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木村祐司 さんのプロフィール


木村祐司

資格
税理士
ベストアンサー数
1 回
相談回答数
15 回

相談回答

親が賃貸経営する3棟の収入に関する税金について

2021/09/20

現在、私の父親が個人事業主として3棟の賃貸経営と鶏肉の卸売り事業をしております。収入がどのくらいか詳細は把握していませんが、納税金額を聞くと法人化した場合と個人事業主でした場合とで、素人考えですが大きく差があるように感じます。すなわち、法人化した場合、納税金額に差がでますでしょうか。 また、法人...

資産経営パートナー&税理士の木村です。

個人の賃貸経営と個人事業を法人化にすると納税金額に減少するかについてですが

一般的に個人(所得税等)の税率は、法人(法人税等)の税率より高いため

節税の書籍などにも個人事業を法人化した方が税金面で有利になると言われております。

最終的に法人化するか否かの判断は、TAXシミュレーションを行い決定することを推奨いたします。

※個人の課税所得が800万円を超えると法人化のメリットがでる一つのラインになります。

よくいわれている法人化の税務上のメリット

1.税率が個人よりも低い

2.代表者の退職金や役員報酬が経費となる。

3.個人よりも法人の方が経費となる範囲が広いなどなど

 

株主に対する配当は、株式会社の税引後利益からの支出になりますので経費になりません。

相続に有利な事もありますが、不利になることもあり、一概には回答ができません。

有料にはなりますが、一度専門家に一度財務診断等を依頼することをお勧めいたします。

 

以上です。

 

 

不動産売却の後の税金

2021/09/18

こんにちは。堀先生の本や、 YouTubeみてご相談させて 頂きました。 宅地建物取引業者がある場合と、なしの場合 売却後の税金はどのようになるのでしょうか? あと、 1棟目に売却益が1億でて、 すぐにまた1億を自己資金に使う場合などは税金などは払わなくて2棟目に1棟目の売却益をそのままあてて大丈夫なの...

税理士の木村と申します。

 

Q:宅地建物取引業者がある場合と、なしの場合

売却後の税金はどのようになるのでしょうか?

A:売却後の税金は特に業者であるなしは、変わりません。

 

Q:あと、1棟目に売却益が1億でて、すぐにまた1億を自己資金に使う場合などは

税金などは払わなくて2棟目に1棟目の売却益をそのままあてて大丈夫なのかをしりたいです。

 

A:堀塾スキームの場合には、1億円の売却益に税金がかかりますので

 資金繰りは税引後で検討する必要がございます。

 

取り急ぎご回答として

 

 

 

不動産投資開始における家族名義のアパート活用方法

2020/11/02

担当者様 はじめまして、都内で会社員として勤めているものです。 問い合わせ内容と問い合わせに至った背景をご説明させていただきます。 ■問い合わせ背景  ・2025年の独立を視野に、残りの人生をかけて社会的意義のある事業を創りたいと考えています。  ・地方中古RC物件投資を始め、堀先生のようなレバレッ...

マッシュ様

はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

2025年独立、不動産投資事業を目指されるとのこと素晴らしいです!

松下幸之助先生も仰っていましたが、まずは目指すことが重要ですよね

 

以下、インラインにて回答させて頂きます。

■問い合わせ内容

 ・10年ほど前個人で購入し今年売却をした区分マンション不動産において、売却益が発生している状況で、 

  今後管理をお願いされている、母親所有のアパートについて、リフォーム等の実施によって

  上記売却益に伴う税金の圧縮を行うことは可能でしょうか?

