木村祐司 / 不動産投資DOJO

資産経営パートナー＆税理士の木村です。

個人の賃貸経営と個人事業を法人化にすると納税金額に減少するかについてですが

一般的に個人（所得税等）の税率は、法人（法人税等）の税率より高いため

節税の書籍などにも個人事業を法人化した方が税金面で有利になると言われております。

最終的に法人化するか否かの判断は、TAXシミュレーションを行い決定することを推奨いたします。

※個人の課税所得が800万円を超えると法人化のメリットがでる一つのラインになります。

よくいわれている法人化の税務上のメリット

１．税率が個人よりも低い

２．代表者の退職金や役員報酬が経費となる。

３．個人よりも法人の方が経費となる範囲が広いなどなど

株主に対する配当は、株式会社の税引後利益からの支出になりますので経費になりません。

相続に有利な事もありますが、不利になることもあり、一概には回答ができません。

有料にはなりますが、一度専門家に一度財務診断等を依頼することをお勧めいたします。

以上です。

税理士の木村と申します。

Q：宅地建物取引業者がある場合と、なしの場合

売却後の税金はどのようになるのでしょうか？

A：売却後の税金は特に業者であるなしは、変わりません。

Q：あと、1棟目に売却益が1億でて、すぐにまた1億を自己資金に使う場合などは

税金などは払わなくて2棟目に1棟目の売却益をそのままあてて大丈夫なのかをしりたいです。

A：堀塾スキームの場合には、1億円の売却益に税金がかかりますので

　資金繰りは税引後で検討する必要がございます。

取り急ぎご回答として

マッシュ様

はじめまして、税理士＆資産経営パートナーの木村と申します。

2025年独立、不動産投資事業を目指されるとのこと素晴らしいです！

松下幸之助先生も仰っていましたが、まずは目指すことが重要ですよね

以下、インラインにて回答させて頂きます。

■問い合わせ内容

　・10年ほど前個人で購入し今年売却をした区分マンション不動産において、売却益が発生している状況で、　

　　今後管理をお願いされている、母親所有のアパートについて、リフォーム等の実施によって

　　上記売却益に伴う税金の圧縮を行うことは可能でしょうか？

Ａ：基本的には母所有のアパートのリフォーム等のコストと個人（マッシュ様を想定）で購入して

　　売却した物件の売却益との相殺（圧縮）は、不可能と考えます。

　　個人所有の不動産売却に関する節税に関しては、他に個人で所有している不動産を所有法人や第三者に売却して

　　損失を実現化させて相殺するか、税法上の特例措置（特別控除、買換え特例）の活用スキームになると考えます。　　

・上記に伴い、法人化し上記アパートの管理を行うべきか、生前に贈与を受けるなどすべきかなど、

　適切なスキームをご相談させていただきたいです。

案１、案２、案３、その他案など

Ａ：案１は、管理会社方式　案２は不動産所有形式　案３は個人に一旦贈与し、その後法人に移転する不動産所有形式と思われます。

【アドバイスとして】

案３は、一旦個人に贈与しその後法人に移転するので間接コスト（不動産取得税や登録免許税等）が

２回発生するのであまり上策とは言えません。

また、案１、案２についてのスキームは、それぞれのメリット・デメリットがあります。

そのため一概にアドバイスすることが困難です。

当事務所の資産経営の進め方としましては

まず、第一に現状把握（個人のＢＳ、ＰＬ）を行い

次に、目的・目標を設定し

その目標と現状とのギャップをどのような投資や事業で達成するか検討して

その投資、事業のPLANに最適な税務スキームを立案しております。

まずは、

①現状把握

　　↓

②目的・目標設定

　　↓

③目標と現状とのギャップをどう達成するかの手段（投資、事業）を

検討することをお勧めいたします！

取り急ぎ以上です。

ご不明な点等がございましたら再質問して下さい。

クレアさん

税理士＆資産経営パートナーの木村と申します。

個人の確定申告上において車及び車に関する諸経費を何割くらい必要経費として

計上できるかについてですが

所得税法上は、『業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分を明らかに

区分することができる場合における当該部分に相当する経費』と規定しており

最終的には、業務の内容、経費の内容、家族及び使用人の構成、その他の資産の利用状況等を総合勘案して判定する。

とされております。

そのため何割くらい計上できるかは、それぞれの利用状況により異なります。

一般的に車関係では、例えば週に5日は事業で使用し、週末2日間プライベートで使用する場合には

５日/７日＝の約7割を計上したりします。

ただし、不動産事業の場合には、一般的な乗用車を業務の遂行上の必要性と

実際に使用している状況を説明することは、なかなか難しいと思われます。

そのため一般的には法人所有が書籍等では進められている考えます。

以上です。

大家さん

税理士＆資産経営パートナーの木村と申します。

法人に所有権を移転する目的が不明のため一般的な回答をさせて頂きます。

売買価格ですが一般的には

１．購入価格の（簿価）と３．現在の取引価格の（実勢価格）の

範囲で決めることが一般的と思われます。

ただし、不動産の購入時から長期間経過している場合には

２．路線価（積算価額）と３.現在の取引価格の（実勢価格）の

範囲で価格を決めることが一般的と思われます。

また、ローン残高が売却価格以下であれば良いですが

ローン残高が売却価格を超える場合には、個人で負担するか

法人が資金を貸し付けるかになります。

