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相談回答

新築マンション(1棟)を建てる

2021/09/22

自宅を担保に銀行から3億の融資を受け、約3億の新築マンションを建てたいと考えています。新築マンションには、2億を投資し、1億は預金に回したいと思います。返済は30年ローンで(年1030万※利息込み×30年)で考えています。家賃収入は年1530万と想定し、内1030万は返済に回し、500万は生活費にしたいと思っています。こ...

不動産投資家です。

 

ちょっと前提が分からないところがあります。

>新築マンションには、2億を投資し、1億は預金に回したいと思います。

>返済は30年ローンで(年1030万※利息込み×30年)で考えています。

 

3億円借りたうちの使わなかった1億円を現金で保有するのを銀行がOKな融資というのは珍しいです。

3億円借りて年間返済1030万円なら金利は0.4%程度で超低金利なので、住宅ローンとかの融資のように見えます(住宅ローンなら1億円を貯金するというのはNG)。

不動産を担保にして超低金利で資金使途自由な融資はあまり聞いたことがありませんので、どういう融資なのか気になります。。

 

 

>家賃収入は年1530万と想定し、内1030万は返済に回し、500万は生活費にしたいと思っています。

 

500万円を丸々使えるわけではありません。固定資産税、管理費用、修繕費用、電気代、清掃代、広告費などかかってきます。さらに空室が発生すると収入も減り、将来家賃が下がるリスクもあります。もし不動産屋さんが500万円を生活費に使えるというようなことを言っているとしたら、注意したほうが良いです。

 

家賃収入のうち返済の割合を返済比率と言いますが、返済比率が67%と高いです。そこまでお金は残らないと思います。詳しくシミュレーションしてみてください。

 

>この場合のメリットとデメリットを教えていただければ幸いです。

 

メリットは何もしなくていいことと、デメリットは大損する可能性があるということです。

例えば入居が全くつかず家賃が入ってこなく、売却しようとしても1億円でしか売れないとかなると大損してしまいます。

不動産投資家はそこをすべて自己責任でシミュレーションして確実に勝てる事業にしか投資しません。

 

不動産投資は投資ではなくビジネスです。

儲かる確率が高いのならやったほうがいいと思いますし、儲からないのならやらないほうが賢明です。

それがご自身で判断できないのなら、一般論としてはやらないほうが良いと思います。

(騙されて後悔している人の報道はたくさん出てきます)

延床面積に対して

2021/09/21

お世話なります。 新築アパートの建設を計画しているのですが総面積約200平米に対して延床面積が約100平米しか取ず部屋数が作れせん。 空いたスペースにはバイクコンテナを置く予定です。 客間的に考えてどう感じますか?

久流留と申します。不動産投資家です。

 

儲かるのか、儲からないのか次第ではないかと思われます。

その判断をご自身で行うことが重要になります。

判断が難しい場合はやめたほうが良いと思います。

一部屋の平米数

2021/09/21

お世話なります。 新築アパートの建築を予定していりのですが建築基準法の関係で床面が100平米までの建物しか建築できなないのですが 5戸19平米と6戸16平米 迷ってます。ちなみに全てロフト付きで単身者用です。

久流留と申します。不動産投資家です。

 

それぞれの場合の

 ・建築総工費

 ・いくらの家賃か?

 ・どちらが競争力があるか

を計算し、どちらにするかを経営判断すると思います。

 

一般的には部屋数が多い方が利回り上がりますが、狭い部屋は競争力が落ち入居付けで苦戦するケースがあります。

問い合わせ先

事務所名
運営事務局 
電話番号
03-6426-547303-6426-5473

不動産投資DOJO編集部 さんの相談回答


新築マンション(1棟)を建てる

2021/09/22

自宅を担保に銀行から3億の融資を受け、約3億の新築マンションを建てたいと考えています。新築マンションには、2億を投資し、1億は預金に回したいと思います。返済は30年ローンで(年1030万※利息込み×30年)で考えています。家賃収入は年1530万と想定し、内1030万は返済に回し、500万は生活費にしたいと思っています。こ...