 

A:基本的には母所有のアパートのリフォーム等のコストと個人(マッシュ様を想定)で購入して

  売却した物件の売却益との相殺(圧縮)は、不可能と考えます。

  個人所有の不動産売却に関する節税に関しては、他に個人で所有している不動産を所有法人や第三者に売却して

  損失を実現化させて相殺するか、税法上の特例措置(特別控除、買換え特例)の活用スキームになると考えます。  

 

・上記に伴い、法人化し上記アパートの管理を行うべきか、生前に贈与を受けるなどすべきかなど、

 適切なスキームをご相談させていただきたいです。

案1、案2、案3、その他案など

 

A:案1は、管理会社方式 案2は不動産所有形式 案3は個人に一旦贈与し、その後法人に移転する不動産所有形式と思われます。

【アドバイスとして】

案3は、一旦個人に贈与しその後法人に移転するので間接コスト(不動産取得税や登録免許税等)が

2回発生するのであまり上策とは言えません。

また、案1、案2についてのスキームは、それぞれのメリット・デメリットがあります。

そのため一概にアドバイスすることが困難です。

 

当事務所の資産経営の進め方としましては

まず、第一に現状把握(個人のBS、PL)を行い

次に、目的・目標を設定し

その目標と現状とのギャップをどのような投資や事業で達成するか検討して

その投資、事業のPLANに最適な税務スキームを立案しております。

  

まずは、

①現状把握

  ↓

②目的・目標設定

  ↓

③目標と現状とのギャップをどう達成するかの手段(投資、事業)を

検討することをお勧めいたします!

 

取り急ぎ以上です。

ご不明な点等がございましたら再質問して下さい。

 

 

 

問い合わせ先

ホームページ
http://www.kimura-af.jp/
事務所名
木村祐司税理士事務所
電話番号
04541231370454123137

木村祐司 さんの相談回答


親が賃貸経営する3棟の収入に関する税金について

2021/09/20

現在、私の父親が個人事業主として3棟の賃貸経営と鶏肉の卸売り事業をしております。収入がどのくらいか詳細は把握していませんが、納税金額を聞くと法人化した場合と個人事業主でした場合とで、素人考えですが大きく差があるように感じます。すなわち、法人化した場合、納税金額に差がでますでしょうか。 また、法人...

資産経営パートナー&税理士の木村です。

個人の賃貸経営と個人事業を法人化にすると納税金額に減少するかについてですが

一般的に個人(所得税等)の税率は、法人(法人税等)の税率より高いため

節税の書籍などにも個人事業を法人化した方が税金面で有利になると言われております。

最終的に法人化するか否かの判断は、TAXシミュレーションを行い決定することを推奨いたします。

※個人の課税所得が800万円を超えると法人化のメリットがでる一つのラインになります。

よくいわれている法人化の税務上のメリット

1.税率が個人よりも低い

2.代表者の退職金や役員報酬が経費となる。

3.個人よりも法人の方が経費となる範囲が広いなどなど

 

株主に対する配当は、株式会社の税引後利益からの支出になりますので経費になりません。

相続に有利な事もありますが、不利になることもあり、一概には回答ができません。

有料にはなりますが、一度専門家に一度財務診断等を依頼することをお勧めいたします。

 

以上です。

 

 

不動産売却の後の税金

2021/09/18

こんにちは。堀先生の本や、 YouTubeみてご相談させて 頂きました。 宅地建物取引業者がある場合と、なしの場合 売却後の税金はどのようになるのでしょうか? あと、 1棟目に売却益が1億でて、 すぐにまた1億を自己資金に使う場合などは税金などは払わなくて2棟目に1棟目の売却益をそのままあてて大丈夫なの...

税理士の木村と申します。

 

Q:宅地建物取引業者がある場合と、なしの場合

売却後の税金はどのようになるのでしょうか?

A:売却後の税金は特に業者であるなしは、変わりません。

 

Q:あと、1棟目に売却益が1億でて、すぐにまた1億を自己資金に使う場合などは

税金などは払わなくて2棟目に1棟目の売却益をそのままあてて大丈夫なのかをしりたいです。

 

A:堀塾スキームの場合には、1億円の売却益に税金がかかりますので

 資金繰りは税引後で検討する必要がございます。

 

取り急ぎご回答として

 

 

 

不動産投資開始における家族名義のアパート活用方法

2020/11/02

担当者様 はじめまして、都内で会社員として勤めているものです。 問い合わせ内容と問い合わせに至った背景をご説明させていただきます。 ■問い合わせ背景  ・2025年の独立を視野に、残りの人生をかけて社会的意義のある事業を創りたいと考えています。  ・地方中古RC物件投資を始め、堀先生のようなレバレッ...

