専門家 Specialist


宮川 敦子 さんのプロフィール


宮川 敦子

資格
弁護士(東京弁護士会)
ベストアンサー数
0 回
相談回答数
13 回






趣味



旅行、スキューバダイビング、登山





一言



依頼者と対話を重ね、問題点を洗い出し、適切な問題解決を図ることを心掛け ています。
依頼者にとっての最善の策を提供し、常に依頼者の期待に応えていけるよう自己研鑽 を重ねてまいります。





宮川 敦子 さんの経歴

1992年3月 広島安田女子学園高等学校 卒業
1996年3月 広島大学教育学部教科教育学科 卒業
1996年3月 教育関係機関に9年間勤務
2012年3月 慶応義塾大学法科大学院 修了
2012年9月 司法試験 合格
2013年12月 司法修習 終了(66期)
2013年12月 弁護士登録(東京弁護士会) 弁護士法人Martial Arts入所

相談回答

滞納常習者 連絡がとれない借主との更新契約を多方面から見直し撒き直したい

2021/08/10

相談事項 要点 2018年からの賃貸マンションの大家です。 私の代で3代目オーナーですが10年以上長期居住ながら、滞納常習者がいて、更新手続の契約書が3代に渡って1枚もありません。 遡り、1番古い現存する「賃貸借契約書は平成14年」のものであり、母親が連帯保証人に入っています。  3代に渡り、管理会社...
 賃貸借契約書の作成しなおしについては賃借人側が任意に応じなければ難しいですが,賃料滞納については,法的契約書の作成しなおしについては賃借人側が任意に応じなければ難しいですが,賃料滞納については,法的 滞納が一定期間に渡る場合(※),滞納賃料の支払い,賃料滞納を理由とする解除(訴訟より前に解除通知を送ることが一般的です。)に基づき対象物件の明渡しを求める訴訟を提起します。  上記を求める訴訟において勝訴判決を取ることができれば,債権回収のための強制執行手続きや明渡しを履行させる強制執行手続きの申立てを行い得ます。  ただし,債権回収(滞納家賃の回収)のための強制執行手続きについては,強制執行をかけていく財産を債権者側が探索する必要があります。  なお,当サイトのコラム「家賃滞納の住民に対してどのように対処すればよいか教えてください」についてもご参照ください。  ※種々の事情によるため,一概に申し上げることはできませんが,一般的な目安として3か月程度の滞納期間が必要であると言われています。

滞納常習者 連絡がとれない借主との更新契約を多方面から見直し撒き直したい

2021/08/09

相談事項 要点 2018年からの賃貸マンションの大家です。 私の代で3代目オーナーですが10年以上長期居住ながら、滞納常習者がいて、更新手続の契約書が3代に渡って1枚もありません。 遡り、1番古い現存する「賃貸借契約書は平成14年」のものであり、母親が連帯保証人に入っています。  3代に渡り、管理会社...
 賃貸借契約書を作成し直すことについて,賃借人が応じるのであれば,家賃保証会社を利用する,資力のある連帯保証人を付ける,定期賃貸借契約へと契約形態を変更する等の協議を行うことが考えられます。  しかし,賃貸借契約書を作成し直すことについて,賃借人が応じない場合には,残念ながらそれを強制することまではできません。

日本勤労者住宅協会

2020/11/10

前面道路の所有者がH22破綻の表題協会となっており、問い合わせ先が存在しない状態になっています、 競売物件なのですが、再建築は可能でしょうか? 現在の窓口は国土交通省で、担当からも承諾、譲渡はできないと言われているそうです。 物件概要書にも以上から再建築は難しいと記載うります。 以上、ご相談宜しくお...
 詳しいご状況が分からないため,一般的なご回答となりますことをお断りいたします。  前面道路が私道であっても,道路位置指定(建築基準法42条1項5号)がなされていれば,(管轄の役所にご確認いただく必要がありますが,)建築確認自体はできるものと考えられます。  しかし,私道の使用許諾や掘削許諾に関しては,役所は関与してくれませんので,これらの点については,やはり私道敷地の所有者に接触して,承諾を得ていただく必要がございます。  現在の所有関係等の事情が分かりませんが,現在の所有関係や承諾・譲渡ができない事情等について,担当窓口に確認していただく必要があると考えます。

問い合わせ先

ホームページ
https://www.martial-arts.jp/lawyer/miyakawa/
事務所名
弁護士法人Martial Arts
電話番号
03-3505-533303-3505-5333