不動産投資家です。

 

ちょっと前提が分からないところがあります。

>新築マンションには、2億を投資し、1億は預金に回したいと思います。

>返済は30年ローンで(年1030万※利息込み×30年)で考えています。

 

3億円借りたうちの使わなかった1億円を現金で保有するのを銀行がOKな融資というのは珍しいです。

3億円借りて年間返済1030万円なら金利は0.4%程度で超低金利なので、住宅ローンとかの融資のように見えます(住宅ローンなら1億円を貯金するというのはNG)。

不動産を担保にして超低金利で資金使途自由な融資はあまり聞いたことがありませんので、どういう融資なのか気になります。。

 

 

>家賃収入は年1530万と想定し、内1030万は返済に回し、500万は生活費にしたいと思っています。

 

500万円を丸々使えるわけではありません。固定資産税、管理費用、修繕費用、電気代、清掃代、広告費などかかってきます。さらに空室が発生すると収入も減り、将来家賃が下がるリスクもあります。もし不動産屋さんが500万円を生活費に使えるというようなことを言っているとしたら、注意したほうが良いです。

 

家賃収入のうち返済の割合を返済比率と言いますが、返済比率が67%と高いです。そこまでお金は残らないと思います。詳しくシミュレーションしてみてください。

 

>この場合のメリットとデメリットを教えていただければ幸いです。

 

メリットは何もしなくていいことと、デメリットは大損する可能性があるということです。

例えば入居が全くつかず家賃が入ってこなく、売却しようとしても1億円でしか売れないとかなると大損してしまいます。

不動産投資家はそこをすべて自己責任でシミュレーションして確実に勝てる事業にしか投資しません。

 

不動産投資は投資ではなくビジネスです。

儲かる確率が高いのならやったほうがいいと思いますし、儲からないのならやらないほうが賢明です。

それがご自身で判断できないのなら、一般論としてはやらないほうが良いと思います。

(騙されて後悔している人の報道はたくさん出てきます)

延床面積に対して

2021/09/21

お世話なります。 新築アパートの建設を計画しているのですが総面積約200平米に対して延床面積が約100平米しか取ず部屋数が作れせん。 空いたスペースにはバイクコンテナを置く予定です。 客間的に考えてどう感じますか?

久流留と申します。不動産投資家です。

 

儲かるのか、儲からないのか次第ではないかと思われます。

その判断をご自身で行うことが重要になります。

判断が難しい場合はやめたほうが良いと思います。

一部屋の平米数

2021/09/21

お世話なります。 新築アパートの建築を予定していりのですが建築基準法の関係で床面が100平米までの建物しか建築できなないのですが 5戸19平米と6戸16平米 迷ってます。ちなみに全てロフト付きで単身者用です。

久流留と申します。不動産投資家です。

 

それぞれの場合の

 ・建築総工費

 ・いくらの家賃か?

 ・どちらが競争力があるか

を計算し、どちらにするかを経営判断すると思います。

 

一般的には部屋数が多い方が利回り上がりますが、狭い部屋は競争力が落ち入居付けで苦戦するケースがあります。

まったくの素人です

2021/09/21

貯金が2000万しかありません。はじめはどのような投資があるでしょうか?

バイクコンテナの需要

2021/09/21

お世話なります。 アパートに空きスペースにあるのでバイクコンテナを置き賃貸する予定なのですが需要はあるのでしょうか?

久流留と申します。不動産投資家です。

 

Q:アパートに空きスペースにあるのでバイクコンテナを置き賃貸する予定なのですが需要はあるのでしょうか?

 

需要はあると思います。ただ、大きくはないでしょう。街中でバイクコンテナを見かけることはあまりないと思います。

 

一方で需要があるから大丈夫というわけでもありません。ラーメン屋さんは需要は大きいですが競争が厳しく、ほとんどのお店は数年で閉店していきます。

 

不動産投資は投資ではなくビジネスになります。儲けられるかどうか事業計画を立てて、判断することが大切です。

実質利回り計算について

2021/09/21

簡易計算で修繕費となるメンテナンス、退去補修費を計算する場合家賃の何%で計算しますか?6〜8%だと妥当でしょうか?

