不動産投資DOJO編集部 / 不動産投資DOJO

不動産投資家です。

ちょっと前提が分からないところがあります。

>新築マンションには、2億を投資し、1億は預金に回したいと思います。

>返済は30年ローンで（年1030万※利息込み×30年）で考えています。

３億円借りたうちの使わなかった1億円を現金で保有するのを銀行がOKな融資というのは珍しいです。

３億円借りて年間返済1030万円なら金利は0.4%程度で超低金利なので、住宅ローンとかの融資のように見えます(住宅ローンなら1億円を貯金するというのはＮＧ)。

不動産を担保にして超低金利で資金使途自由な融資はあまり聞いたことがありませんので、どういう融資なのか気になります。。

>家賃収入は年1530万と想定し、内1030万は返済に回し、500万は生活費にしたいと思っています。

500万円を丸々使えるわけではありません。固定資産税、管理費用、修繕費用、電気代、清掃代、広告費などかかってきます。さらに空室が発生すると収入も減り、将来家賃が下がるリスクもあります。もし不動産屋さんが500万円を生活費に使えるというようなことを言っているとしたら、注意したほうが良いです。

家賃収入のうち返済の割合を返済比率と言いますが、返済比率が67%と高いです。そこまでお金は残らないと思います。詳しくシミュレーションしてみてください。

>この場合のメリットとデメリットを教えていただければ幸いです。

メリットは何もしなくていいことと、デメリットは大損する可能性があるということです。

例えば入居が全くつかず家賃が入ってこなく、売却しようとしても１億円でしか売れないとかなると大損してしまいます。

不動産投資家はそこをすべて自己責任でシミュレーションして確実に勝てる事業にしか投資しません。

不動産投資は投資ではなくビジネスです。

儲かる確率が高いのならやったほうがいいと思いますし、儲からないのならやらないほうが賢明です。

それがご自身で判断できないのなら、一般論としてはやらないほうが良いと思います。

(騙されて後悔している人の報道はたくさん出てきます)

久流留と申します。不動産投資家です。

儲かるのか、儲からないのか次第ではないかと思われます。

その判断をご自身で行うことが重要になります。

判断が難しい場合はやめたほうが良いと思います。

久流留と申します。不動産投資家です。

それぞれの場合の

　・建築総工費

　・いくらの家賃か？

　・どちらが競争力があるか

を計算し、どちらにするかを経営判断すると思います。

一般的には部屋数が多い方が利回り上がりますが、狭い部屋は競争力が落ち入居付けで苦戦するケースがあります。

久流留と申します。不動産投資家です。

Q：アパートに空きスペースにあるのでバイクコンテナを置き賃貸する予定なのですが需要はあるのでしょうか？

需要はあると思います。ただ、大きくはないでしょう。街中でバイクコンテナを見かけることはあまりないと思います。

一方で需要があるから大丈夫というわけでもありません。ラーメン屋さんは需要は大きいですが競争が厳しく、ほとんどのお店は数年で閉店していきます。

不動産投資は投資ではなくビジネスになります。儲けられるかどうか事業計画を立てて、判断することが大切です。

久流留と申します。

不動産投資家です。6年前に株式会社を設立し経営しています。

Q：簡易計算で修繕費となるメンテナンス、退去補修費を計算する場合家賃の何％で計算しますか？6〜8％だと妥当でしょうか？

物件によるところが大きいので、私は一律に簡易計算してはいません

家賃5万円で年間60万円。8%なら4.8万円。

5年で25万円。

それくらいな感じの印象はあります。

新築ならもっとかからないかもですし、古い物件なら感覚的にもっとかかるイメージです。家賃5万円の1DK築20年でずっと住んでいる人が退去した場合、内容にもよりますが50万円～100万円とかかかるケースもあります。

12部屋の物件がいきなり3部屋退去したこともあります。

ケースバイケースなので難しいところですね！

投資歴８年目の不動産投資家です。

良い物件はすぐ取られるか？とのご質問ですが、その通りだと思います。

・まず情報が入ってこない

・入ってきたとしても投資家や業者の何10人で奪い合いになる

　→現金購入か、融資を付けるスピード順となる

ということになります。

未経験者がここを狙ったら、いつまでも買えない可能性もあります。

まずは、普通の物件で大儲けできなくても少し儲かる、大きな失敗や大損をしないくらいの物件を買うのが良いかなと思います。

経験を積みつつ利益を出して決算書をよくし、CFで自己資金を貯めたりするのが良いかなと思います。

ちょっと儲かるくらいの物件なら、比較的初心者でも買いやすいと思います。

(とはいえ、それでもかなりの物件の中から見極めないといけないです。普通に売っている物件を買っても儲かりにくいと思います。)