マッシュ様

はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

2025年独立、不動産投資事業を目指されるとのこと素晴らしいです!

松下幸之助先生も仰っていましたが、まずは目指すことが重要ですよね

 

以下、インラインにて回答させて頂きます。

■問い合わせ内容

 ・10年ほど前個人で購入し今年売却をした区分マンション不動産において、売却益が発生している状況で、 

  今後管理をお願いされている、母親所有のアパートについて、リフォーム等の実施によって

  上記売却益に伴う税金の圧縮を行うことは可能でしょうか?

 

A:基本的には母所有のアパートのリフォーム等のコストと個人(マッシュ様を想定)で購入して

  売却した物件の売却益との相殺(圧縮)は、不可能と考えます。

  個人所有の不動産売却に関する節税に関しては、他に個人で所有している不動産を所有法人や第三者に売却して

  損失を実現化させて相殺するか、税法上の特例措置(特別控除、買換え特例)の活用スキームになると考えます。  

 

・上記に伴い、法人化し上記アパートの管理を行うべきか、生前に贈与を受けるなどすべきかなど、

 適切なスキームをご相談させていただきたいです。

案1、案2、案3、その他案など

 

A:案1は、管理会社方式 案2は不動産所有形式 案3は個人に一旦贈与し、その後法人に移転する不動産所有形式と思われます。

【アドバイスとして】

案3は、一旦個人に贈与しその後法人に移転するので間接コスト(不動産取得税や登録免許税等)が

2回発生するのであまり上策とは言えません。

また、案1、案2についてのスキームは、それぞれのメリット・デメリットがあります。

そのため一概にアドバイスすることが困難です。

 

当事務所の資産経営の進め方としましては

まず、第一に現状把握(個人のBS、PL)を行い

次に、目的・目標を設定し

その目標と現状とのギャップをどのような投資や事業で達成するか検討して

その投資、事業のPLANに最適な税務スキームを立案しております。

  

まずは、

①現状把握

  ↓

②目的・目標設定

  ↓

③目標と現状とのギャップをどう達成するかの手段(投資、事業)を

検討することをお勧めいたします!

 

取り急ぎ以上です。

ご不明な点等がございましたら再質問して下さい。

 

 

 

税理士さん費用について

2020/09/23

初めて質問させて質問させていただきます。 今年、個人で戸建一戸と法人でアパート一棟購入しました。 不動産賃貸業をするにあたり、個人名義で車を購入したのですが、法人で所有する場合、法人に売却すればガソリン代や保険、車検代など100%経費で落とせると思うのですが、個人名義で持ち続けた場合何割くらいを経費...

クレアさん

税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

個人の確定申告上において車及び車に関する諸経費を何割くらい必要経費として

計上できるかについてですが

所得税法上は、『業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分を明らかに

区分することができる場合における当該部分に相当する経費』と規定しており

最終的には、業務の内容、経費の内容、家族及び使用人の構成、その他の資産の利用状況等を総合勘案して判定する。

とされております。

 

そのため何割くらい計上できるかは、それぞれの利用状況により異なります。

一般的に車関係では、例えば週に5日は事業で使用し、週末2日間プライベートで使用する場合には

5日/7日=の約7割を計上したりします。

ただし、不動産事業の場合には、一般的な乗用車を業務の遂行上の必要性と

実際に使用している状況を説明することは、なかなか難しいと思われます。

 

そのため一般的には法人所有が書籍等では進められている考えます。

 

以上です。

個人から法人への所有権移転について

2020/09/23

個人で住宅ローンを組んでいる 自宅を法人に所有権移転を したいと考えています。 なるべく法人に負担が 掛からない方法で 売買するにはどのように したら良いですか。 その際の考え方としては 銀行の残債を法人から 一括返済して売買金額は どのように計算したら よろしいでしょうか? 1 購入価格で...