久流留と申します。

不動産投資家です。6年前に株式会社を設立し経営しています。

 

Q:簡易計算で修繕費となるメンテナンス、退去補修費を計算する場合家賃の何%で計算しますか?6〜8%だと妥当でしょうか?

 

物件によるところが大きいので、私は一律に簡易計算してはいません

 

家賃5万円で年間60万円。8%なら4.8万円。

5年で25万円。

 

それくらいな感じの印象はあります。

 

新築ならもっとかからないかもですし、古い物件なら感覚的にもっとかかるイメージです。家賃5万円の1DK築20年でずっと住んでいる人が退去した場合、内容にもよりますが50万円~100万円とかかかるケースもあります。

 

12部屋の物件がいきなり3部屋退去したこともあります。

 

ケースバイケースなので難しいところですね!

妻を代表にした合同会社の社会保険および貸付金について

2021/09/21

お世話になります。 サラリーマンで勤め先に副業禁止規定があるため妻を代表、妻と子どもを出資者にした合同会社で物件購入を予定しております。私個人は当該会社とは一切関係ない形で設立します。 私個人の手持ち資金があるため、これを合同会社に貸付けて物件購入の資金にしたいと考えています。 ①私個人と合同...

久流留と申します。

不動産投資家です。6年前に株式会社を設立し経営しています。

わかる範囲で回答させていただきます。

 

 

③妻には私の扶養範囲内で給与支払いを予定しています(例えば月8万円×12ヶ月)。その場合、社会保険料の支払いは不要と聞きましたが正しいでしょうか。もしくは全くの無給とすれば社会保険料は不要でしょうか。

 

役員報酬支払ったら社会保険加入は必須です。無給なら不要です。

https://taxlabor.com/news/2020/05/05/%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E4%BF%9D%E9%99%BA%E5%81%A5%E5%BA%B7%E4%BF%9D%E9%99%BA%E3%83%BB%E5%8E%9A%E7%94%9F%E5%B9%B4%E9%87%91%E4%BF%9D%E9%99%BA%E3%81%AE%E5%8A%A0%E5%85%A5%E7%BE%A9%E5%8B%99%E3%82%84%E8%A6%81/

 

>法人の代表者や常勤の役員は役員報酬が支給されている以上、強制的に社会保険に加入する義務がある。したがって経営や資金繰り上の理由などで役員報酬を取っていない場合は、社会保険に加入する義務はない。

 

 

④将来、妻が亡くなった場合、子どもが当該会社の代表になることを想定していますが子どもに税金負担などは発生するでしょうか。負担なく引き継がれるようにしたいと思っています。

 

→代表になるのに相続税は関係ないかと思います。

会社の株式を相続される場合は相続税の対象になります。相続する株式の評価金額がいくらかで相続税が決まってきます。

 

負担なく引き継げるかどうかは、相続される資産の規模によります。多額に資産を相続する場合、対策は多岐にわたり時間もかかるため相続税の専門の弁護士か税理士に相談することをお勧めします。

ローンについて

2021/09/15

こんにちは、現在30代会社員です。 現在は賃貸マンションに住んでおりますが、老後を見据えて、都内か神奈川の東京寄りエリアにて中古の戸建て住宅購入を考えております。 ただ、お給料も高くないので、購入にあたり、まずはシェアハウスで5年~10年ほど運営をしながらローンを返済していきたいと思っています。 ...