宮川 敦子 さんの相談回答

滞納常習者 連絡がとれない借主との更新契約を多方面から見直し撒き直したい

2021/08/10

相談事項 要点 2018年からの賃貸マンションの大家です。 私の代で3代目オーナーですが10年以上長期居住ながら、滞納常習者がいて、更新手続の契約書が3代に渡って1枚もありません。 遡り、1番古い現存する「賃貸借契約書は平成14年」のものであり、母親が連帯保証人に入っています。  3代に渡り、管理会社...
 賃貸借契約書の作成しなおしについては賃借人側が任意に応じなければ難しいですが,賃料滞納については,法的契約書の作成しなおしについては賃借人側が任意に応じなければ難しいですが,賃料滞納については,法的 滞納が一定期間に渡る場合(※),滞納賃料の支払い,賃料滞納を理由とする解除(訴訟より前に解除通知を送ることが一般的です。)に基づき対象物件の明渡しを求める訴訟を提起します。  上記を求める訴訟において勝訴判決を取ることができれば,債権回収のための強制執行手続きや明渡しを履行させる強制執行手続きの申立てを行い得ます。  ただし,債権回収(滞納家賃の回収)のための強制執行手続きについては,強制執行をかけていく財産を債権者側が探索する必要があります。  なお,当サイトのコラム「家賃滞納の住民に対してどのように対処すればよいか教えてください」についてもご参照ください。  ※種々の事情によるため,一概に申し上げることはできませんが,一般的な目安として3か月程度の滞納期間が必要であると言われています。

滞納常習者 連絡がとれない借主との更新契約を多方面から見直し撒き直したい

2021/08/09

相談事項 要点 2018年からの賃貸マンションの大家です。 私の代で3代目オーナーですが10年以上長期居住ながら、滞納常習者がいて、更新手続の契約書が3代に渡って1枚もありません。 遡り、1番古い現存する「賃貸借契約書は平成14年」のものであり、母親が連帯保証人に入っています。  3代に渡り、管理会社...
 賃貸借契約書を作成し直すことについて,賃借人が応じるのであれば,家賃保証会社を利用する,資力のある連帯保証人を付ける,定期賃貸借契約へと契約形態を変更する等の協議を行うことが考えられます。  しかし,賃貸借契約書を作成し直すことについて,賃借人が応じない場合には,残念ながらそれを強制することまではできません。

日本勤労者住宅協会

2020/11/10

前面道路の所有者がH22破綻の表題協会となっており、問い合わせ先が存在しない状態になっています、 競売物件なのですが、再建築は可能でしょうか? 現在の窓口は国土交通省で、担当からも承諾、譲渡はできないと言われているそうです。 物件概要書にも以上から再建築は難しいと記載うります。 以上、ご相談宜しくお...
 詳しいご状況が分からないため,一般的なご回答となりますことをお断りいたします。  前面道路が私道であっても,道路位置指定(建築基準法42条1項5号)がなされていれば,(管轄の役所にご確認いただく必要がありますが,)建築確認自体はできるものと考えられます。  しかし,私道の使用許諾や掘削許諾に関しては,役所は関与してくれませんので,これらの点については,やはり私道敷地の所有者に接触して,承諾を得ていただく必要がございます。  現在の所有関係等の事情が分かりませんが,現在の所有関係や承諾・譲渡ができない事情等について,担当窓口に確認していただく必要があると考えます。

宅建業者が築古住宅を販売する際の契約不適合回避について

2020/10/12

法人で所有している、複数の築古住宅を売却処分したいのですが、当該法人は一応宅建業者登録をしていますので契約不適合(瑕疵担保)責任が気になります。そこで以下の方法を検討していますが法的には問題ないでしょうか? また、他に契約不適合責任を回避する販売の方法が有ればご教授頂けないでしょうか? <空家の...
 前者に関しては,建物は買主自らが立て壊すことを明確に前提とし,土地のみを対象とした売買契約である場合,売主は,建物に係る契約不適合責任は負わないことになり得ます。  後者に関しては,意図的に契約不適合責任を回避するような目的の場合には,実質的な売主が責任を負い得ることは十分考えられます(事情によっては,不法行為等の他の法律構成によることも考えられます。)。