大家さん

税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

法人に所有権を移転する目的が不明のため一般的な回答をさせて頂きます。

売買価格ですが一般的には

1.購入価格の(簿価)と3.現在の取引価格の(実勢価格)の

範囲で決めることが一般的と思われます。

ただし、不動産の購入時から長期間経過している場合には

2.路線価(積算価額)と3.現在の取引価格の(実勢価格)の

範囲で価格を決めることが一般的と思われます。

 

また、ローン残高が売却価格以下であれば良いですが

ローン残高が売却価格を超える場合には、個人で負担するか

法人が資金を貸し付けるかになります。

 

いずれにしても目的に沿って価格を決める必要があり

かつ理論的に経済合理性のある時価を算定するかがポイントと考えます。

 

以下、参考に

税法上問題になるのが、その資産の譲渡の時における時価です。

(客観的交換価値、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立する価額)

 

個人は、時価の1/2未満の売却価格だと時価で売却したものとして譲渡所得税が課せられます。

所得税法第59条1項第2号

 

法人は、適正な価額(時価)と購入価額との差が受贈益として課税の対象となります。

法人税法第22条2項

 

以上です。

親族間での売買後の売却について

2020/09/23

第三者に賃貸している個人(父)所有の土地(※)を、親族(長男)が経営する会社(宅建業者)が購入し、その後賃貸借契約を解除してから売却したいと思っております。顧問税理士さんからは、購入後数年おいてから売却した方が良いとの助言を頂きましたが、どれくらいの期間を経過すれば良いのでしょうか? よろしくお願い致しま...

若旦那さん

税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

税法では、経過期間が問題ではなく

父親から購入する価格が問題になると考えます。

つまり、時価の1/2以上の売買で如何に会社に有利で

かつ理論的に経済合理性のある時価を算定するかがポイントと考えます。

以下、参考に

父親サイドは、時価の1/2未満の売却価格だと時価で売却したものとして譲渡所得税が課せられます。

所得税法第59条1項第2号

会社サイドは、適正な価額と購入価額との差が受贈益として課税の対象となります。

法人税法第22条2項

以上です。

個人所有の物件を、自分が経営する法人に売却する際の融資や注意事項について

2020/08/04

個人が所有する物件を自分の経営する不動産管理会社へ売却したいのですが、銀行から事業用融資を受ける必要があります。このような融資は実際にあるのでしょうか。また仲介業者を通さず自分一人で売買・移転登記を完結したいと思っております。 私も電話で金融機関に聞いているところですが、初めての為、融資の実例...

Atsuko 様

 

はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村です。

 

個人所有の不動産を資産管理会社にファイナンスをつけて売買した実績はございます。

先月も1件、実行サポートいたしました。

 

 

ファイナンスの際の注意点ですが、まずは目的が重要と考えます。

相続対策が目的ですと本部にも通しやすいと思われます。

また、通常の不動産投資と同様に借入可能額は担保力や返済能力などになります。

 

その他の注意点として

①税務上問題ない売買価格をどれくらいに設定するか?

②不動産取得税や抵当権設定費用の間接コストの問題

③間接コスト等を上回る、節税メリットや金利率の引き下げメリット

 

取り急ぎ以上です。

リフォームの減価償却方法について

2020/07/18

昨年、店舗兼居宅の昭和32年築の中古戸建を購入しました。店舗部分は貸倉庫として賃貸中です。今年、居宅部分をリフォームしてシェアハウスとして運用する予定なのですが、リフォーム代金1500万の減価償却の方法について質問です。【現在建物部分の償却を4年で昨年より開始してます。】 リフォーム代金1500万は建物の償...