不動産投資家の久流留です。

ご質問いただきありがとうございます。

 

>個人でローンを返済しながらですと、最初の10年は住宅ローン減税が使えますが、その後は控除などが無いかと思います。そこで法人化、若しくは個人事業主として銀行からシェアハウス用として住宅ローンを借りれば借金として計上できるので税金対策になるかと思い、個人で返すよりも事業化してしまった方がいいのではと考えるようになりました。

 

まず、住宅ローンを投資用物件に使うことは禁止されています。もし銀行にばれた場合は一括返済を求められるリスクがあるので、おすすめしません。(賃貸併用住宅なら、住宅ローンが使えます。)。

 

不動産投資物件用の融資を銀行から受ける必要があります。これは住宅ローンよりも審査は厳しく、物件の担保評価や自己資金や年収など総合的に判断されます。

 

 

>住宅ローンを借りれば借金として計上できるので税金対策になる

 

借入は経費にはならないので、税金対策にはならないです。

 

個人で行うか法人で行うかはどちらもメリットデメリットあります。

 

個人は気軽に始められますが、累進課税なので所得が増えれば税金は上がっていきます。法人は個人よりも税率が低いので、大きな利益を出すのでしたら法人のほうが節税になりやすいです。一方で法人は設立費用がかかり、赤字でも税金が発生し、決算書を作るのに税理士費用が掛かります。

 

当サイトでは、不動産投資は個人と法人をテーマにした記事もありますので、ぜひご参考ください!

不動産投資は個人と法人のどちらで行うべきか?【法人化、節税、会社】

初心者でも良い物件を購入できますか?

2021/09/03

不動産投資は競争相手が比較的少ない業界とはいえ初心者なので良い物件はプロの人達にすぐ取られてしまうのではないかと心配しています。 初回なので特に失敗したくないのですが初心者でも何とかなるものでしょうか?

投資歴8年目の不動産投資家です。

良い物件はすぐ取られるか?とのご質問ですが、その通りだと思います。

・まず情報が入ってこない

・入ってきたとしても投資家や業者の何10人で奪い合いになる

 →現金購入か、融資を付けるスピード順となる

ということになります。

 

未経験者がここを狙ったら、いつまでも買えない可能性もあります。

 

まずは、普通の物件で大儲けできなくても少し儲かる、大きな失敗や大損をしないくらいの物件を買うのが良いかなと思います。

経験を積みつつ利益を出して決算書をよくし、CFで自己資金を貯めたりするのが良いかなと思います。

ちょっと儲かるくらいの物件なら、比較的初心者でも買いやすいと思います。

(とはいえ、それでもかなりの物件の中から見極めないといけないです。普通に売っている物件を買っても儲かりにくいと思います。)

 

いろいろな不動産投資家友達がいますが、1棟目から最高の物件を買ったという投資家は聞いたことがありません。

 

いきなりホームランを打つのは難しくても、コツコツヒットを狙っていくイメージでしょうか。

ヒットを打っていくと、いつかホームランに当たることもあります。

 

お役に立てれば幸いです。

賃貸物件の探し方について

2021/08/18

現在診療所の開院に向けて、賃貸物件を探しております。 ①物件探しに置ける、効率的な探し方や留意点 ②明らかに営業していない物件があるが、空き物件として情報が回ってこない場合はどういう状況が考えられるのか 上記2点についてご教示いただければと思います。

不動産投資家です。店舗も保有していますのでご参考になれば、、

 

>①物件探しに置ける、効率的な探し方や留意点

1)効率的な探し方は、

・インターネットで自分で探す

・店舗専門の不動産仲介業者さんに依頼して希望の物件を探してもらう(ない場合は普通の不動産屋さん)

が良いと思います。

診療所となりますと、広さや駐車場や、そのほかにも制約がありそうなので、そういった診療所に必要な条件を不動産屋さんに伝えて探してもらうのが良いと思いました。都会だと店舗専門とかオフィス専門の仲介店がありますが、田舎だとあまりないのでその場合は普通の不動産屋さんにいくつか相談してみるとよいと思います。

 

留意点としては退去時に原状回復をどうするのか(スケルトン返しなのか)や、どこまでリフォームしてよいかなど、ご確認されたほうが良いと思います。

 

>②明らかに営業していない物件があるが、空き物件として情報が回ってこない場合はどういう状況が考えられるのか

2)についてですが、そもそも賃貸の募集をかけていない可能性があります。空室を募集かけていない大家さんは、高齢の方など多かったりする印象です。もしくは非公開で募集かけているとかあるのかもしれません。

 

お役に立てれば幸いです。

土地から新築一棟を建築してすぐに売却

2021/07/13

土地から新築一棟を建築して完成後にすぐに売却するケースは、金融機関からは宅建業者の様なプロジェクト融資ではなく、長期融資を受けているので金融機関からの心象は悪くなると思いますがいかがでしょうか?