新築住宅のアフター検査の未実施について

2020/10/03

新築住宅の1年後及び3年後の2度のアフター検査において、建設した会社から目隠しシール付葉書通知を受領し、検査実施の候補日時を3パターン記載指定し返送したものの、アフター検査はその後2度とも行われず、初めての検査は新築から5年を経過してからでした。このことは、新築後のアフター検査4回分(1年後、3年後、5年後...
 アフター点検は,無償のサービスとして行っている会社が多いと思われます。  その場合,仮に,期限の徒過などの理由で,アフター点検を受けられなかったとしても,あくまでも無償のサービスである以上,金銭が返還されるという話にはなりません。  もちろん,当該会社との契約内容により,アフター点検の代金を事前に支払っている等という場合において,当該会社のミスによりアフター点検が行われなかったということであれば,(不当利得(民法703条)を根拠とする等して)前払いした分の金銭の返還を求めることは可能です。

掘塾の投資について

2020/09/27

はじめまして、樋口と申します。 堀塾チャンネルで不動産を勉強させて頂いております。毎回、納得な内容で楽しみにしています。 質問なのですが、堀社長の投資方法で土地から買付、建物の建設を法人で融資を受けて、売却する場合、法人ごと売却すれば宅建業の資格はなくてもいいと思うのですが、問題があるのでしょ...
 M&A(株式譲渡)において,仮に,譲渡会社の資産に不動産が含まれていても,譲渡会社に宅建業の資格が必要というわけではありません。  また,M&Aは,あくまでも株式の取得であるため,不動産取得にかかる不動産取得税はかかりません。  連帯保証や担保の提供等については,自動的にM&Aの譲渡先に切り替わるということではありません。  連帯保証人は,その地位から外れ,担保提供を解除する手続きを取らなければなりませんし,その手続きが終了するまではリスクから逃れられません。  ですから,M&A成約時から早い時期に金融機関と交渉して買い手企業に肩代わりしてもらう等する必要があります。

水道工事の請負代金一部返金

2020/09/23

2014年に新築住宅を建設しました。その際の水道工事で請負代金の一部返金を施工会社に求めています。上水道本管から宅内までや汚水枡からの引込工事の総額84万円(屋内工事は別途)です。市街化調整区域の狭い道路幅や枡から宅内までの直線的な距離に加えて、第3者である自治体がアスファルト切り出しから再舗装までの前...
 契約書における記載内容以外にも,考慮され得る事情としては,契約締結に至るまでに交付された書面(見積書,請求書,工事仕様書等)における記載内容や,工事業者からの説明内容も重要になり得ます。

水道工事の請負代金一部返金

2020/09/18

2014年に新築住宅を建設しました。その際の水道工事で請負代金の一部返金を施工会社に求めています。上水道本管から宅内までや汚水枡からの引込工事の総額84万円(屋内工事は別途)です。市街化調整区域の狭い道路幅や枡から宅内までの直線的な距離に加えて、第3者である自治体がアスファルト切り出しから再舗装までの前...
 不要となった工事の代金について返還を受けることができる場合,その法的な根拠は,不当利得(民法703条)になるものと思料いたします。

水道工事の請負代金一部返金

2020/09/16

2014年に新築住宅を建設しました。その際の水道工事で請負代金の一部返金を施工会社に求めています。上水道本管から宅内までや汚水枡からの引込工事の総額84万円(屋内工事は別途)です。市街化調整区域の狭い道路幅や枡から宅内までの直線的な距離に加えて、第3者である自治体がアスファルト切り出しから再舗装までの前...
 返金を受けることができるか否かは,まずは,契約書における取決めによります。  契約書において特に取決めがなかったとしても,工事代金の決定方法について,包括的に引込工事として総額いくらと決めたのではなく,各工事(業務)についていくらというように内訳がある場合において,特定の工事(業務)が不要となったときは,当該工事(業務)の対価として決まっていた金額については,返金を受けやすいと考えられます。

隣人トラブル

2020/08/28

不動産とは関係ないですが。。。 隣人トラブルです。 マンションは賃貸で、越してきて約一年、半年間はなにもありませんでした。 半年経過したくらいに仲介不動産から住居人の名簿提出を求められました。後に知りましたが、隣人クレームで求められたとのことです。 クレーム内容と被害を以下に書きます。 ...
 隣人の迷惑行為の態様,継続期間等を考えて,それが人の平穏な居住を阻害する程度であり,不法行為に該当する場合には,隣人が引越費用等の損害賠償責任を負い得ます。  また,アパートやマンションの大家は,(それが受忍限度を超えるときは,)隣人の迷惑行為を除去して他の賃借人に円滑に使用収益させる義務があるため,債務不履行として損害賠償責任を負い得ます。  なお,受忍限度を超えるか否かは,侵害行為の態様・継続期間,被侵害利益の性質等の諸般の事情により判断されることになります。  また,管理会社が,隣人の迷惑行為を認識しながら放置したような場合には,場合によっては不法行為となり,損害賠償責任を負うことが考えられます。