ユウキ様

 

はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

中古資産を購入してリフォーム等を行った場合で、そのリフォーム代等が購入価額の

50%超であれば、簡便法の耐用年数は適用できずに一般の耐用年数を適用します。

S32年築ですとリフォーム代等は、中古の耐用年数を適用できないと考えます。

また、水道設備や電気設備など区分できるものは、区分して個別償却になります。

 

以上です。

ご不明な点等がございましたら再質問してくださいね

※参考に

耐用年数通達最1-5-2  

見積法及び簡便法を適用することができない中古資産

法人が中古資産を取得した場合において、当該減価償却資産を事業の用に供するに当たって

支出した資本的支出の金額が当該減価償却資産の再取得価額の100分の50に相当する金額を

超えるときは、当該減価償却資産については、別表第1、別表第2、別表第5又は別表第6に定める耐用年数によるものとする。

 

 

 

 

海外企業を経由した三為取引と税制

2020/06/03

個人で所有している物件を友人が所有している海外の企業(香港)を経由して三為取引で売買を検討してますが、そもそも海外企業に三為取引が適用できるのでしょうか?またもし可能ということであれば、その不動産売買で得られた利益は日本の税制が適用されるのでしょうか?それとも香港の税制になるのでしょうか?教えて...

やすさん

はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

恐縮ですが、以下の情報をお願いします。

1.不動産は国内不動産か?

2.今回の三為取引の具体的内容と仮で良いので取引金額やスキームを教えて下さい。

 

 

海外法人での不動産の購入について

2020/05/13

海外法人(香港)で日本の不動産を購入する場合、宅建業の免許などは海外の法人が日本の宅建登録をすることになるのでしょうか? またその場合は ・売主が源泉徴収をする義務があると思いますが、10%上乗せで購入して後は海外法人側の税金はかからないのでしょうか?

はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村と申します。

源泉徴収は、購入時は必要なく

外国法人等(非居住者)が日本国内の不動産を売却した際に

源泉徴収を購入者が行うことになっております。

以下、参考に

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2879.htm

 

ご不明な点等が、ございましたら再質問してください。

 

償却資産税と建物付属設備

2020/04/26

賃貸マンション購入後の確定申告の建物付属設備費と償却資産の申告はイコールでしょうか? というのは、 先日、償却資産税通知がきました。 その償却資産申告金額が 確定申告の建物付属設備と同額になっしまってました。 中古で買ったので建物と償却資産との明確な区別がなく、8対2で按分しましたが、この2の方が...


ゴーヤ さん

税理士&資産経営パートナーの木村です。
再質問ありがとうございます。
また、回答が遅くなって恐縮です。


中古マンションを購入した際、 建物と建物付属設備を明確には分けられないので、建物8割、付属設備2割としました。
 建物付属設備の方が償却期間が短くなり、減価償却費が多く取れるので、投資初期には現金が残りやすくなるためにそうしました。
 (簿価が早くに下がっていくため、売却したときは結局は同じですが)
 この建物付属設備をそのまま償却資産として申告しますと、償却資産税がかかると思います。
 であるならば、建物付属設備を確定申告に計上する意味がなく、
 かえって確定申告時は土地と建物のみで申告した方が、売却も考えるとその方がいいと思いますが、いかがでしょうか?

A 仰っていることも一理あります。
  私見ですが、償却資産税は1.4%であり、判断基準としては不動産のEXIT戦略によりますが
  所得税・住民税等と償却資産税の比較によりどちらが有利かと考えます。


Q 
 また、償却資産とは建物と一体となっていない資産(カーポート、フェンス、植栽、高額な移動できる物 等をいうと思うのですが…。
 そして建物付属設備は物件と一体となっているもので固定資産税対象という認識でしたが、いかがでしょう?
 どうぞよろしくお願いいたします。

A 物件と一体となっている電気設備も償却資産税の対象になります。

以上よろしくお願い致します。

 

償却資産税と建物付属設備

2020/04/16

賃貸マンション購入後の確定申告の建物付属設備費と償却資産の申告はイコールでしょうか? というのは、 先日、償却資産税通知がきました。 その償却資産申告金額が 確定申告の建物付属設備と同額になっしまってました。 中古で買ったので建物と償却資産との明確な区別がなく、8対2で按分しましたが、この2の方が...