いずれにしても目的に沿って価格を決める必要があり

かつ理論的に経済合理性のある時価を算定するかがポイントと考えます。

以下、参考に

税法上問題になるのが、その資産の譲渡の時における時価です。

（客観的交換価値、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立する価額）

個人は、時価の１/２未満の売却価格だと時価で売却したものとして譲渡所得税が課せられます。

所得税法第59条1項第2号

法人は、適正な価額（時価）と購入価額との差が受贈益として課税の対象となります。

法人税法第22条2項

以上です。

若旦那さん

税理士＆資産経営パートナーの木村と申します。

税法では、経過期間が問題ではなく

父親から購入する価格が問題になると考えます。

つまり、時価の１/2以上の売買で如何に会社に有利で

かつ理論的に経済合理性のある時価を算定するかがポイントと考えます。

以下、参考に

父親サイドは、時価の１/２未満の売却価格だと時価で売却したものとして譲渡所得税が課せられます。

所得税法第59条1項第2号

会社サイドは、適正な価額と購入価額との差が受贈益として課税の対象となります。

法人税法第22条2項

以上です。

Atsuko 様

はじめまして、税理士＆資産経営パートナーの木村です。

個人所有の不動産を資産管理会社にファイナンスをつけて売買した実績はございます。

先月も１件、実行サポートいたしました。

ファイナンスの際の注意点ですが、まずは目的が重要と考えます。

相続対策が目的ですと本部にも通しやすいと思われます。

また、通常の不動産投資と同様に借入可能額は担保力や返済能力などになります。

その他の注意点として

①税務上問題ない売買価格をどれくらいに設定するか？

②不動産取得税や抵当権設定費用の間接コストの問題

③間接コスト等を上回る、節税メリットや金利率の引き下げメリット

取り急ぎ以上です。

ユウキ様

はじめまして、税理士＆資産経営パートナーの木村と申します。

中古資産を購入してリフォーム等を行った場合で、そのリフォーム代等が購入価額の

50％超であれば、簡便法の耐用年数は適用できずに一般の耐用年数を適用します。

S32年築ですとリフォーム代等は、中古の耐用年数を適用できないと考えます。

また、水道設備や電気設備など区分できるものは、区分して個別償却になります。

以上です。

ご不明な点等がございましたら再質問してくださいね

※参考に

耐用年数通達最1-5-2  

見積法及び簡便法を適用することができない中古資産

法人が中古資産を取得した場合において、当該減価償却資産を事業の用に供するに当たって

支出した資本的支出の金額が当該減価償却資産の再取得価額の100分の50に相当する金額を

超えるときは、当該減価償却資産については、別表第1、別表第2、別表第5又は別表第6に定める耐用年数によるものとする。

やすさん

はじめまして、税理士＆資産経営パートナーの木村と申します。

恐縮ですが、以下の情報をお願いします。

1．不動産は国内不動産か？

２．今回の三為取引の具体的内容と仮で良いので取引金額やスキームを教えて下さい。

はじめまして、税理士＆資産経営パートナーの木村と申します。

源泉徴収は、購入時は必要なく

外国法人等（非居住者）が日本国内の不動産を売却した際に

源泉徴収を購入者が行うことになっております。

以下、参考に

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2879.htm

ご不明な点等が、ございましたら再質問してください。

ゴーヤ さん

税理士＆資産経営パートナーの木村です。
再質問ありがとうございます。
また、回答が遅くなって恐縮です。

Ｑ
中古マンションを購入した際、　建物と建物付属設備を明確には分けられないので、建物8割、付属設備２割としました。
　建物付属設備の方が償却期間が短くなり、減価償却費が多く取れるので、投資初期には現金が残りやすくなるためにそうしました。
　（簿価が早くに下がっていくため、売却したときは結局は同じですが）
　この建物付属設備をそのまま償却資産として申告しますと、償却資産税がかかると思います。
　であるならば、建物付属設備を確定申告に計上する意味がなく、
　かえって確定申告時は土地と建物のみで申告した方が、売却も考えるとその方がいいと思いますが、いかがでしょうか？

Ａ　仰っていることも一理あります。
　　私見ですが、償却資産税は1.4％であり、判断基準としては不動産のEXIT戦略によりますが
　　所得税・住民税等と償却資産税の比較によりどちらが有利かと考えます。

Ｑ　
　また、償却資産とは建物と一体となっていない資産（カーポート、フェンス、植栽、高額な移動できる物　等をいうと思うのですが…。
　そして建物付属設備は物件と一体となっているもので固定資産税対象という認識でしたが、いかがでしょう？
　どうぞよろしくお願いいたします。

Ａ　物件と一体となっている電気設備も償却資産税の対象になります。

以上よろしくお願い致します。

8対2の案分が誤りで他に正しい合理的な案分方法があるのであれば、修正は可能と考えます。

ただし所得税確定申告の減価償却も訂正する必要があるのでどちらが有利かを検討する必要があります。

※所得税の建物付属設備の価額と償却資産の価額は同額が基本と考えますので償却資産税の訂正をするのであれば

所得税確定申告書も訂正する必要があります。

また、一般論ですが建物よりも建物付属設備の方が耐用年数は短く償却額が多く計上できます。

取り急ぎ以上です。

ご不明な点等がございましたら再質問してください。