家主の修繕義務について

2020/08/11

いつも拝見しております。 賃貸契約の事で相談させてください。 賃貸物件を借りている側の立場としての法律相談となります。 家主は大手法人で、そこから築15年程度のマンションを賃貸しておりますが、 下水の配管に不具合があり、自室に異臭が漂うことが頻発しております。 原因は、洗面・台所等の下水管の封...
 賃貸借契約書において問題箇所の修繕義務を負うのが,賃貸人・賃借人のいずれとなっているのかが不明ですが,以下においては,問題箇所の修繕義務を負うのが賃貸人であるものと仮定して,回答させていただきます。  裁判例では,異臭等により実際に何らかの損害(健康被害,動産の損傷等)が生じている場合には,慰謝料を含め,損害賠償請求等が認められる場合があります(実際に損害が生じていない場合には,認められない傾向にあります。)。  そして,賃貸人が修繕義務の履行を遅滞した事情は,損害賠償額を決定する際の一事情になり得ます。  なお,賃料減額については,賃貸借契約書において特約があれば別ですが,民法においては,「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」(611条)に認められます。  つまり,滅失等により使用不能の状態であることが必要ですので,極めてハードルが高いといえます。

訴訟費用の相手側負担について

2020/06/24

訴訟の判決内容について相談させてください。 私が土地所有者で借地をしておりました。借地人が地代を長年滞納し、また無断の転貸借を行い続けたことから契約解除と立退きを要求し、先日、裁判によりその判決が出ました。 判決の主文の概要は、1.土地を明け渡すこと、2.滞納している地代を支払うこと、3.訴訟費用は...
 判決の主文においては,具体的な金額についてまで定められていないため,現段階では,訴訟費用の償還を求めることは困難で,また,強制執行をすることはできません。  訴訟費用の償還を求めたり,強制執行をするためには,別途,裁判所に対して,「訴訟費用額確定処分」の申立てを行い,具体的な金額を確定することが必要です。  訴訟費用額確定処分によって金額が確定すると債務名義となり,強制執行もできる状態になります。  訴訟費用額確定処分の申立ては,申立書と訴訟費用額の計算書等を第1審の裁判所に提出することにより行います。 なお,「訴訟費用」に含まれるものには,訴状に貼付する印紙,送達で使う郵券代,当事者等の期日への出頭日当・旅費等(民事訴訟費用等に関する法律2条)がありますが,弁護士費用は含まれません。

買主自主ローン

2020/05/24

お尋ねします。土地売買契約書の中の、融資特約の買主自主ローンの意味を教えて下さい。 また銀行提出書類の写しを売主に提出しなければならないとありますが必ず提出が必要でしょうか。 売主への書類写しの提出がなければ、融資特約の適用はない、と契約書にある場合には、手付金は買主へ返還しなくともよいとの理解...
買主自主ローンとは,宅建業者の斡旋を受けずに,買主が自ら金融機関を選択して,住宅ローンを申し込むことです。 売買契約書のひな型のローン特約(融資利用の特約)の条項において,買主自主ローンの場合,買主は売主に対し,銀行提出書類の写しを提出しなければならない旨が規定されていることがあります。その場合には,同条項に基づき,買主は売主に対し,同書類を提出する必要があります。 最後の質問に関しては,仮に,売主への銀行提出書類の写しの提出がない場合において,買主が融資を受けられなかったとき,ローン特約(融資利用の特約)を適用しないとの定めが置かれているのであれば,このような場合には,他に別段の定めがなければ,買主は違約金の支払義務(契約書の定めによりますが,手付金の没収等)を負うことになり得ます。

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宮川 敦子 さんの問い合わせ先

ホームページ
https://www.martial-arts.jp/lawyer/miyakawa/
事務所名
弁護士法人Martial Arts
電話番号
03-3505-533303-3505-5333
所在地

〒107-0052

東京都港区赤坂2-12-17 Martial Artsタワー4F

交通手段

東京メトロ銀座線 及び 南北線 溜池山王駅 11番出口より 徒歩1分程度 東京メトロ千代田線 赤坂駅 2番出口より 徒歩5分程度