8対2の案分が誤りで他に正しい合理的な案分方法があるのであれば、修正は可能と考えます。

ただし所得税確定申告の減価償却も訂正する必要があるのでどちらが有利かを検討する必要があります。

※所得税の建物付属設備の価額と償却資産の価額は同額が基本と考えますので償却資産税の訂正をするのであれば

所得税確定申告書も訂正する必要があります。

また、一般論ですが建物よりも建物付属設備の方が耐用年数は短く償却額が多く計上できます。

取り急ぎ以上です。

ご不明な点等がございましたら再質問してください。

土地から建てる賃貸併用住宅の融資について

2020/03/18

初めまして。都内で土地から購入し、賃貸併用住宅を建てる場合の銀行の融資について教えてください。(賃貸部分は49%以下です) 1)賃貸部分の想定年間家賃収入を、年収に加味して、返済比率で融資するというイメージであっていますか? 2)融資の上限はありますか? 3)土地購入から竣工までの返済は金利だけで...
はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村です。 金融機関や時期により異なることがあると思いますが私も初めの投資は、賃貸併用住宅を100%融資で購入しました。 1)賃貸部分の想定年間家賃収入を、年収に加味して、返済比率で融資するというイメージであっていますか? A:恐縮ですが、質問の意図が理解不足かもしれませんが   年収(給料等)に想定賃料を考慮して返済可能額を算出して融資可能額が決まります。   ただし、賃料については空室、賃料減額等のリスクを考慮しますのでご注意ください。   金融機関により想定賃料に乗じるリスク率は異なりますが私は30%の減額リスク率で   シミュレーションを行います。 2)融資の上限はありますか? A:融資の上限は上記の回答と同じです。   ※返済可能額は、年収の30%から40%×返済年数が目安になります。  3)土地購入から竣工までの返済は金利だけでいいのでしょうか? A:一般的には、金利だけの支払いになります。 取り急ぎ以上です。 ご不明な点等がございましたら再度ご質問を投稿して下さい。

日本での会社設立のタイミングについて

2020/03/09

現在、中国上海で会社を経営しています。日本には法人はありません。昨年から日本の築古戸建て投資をはじめたばかり(横浜に築古戸建て1戸建て)なのですが、今後、築古戸建てを買い進め、賃貸に出していこうと考えています。予定では、3000万円程度まで買い進め、10%程度の利回りでまわせればと考えていますが、その場...
税理士&資産経営パートナーの木村と申します。 現在、日本の住民票を抜いているとの事ですので 日本では非居住者扱いになります。 節税に関する法人成のタイミングですが 個人の税金より、法人を設立した方が税金が 有利になる時点が、タイミングと考えます。 その法人の方が有利になるタイミングですが 状況により異なります。 1.スキームをどうするか? ①管理会社形式 ②サブリース形式 ③資産所有形式 2.最終的な出口をどうするか? ①キャピタルゲインねらいか ②インカムねらいか 非居住者の場合には、不動産賃貸収入に関する税金は 日本では所得税及び復興所得税になりますが 中国での課税の問題もございますので 個別にtaxシミュレーションを行い タイミングを確認することを推奨いたします。

不動産の売買に伴う税金について

2020/01/29

すいません、税金に対する相談です。 現在中古の戸建てを不動産業者に頼んで販売中なんですが、築10年の戸建てで、買付けが3000万で入った場合、不動産所得税はどれくらいくるのでしょうか? 金融機関の残債は2400万 建物1900万 土地1200万で最初に購入した物件です。 宜しくお願いします。
税理士&資産経営パートナーの木村です。 ざっくりですが、譲渡所得税・復興税・住民税合計で138万円位になります。 <前提条件として> 木造、居住用の賃貸物件 新築で購入して10年経過後に売却 売却価額 3000万円 購入価格 建物1900万円 土地1200万円 仲介手数料 売却価額の3% <計算式> (①-(②-③+④))×20.315%=138万円 ①売却価額3000万円 ②取得費 1900万円+1200万円 ③建物減価の額 1368万円(経過年数10年) ④譲渡費用 90万円(仲介手数料) ※ご本様のお住いの不動産であれば居住用の3千万円控除が適用でき、税金が発生しない可能性があります。 以下、国税庁のHPです。 http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm ご不明な点等がございましたらご気軽に再質問してくださいね!

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