いろいろな不動産投資家友達がいますが、１棟目から最高の物件を買ったという投資家は聞いたことがありません。

いきなりホームランを打つのは難しくても、コツコツヒットを狙っていくイメージでしょうか。

ヒットを打っていくと、いつかホームランに当たることもあります。

お役に立てれば幸いです。

不動産投資家です。店舗も保有していますのでご参考になれば、、

>①物件探しに置ける、効率的な探し方や留意点

1)効率的な探し方は、

・インターネットで自分で探す

・店舗専門の不動産仲介業者さんに依頼して希望の物件を探してもらう(ない場合は普通の不動産屋さん)

が良いと思います。

診療所となりますと、広さや駐車場や、そのほかにも制約がありそうなので、そういった診療所に必要な条件を不動産屋さんに伝えて探してもらうのが良いと思いました。都会だと店舗専門とかオフィス専門の仲介店がありますが、田舎だとあまりないのでその場合は普通の不動産屋さんにいくつか相談してみるとよいと思います。

留意点としては退去時に原状回復をどうするのか(スケルトン返しなのか）や、どこまでリフォームしてよいかなど、ご確認されたほうが良いと思います。

>②明らかに営業していない物件があるが、空き物件として情報が回ってこない場合はどういう状況が考えられるのか

2)についてですが、そもそも賃貸の募集をかけていない可能性があります。空室を募集かけていない大家さんは、高齢の方など多かったりする印象です。もしくは非公開で募集かけているとかあるのかもしれません。

お役に立てれば幸いです。

申し訳ございませんが弊社セミナーについてのご質問は、当サイトでお答えすることができません。

https://horijuku.jp/

https://horijuku.jp/seminar-fudosan

セミナーサイトをご参照いただくか、体験セミナーのご受講をご検討ください。

不動産投資歴7年目の投資家です。

長期融資を受けている物件をすぐに売却した場合に銀行の心象が悪くなるかどうかですが、一般的には悪くなります。

理由としては、一般的に

　・収益源が無くなってしまう

　・銀行の手間が無駄になってしまう

　・担当者の責任が問われる可能性がある

銀行は融資をして金利を貸し出すことで収益を得ています。完成後すぐに売却すると金利での利益が出ず儲けることができません。

銀行が融資を承認するためにはとても手間がかかっています。数々の担保評価など調査をし、稟議書を書いて融資審査を受けて、融資承認を得る必要があります。それらの苦労が無駄となってしまいます。

銀行の担当者もすぐに転売するような相手に融資をしたということで評価が下がる可能性もあります。

今後、その銀行で融資を受けられない可能性もありますので、長期的なビジネスとしてはお勧めしません。(どうしても売らなければいけない理由が発生してしまった場合は、銀行にも理解してもらえる可能性もあると思いますが)

また宅建業者でなく不動産を転売した場合、宅建業法違反になる可能性がありますので注意が必要です。

ご質問ありがとうございます。

不動産投資家です。

勤続年数が短いと融資が受けづらいかというご質問ですが、サラリーマンとして融資を受けるのでしたら勤続年数が短いと難しいです。すでに不動産賃貸業の個人事業主か法人として実績がある場合でしたら勤続年数はあまり関係なくなります。

フルローンで不動産投資を始めるのは過去に比べると難しくなっていますが、全くないわけではありません。物件と購入者の資産と属性によっては可能になるかもしれません。未経験のサラリーマンの方が、いきなりフルローンでガンガン買いまくるというのは今は難しいと思います。

1点注意ですがフルローンでも物件価格とは別に税金や手数料が約7%ほどかかるので現金が必要になります。自己資金が全くない状態だとフルローンでも難しい可能性あります。

諸経費を含めて融資を出してくれるオーバーローンというのがありますが、最近ではほとんどの銀行でオーバーローンを出さなくなりました。

過去の経緯としては、銀行の不動産投資に対する融資の姿勢は「出さない⇔出しやすい」を何年か周期で繰り返しています。

今は厳しい時期ですが、そのうちまた銀行が不動産投資に積極的に融資する時代が来ると考えています。(これは予想なので外れるかもしれませんが)。

まず何から始めるかですが、

　・本やブログやコラムやYouTubeで学ぶ

　・どういう物件を買うのか方針を決める

　・物件を検索する。内見にも行く

　・儲かりそうな物件に融資打診をかける

を繰り返しつつ自己資金をためるというのが一般的だと思います。あくまで一般的なので、これ通りでないといけないというのはございません。

ほしい物件が現状だと融資NGの場合もありますので、その場合は方向転換しつつ自己資金をためていくのが良いと思います。