの” として合理的にその因果関係が説明できるものであれば交通費として経費にすることができます。 「旅行に行ったときにチラシを1枚もらってきました」 という説明しかできないのであれば経費としては認められません。

税理士の檜垣（ヒガキ）です。 明らかに建物の価格がゼロ円だとおかしい という状態でなければ建物の取得価格を契約書の金額から変更するとかは難しいと思います。 ですので、どうしても建物を減価償却したいということであれば、契約書自体を作成し直してもらう必要があります。 「土地建物売買契約書」となっていて、土地と建物を合わせた金額のみ明示されている場合は、減価償却は固定資産税評価額の按分により、計上可能でしょうか？ →はい。合計金額のみ記載されている場合は、固定資産税評価額や相続税評価額等合理的な価格で按分することが可能です。

税理士の檜垣と申します。 税理士という立場から税務上の取り扱いをわかる範囲で回答します。 ①私個人と合同会社金消契約を締結しますが、無利息且つ返済期限を定めない、という契約は法的に有効でしょうか。 〈無利息について〉 税務上問題はありません。 会社側として 利息（損金）＝利息を払わなくて得した金額（益金） となり損金と益金が相殺されるためです。 〈返済期限を設けないことについて〉 実質的に会社に対する贈与と認定され 会社の収益として法人税の対象になる可能性があります。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4420.htm ↑個人間の例なので状況は違いますが、これと同等の扱いがされる可能性があります。 ②返済期限を仮に30年後、期限一括返済と定めて私が返済期限前に死亡した場合、当該貸付金の扱いはどうなるでしょうか。 相続財産として相続税の対象になります。 →普通預金を持っているのと同じように相続税の対象です。 その貸し付けを相続した人が、会社からその貸し付けを回収する権利をもらえます ③妻には私の扶養範囲内で給与支払いを予定しています（例えば月8万円×12ヶ月）。その場合、社会保険料の支払いは不要と聞きましたが正しいでしょうか。 　もしくは全くの無給とすれば社会保険料は不要でしょうか。 久流留様の回答通り、代表者に給料を支払った場合は社会保険に強制加入です。全く無給であれば社会保険に加入する必要はありません。 ④将来、妻が亡くなった場合、子どもが当該会社の代表になることを想定していますが子どもに税金負担などは発生するでしょうか。負担なく引き継がれるようにしたいと思っています。 こちらも久流留様の回答通り、代表になること自体に負担は発生しません。出資持分を相続することについて相続税の負担が発生する可能性があります。 負担なく引き継ぐためには ①相続税を試算する ②試算した相続税の想定額以上の ・現金を遺す ・死亡保険に加入する といったことで事前対策が必要です。 心配であれば相続税について詳しい税理士に事前に相談することをお勧めします。

税理士の檜垣と申します。 Q. この取引は分離課税でよろしいでしょうか。 A. はい。不動産の売却は分離課税です。 Q. 売却益（購入費用ー売却価格）が出ていない場合、納税する必要はないということでよろしいでしょうか。 A. はい。売却益がない場合は納税はありません。ただし次の点にご注意下さい。 売却益の計算方法は 収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額 で計算します。 購入費用>売却価格 であっても売却益が発生する場合があります。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm ただ、取得費の計算に当たって、建物の取得費の計算はこちらを参考にして下さい。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm ※取得費 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm ※譲渡費用 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm