専門家 Specialist


森 春輝 さんのプロフィール


森 春輝

資格
弁護士(第二東京弁護士会)
ベストアンサー数
0 回
相談回答数
11 回
弁護士(第二東京弁護士会所属)
依頼者の方のためになにをするか,依頼者の方の満足のためにどうするか。
それを全力で考え抜いて行動するという,弁護士として当たり前のことを当たり前にできる弁護士であるために,精進して参ります。
宜しくお願いいたします。

森 春輝 さんの経歴

2010年3月 青森県立青森高等学校 卒業
2014年3月 明治大学法学部法律学科 卒業
2016年3月 中央大学大学院法務研究科(法科大学院)修了
2016年9月 司法試験 合格
2017年12月 司法修習 終了(70期)
2017年12月 弁護士登録(第二東京弁護士会) 弁護士法人Martial Arts入所

相談回答

法人の融資申請について

2020/11/19

法人が融資を金融機関に申し込む場合、申請者個人(社長以外)の給与明細、住民票等の提出を求められるものでしょうか。 申請者は取締役(役員報酬は無し)の私で母親が代表取締役、2人で経営しております。 よろしくお願いいたします。

通常法人で融資を申し込む場合は法人としての返済能力が審査されますので、取締役個人の給与明細や住民票等の提出は求められないのではないかと思います。もっとも、金融機関によっても審査のために必要な書類は異なる可能性はありますので、あらかじめ金融機関に確認しておくとよいでしょう。

家賃滞納(サブリース会社)

2020/10/16

はじめまして。 青木と申します。 一棟レジでサブリース契約していたが、コロナにより管理会社の資金繰り悪化し賃料を滞納中(約360万) 現在はサブリース契約を一方的に解除され集金代行のみをして運営中で、滞納金を月々50万ずつ返済してもらっています。 集金代行のみの収入では運営できないため集団ADR中(スル...

管理会社からの滞納分360万円分の回収を弁護士に依頼したほうがよいか,という趣旨のご質問でしょうか。

具体的事情にもよりますが,管理会社から月々50万円でも確実に返済してもらっているのであれば,一括請求することによって倒産されてしまうリスクや数十万円の弁護士費用を支払うことを考えると,あえて弁護士に依頼する必要はないのではないかと思います。

滞納分の返済をさらに滞納するような場合や,返済はしてもらっているもののは明らかに資金繰りがまわっておらず倒産前に早期に回収する必要があるという場合は弁護士への依頼を検討したほうがよいでしょう。

法外な見積書を提示する建設会社について

2020/10/05

民法第1条2項の経済行為における信義則面について、お聞きいたします。建設した会社に収益物件の敷地のアスファルト再舗装や白線引、U字溝交換補修工事を依頼したところ、総額1,023,189円(税込)の理解し難い法外な取引の誘引行為がなされました。見積り金額について、あまりにも法外で高額であると担当社員に電話で指摘...

業者が高額な見積を提示してきても,その見積に納得できないのであればその業者と契約しなければよいだけですので,この時点でなんらか法的対応がとれるわけではありません。

見積より高い金額を請求をされた場合や,適正な額と説明されて契約したが実は不適切な利益が乗せられていた場合等は後に請求を争うことも考えられますが,高額な見積を提示されただけで契約締結に至っていなければ,それだけでは信義則違反や公序良俗違反にはならないでしょう(無効となる法律行為がそもそも存在しません)。

問い合わせ先

ホームページ
https://www.martial-arts.jp/lawyer/mori/
事務所名
弁護士法人Martial Arts
電話番号
03-3505-533303-3505-5333

森 春輝 さんの相談回答


法人の融資申請について

2020/11/19

法人が融資を金融機関に申し込む場合、申請者個人(社長以外)の給与明細、住民票等の提出を求められるものでしょうか。 申請者は取締役(役員報酬は無し)の私で母親が代表取締役、2人で経営しております。 よろしくお願いいたします。

通常法人で融資を申し込む場合は法人としての返済能力が審査されますので、取締役個人の給与明細や住民票等の提出は求められないのではないかと思います。もっとも、金融機関によっても審査のために必要な書類は異なる可能性はありますので、あらかじめ金融機関に確認しておくとよいでしょう。

家賃滞納(サブリース会社)

2020/10/16

はじめまして。 青木と申します。 一棟レジでサブリース契約していたが、コロナにより管理会社の資金繰り悪化し賃料を滞納中(約360万) 現在はサブリース契約を一方的に解除され集金代行のみをして運営中で、滞納金を月々50万ずつ返済してもらっています。 集金代行のみの収入では運営できないため集団ADR中(スル...

管理会社からの滞納分360万円分の回収を弁護士に依頼したほうがよいか,という趣旨のご質問でしょうか。

具体的事情にもよりますが,管理会社から月々50万円でも確実に返済してもらっているのであれば,一括請求することによって倒産されてしまうリスクや数十万円の弁護士費用を支払うことを考えると,あえて弁護士に依頼する必要はないのではないかと思います。

滞納分の返済をさらに滞納するような場合や,返済はしてもらっているもののは明らかに資金繰りがまわっておらず倒産前に早期に回収する必要があるという場合は弁護士への依頼を検討したほうがよいでしょう。

法外な見積書を提示する建設会社について

2020/10/05

民法第1条2項の経済行為における信義則面について、お聞きいたします。建設した会社に収益物件の敷地のアスファルト再舗装や白線引、U字溝交換補修工事を依頼したところ、総額1,023,189円(税込)の理解し難い法外な取引の誘引行為がなされました。見積り金額について、あまりにも法外で高額であると担当社員に電話で指摘...

業者が高額な見積を提示してきても,その見積に納得できないのであればその業者と契約しなければよいだけですので,この時点でなんらか法的対応がとれるわけではありません。

見積より高い金額を請求をされた場合や,適正な額と説明されて契約したが実は不適切な利益が乗せられていた場合等は後に請求を争うことも考えられますが,高額な見積を提示されただけで契約締結に至っていなければ,それだけでは信義則違反や公序良俗違反にはならないでしょう(無効となる法律行為がそもそも存在しません)。

中古マンション売買トラブル

2020/09/25

仲介で中古マンションの売買を行いました。当方は売主側の不動産業者に付いている仲介業者になります。 売買契約時にマンションの敷地内駐車場は機械式駐車場の空区画が5台有、買主様は敷地内駐車場を2台確保が希望されており売買契約を締結し、決済まで終了しました。 決済時にも敷地内駐車場は機械式が5台空いており...

駐車場が空いており,メーカーが設定するサイズ制限についても重説に記載して説明しているのであれば,説明義務違反にはならないように思います。

記載したサイズ制限自体が不適切で物理的に車両を駐車するのが困難であるとか,買主の車両のサイズが制限を超えているにもかかわらず駐車可能だと説明したような場合でなければ,駐車しずらかったことを理由として説明義務違反は問えないでしょう。

なお,最終的に請求が認められなくとも訴訟を起こすこと自体は可能ですので,訴訟を提起された場合は応訴しなければなりません。

宅建免許

2020/09/17

平成2年に宅建の試験に合格しましたが、そのご何もせずにいます。 今は、この合格は無効なのでしょうか? また、大丈夫であれば今後どういうふうにすれば免許証をいただけるのでしょうか? つまらない質問で申し訳ごさいません。 宜しくお願い致します。

合格に有効期間はありませんので,一度宅建に合格すれば,合格が取り消されない限り無効とはなりません。

なお,法改正により2015年から宅地建物取引主任者試験が宅地建物取引士試験に名称が変わりましたが,改正前の宅地建物取引主任者試験に合格していれば,現行法の宅地建物取引士試験に合格したものとみなされます。

 

宅建に合格した者が宅地建物取引士証を取得するには,まず,宅地建物取引士の登録が必要です。

登録には,登録申請前10年間に2年以上宅地建物取引の実務経験があるか,国土交通大臣の登録を受けた機関が実施する登録実務講習を受ける必要があります。

登録実務講習は不動産流通推進センターや資格予備校が実施しており,通常約1か月間の通信教育と2日間のスクリーニング行われます。

どちらかを満たせば,宅建の試験を行った都道府県知事に対して宅建士登録の申請ができます。

 

宅建士登録が完了すると,今度は登録をしている都道府県知事に対して宅地建物取引士証の交付申請をすることになりますが,ここでもまた講習があります。

交付申請前6か月以内に,都道府県知事が指定する法定講習を受けなくてはなりません(宅建合格後1年以内に宅地建物取引士証の交付申請をする場合を除く。)。

法定講習を受けて宅地建物取引士証の交付を申請することで,宅地建物取引士証の交付を受けることができます。

なお,宅地建物取引士証の有効期間は5年ですので,5年ごとに更新があります。そして,更新ごとにまた法定講習をうける必要があります。

保証人の保証範囲、金額

2020/09/08

スタッフの皆様 いつもお世話になっております。 さて、早速質問です。 知人の女性が賃貸家(ワンルーム、20㎡、賃料5万円)の保証人になりましたが、借主が賃貸中の部屋内で自ら命を絶ちました。そのため、大家より知人女性に支払い請求があり、知人は○百万支払いましたが、一部支払ったのですが請求額全額支払えな...

①保証人の支払義務について

借主が賃貸物件内で自ら命を絶ってしまった場合,借主に原状回復費用や損害賠償として清掃費用や賃料減額分の補償の支払を求められます。

保証人の方は,賃貸により生じた債務の一切を保証する契約を締結しておりますので,保証人も大家からの請求に応じる義務があります。

もっとも,賃貸の連帯保証人については2020年4月1日に施行された民法改正の影響があります。4月1日以降に賃貸の保証人となる場合,契約書に極度額(保証人の責任の上限)の定めを記載していなければなりません。極度額の定めがない場合は保証契約は無効となります。

ですので,仮に知人の方が保証人になったのが2020年4月1日以降であれば,契約書に極度額の定めがあればそれ以上の支払義務はありませんし,契約書に極度額の定めがなければそもそも保証人になりませんから支払義務はありません。

 

②適切な額について

物件内で借主がなくなってしまった場合の損害賠償額は状況に応じて様々です。

亡くなった際の状況や,発見までの期間、物件の状況等の具体的な事情等によって金額は変わってきます。賃料減額分の補償については賃料2年分程度となることが多いと思われます。

大家としては心理的瑕疵物件になることによる減収に不安を覚えて多めに請求することも考えられます。賃料が月額5万円であることからすると,すでに数百万円の支払いをしているのであれば十分な支払いをしている可能性も考えられますので,具体的事情をもとに支払いに応じる必要があるか弁護士に相談することをお勧めいたします。

 

③支払額が過剰な場合の返還請求について

支払額が過剰であれば,法的には返還請求が可能です。

もっとも,実際に返還請求をする場合は,請求する側が適正な支払額がいくらであるかを主張立証する必要がありますので,そのハードルは低くありません。

支払いが過剰であるといえる具体的な事実関係や証拠が用意できれば,返還請求が認められる可能性はあるでしょう。

賃貸中不動産の立ち退きについて

2020/08/25

売却をしたい物件があり、現在使用中の会社に買う意思はないかと打診をしていたのですが、コロナの影響などで慎重になっているらしく話がなくなってしまいました。 売却のためには立ち退いてもらえないと不都合なのですが、現在土地貸しとして運送会社のトラックなどを止めており、元からあった家屋は事務所としてリ...

借主が建物をリフォームして建物の価値が上がったのであれば,目的物の返還時に,借主は貸主にその分の償還を請求することが可能です。ですので,退去時に借主からリフォームによる建物の価値増加分を請求される可能性はあります。

解約申し入れの手順としては,後に争いになった場合に証拠とするため,書面にて契約解約といつまでに明渡すべきかを通知することから始めます。ただ,契約違反などがあるわけではないので,一度書面を送付したあとは,直接会ったり,電話等で先方の意見を聞きながら任意に退去してもらえるよう話し合いをしていくべきでしょう。

借主との信頼関係が失われている場合は最初から弁護士に依頼する方がよいですが,そうでない場合は弁護士からの通知により先方が身構えてしまうことも考えられるため,最初はご自身で連絡してみることもあり得ます。

もっとも,契約内容や具体的な事実関係によっては方針や戦略が異なってきますので,契約書等の資料を用意して一度弁護士に相談することをおすすめいたします。

賃貸中不動産の立ち退きについて

2020/08/17

売却をしたい物件があり、現在使用中の会社に買う意思はないかと打診をしていたのですが、コロナの影響などで慎重になっているらしく話がなくなってしまいました。 売却のためには立ち退いてもらえないと不都合なのですが、現在土地貸しとして運送会社のトラックなどを止めており、元からあった家屋は事務所としてリ...

ご相談内容からしますと,駐車場の土地上にある家屋も相談者様が所有されており,土地賃借人に家屋も無償で使用を許しているものと予想します。これを前提に回答させていただきます。

まず,土地の賃貸借契約は駐車場目的ですので,建物所有を目的としない土地賃貸借契約といえます。土地上の家屋について,無償で貸与していたということであれば,家屋については使用貸借と評価されるでしょう。

建物所有を目的としない土地賃貸借や建物の使用貸借には借地借家法の適用はありませんので,正当事由がなくとも解約申入れが可能です。

土地の賃貸借契約書の中で賃貸人からの解約申入れについても定めていると思いますので,その契約条項に従って解約申入れすれば足ります。

仮に解約申入れについて賃貸借契約で定めていなかった場合,期間の定めがある場合は期間満了により,期間の定めがない場合は解約申入れから1年経過することにより契約が終了します。

賃借人が事業を営んでいることは特に影響ありませんが,代替地の確保が難しい場合は解約に抵抗されることも予想されます。その場合は,ある程度の猶予期間を与えたほうが交渉がスムーズになる可能性があるでしょう。

なお,家屋について賃貸借契約書を取り交わしていなかったとしても,家屋使用の対価を受け取っていたり,土地の賃料算定において家屋使用分を考慮していたりする場合は,家屋分についても賃貸借と評価される可能性がございます。

告知事項通知期間

2020/07/22

いつも拝見させていただいております。 さて、早速質問ですが、心理的瑕疵(自然死、自殺、他殺による死亡)に関する告知事項の義務があるのは理解しておりますが、いつまで告知する義務があるのでしょうか。 年数などの期間で定まっているのでしょうか、一度、誰かが居住した場合にはその後の告知は不要というの...

入居者の死亡等で心理的瑕疵のある物件について,いつまで告知義務があるかという点に関して法的に明確な基準はありません。

告知義務あるかどうかは,死亡原因が自然死・病死,自殺,他殺のいずれであるか,死亡からどの程度期間が経過しているか,契約形態が賃貸か売買か,事業用物件か居住用物件か等の具体的事情により,個々に判断されます。

ご質問の,一度誰かが居住した場合には告知義務がないのかという点については,実務上賃貸の場合は入居者がいればその後の賃借人には告知しないという取り扱いが一般的だと思います。

実際に賃借人がごく短期間で退去したといった特段の事情の無い限り,一度入居者が一定期間生活をすること自体によって,その前の賃借人が自殺したという心理的な嫌悪感の影響もかなりの程度薄れるとして,告知義務を否定した裁判例もございます(東京地裁平成19年8月10日)。

もっとも,それのみで告知義務がなくなるとは限りません。例えば,死亡原因が他殺で大きく報道されている場合などは,一度賃借人が入居た場合でも,その後の賃借人にも告知義務があると判断される可能性は十分考えられます。

つまり,事案によって判断は異なりますので,法的に告知が不要とはまでは言い切れません。

続いて,「同居人が亡くなった後に継続して居住していた場合」についても事案によって判断は異なりますが,相談者の方は例えば夫婦の一方が病気で亡くなった後,すぐに発見され,配偶者が物件に住み続けた場合などを想定しているのでないかと思われます。

このような場合は,心理的な嫌悪感が大きくないと考えられますので,心理的瑕疵に当たらず,次の入居者に対する告知義務がないと判断される可能性が高いと考えられます。

なお,今年に入ってから国土交通省が事故物件についてのガイドラインの作成を検討しています。これまでの事故物件に関する裁判例の判断を踏まえて作成され,「死後○か月以上たって住人が発見された場合は事故物件」など,できるだけ具体的な基準を示す方針であるようです。これが公表された場合は,ガイドラインに従って判断していくことになると思われます。

 

 

別法人を持っている場合自分が業者の専任宅建士になる方法はありますか?

2020/05/22

現在、不動産投資会社と別業態の法人2社の代表取締役になっています。 社員はいなく私一人の会社です。 この場合不動産投資会社の方の専任宅建士になることは可能でしょうか? また通常では無理な場合役職などを変更するなりしてなんらかの方法はありますでしょうか?

 

別法人の代表取締役となっている場合,不動産投資会社の専任宅建士となることはできません。

 

専任の宅建士には常勤性と専従性が求められます。他法人の代表取締役や常勤役員であればその法人に専従していることとなるため,不動産投資会社の宅建士として専従性が認められないのです。

 

別法人の非常勤取締役にとどまり,不動産投資会社の事務所に常勤できるのであれば専従性が認められます(ただし,役職を名前だけ非常勤役員と変更しても,実質的には別法人の常勤役員なのであれば専従性は認められません)。

宅建業者登録について

2020/05/22

現在大阪在住で法人も大阪で登記されています。 宅建業の申請をする予定ですが、東京で宅建士の登録をしている場合は本社を東京に移すか宅建士の登録を大阪に移すかしないと業者登録はできないのでしょうか? また専任の主任者が私の場合は私が国外に居住(非居住者)などをする場合は別の人間を付けないといけなく...

 

宅建士は登録を受けた都道府県以外の地域でも業務を行うことができますので,東京で宅建士登録を受けていても,大阪の事務所にて専任の宅建士となることができます。

 

ですので,本社を東京に移したり,宅建士の登録を大阪に移したりする必要はございません。

 

なお,宅建士は,登録事項に変更が生じた場合には変更登録申請をする必要がありますので(宅建業法20条),大阪に転居した際に変更登録を行っていなければ,変更登録申請をする必要はあります。

 

 

 

 

 

また,専任の宅建士には常勤性と専従性が求められるところ,宅建業者の事務所に通えない遠方に住んでいる場合は,常時勤務しているとはいえず常勤性が認められません。

ですので,専任の宅建士が国外に居住する場合は,別の宅建士を専任の宅建士として設置する必要があります。


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森 春輝 さんの問い合わせ先

ホームページ
https://www.martial-arts.jp/lawyer/mori/
事務所名
弁護士法人Martial Arts
電話番号
03-3505-533303-3505-5333
所在地

〒107-0052

東京都港区赤坂2-12-17 Martial Artsタワー4F

交通手段

東京メトロ銀座線 及び 南北線 溜池山王駅 11番出口より 徒歩1分程度 東京メトロ千代田線 赤坂駅 2番出口より 徒歩5分程度