申し訳ございませんが弊社セミナーについてのご質問は、当サイトでお答えすることができません。

 

https://horijuku.jp/

https://horijuku.jp/seminar-fudosan

セミナーサイトをご参照いただくか、体験セミナーのご受講をご検討ください。

土地から新築一棟を建築してすぐに売却

2021/07/12

土地から新築一棟を建築して完成後にすぐに売却するケースは、金融機関からは宅建業者の様なプロジェクト融資ではなく、長期融資を受けているので金融機関からの心象は悪くなると思いますがいかがでしょうか?

不動産投資歴7年目の投資家です。

長期融資を受けている物件をすぐに売却した場合に銀行の心象が悪くなるかどうかですが、一般的には悪くなります。

 

理由としては、一般的に

 ・収益源が無くなってしまう

 ・銀行の手間が無駄になってしまう

 ・担当者の責任が問われる可能性がある

 

銀行は融資をして金利を貸し出すことで収益を得ています。完成後すぐに売却すると金利での利益が出ず儲けることができません。

 

銀行が融資を承認するためにはとても手間がかかっています。数々の担保評価など調査をし、稟議書を書いて融資審査を受けて、融資承認を得る必要があります。それらの苦労が無駄となってしまいます。

 

銀行の担当者もすぐに転売するような相手に融資をしたということで評価が下がる可能性もあります。

 

今後、その銀行で融資を受けられない可能性もありますので、長期的なビジネスとしてはお勧めしません。(どうしても売らなければいけない理由が発生してしまった場合は、銀行にも理解してもらえる可能性もあると思いますが)

 

 

また宅建業者でなく不動産を転売した場合、宅建業法違反になる可能性がありますので注意が必要です。

不動産投資はまず何から?

2021/06/28

会社員で年収500ちょい、不動産に使える自己資金はほぼありません。 これからのことも考え転職などを検討しています。 せっかくなので、いまの会社の勤続が8年くらいあるのでその信用を使い融資を受けたいと思っております。(勤続年数が短いと融資を受けづらいですよね?) 何冊か本を読んだ程度です。フルローン...

ご質問ありがとうございます。

不動産投資家です。

勤続年数が短いと融資が受けづらいかというご質問ですが、サラリーマンとして融資を受けるのでしたら勤続年数が短いと難しいです。すでに不動産賃貸業の個人事業主か法人として実績がある場合でしたら勤続年数はあまり関係なくなります。

フルローンで不動産投資を始めるのは過去に比べると難しくなっていますが、全くないわけではありません。物件と購入者の資産と属性によっては可能になるかもしれません。未経験のサラリーマンの方が、いきなりフルローンでガンガン買いまくるというのは今は難しいと思います。

 

1点注意ですがフルローンでも物件価格とは別に税金や手数料が約7%ほどかかるので現金が必要になります。自己資金が全くない状態だとフルローンでも難しい可能性あります。

諸経費を含めて融資を出してくれるオーバーローンというのがありますが、最近ではほとんどの銀行でオーバーローンを出さなくなりました。

 

 

過去の経緯としては、銀行の不動産投資に対する融資の姿勢は「出さない⇔出しやすい」を何年か周期で繰り返しています。

今は厳しい時期ですが、そのうちまた銀行が不動産投資に積極的に融資する時代が来ると考えています。(これは予想なので外れるかもしれませんが)。

 

まず何から始めるかですが、

 ・本やブログやコラムやYouTubeで学ぶ

 ・どういう物件を買うのか方針を決める

 ・物件を検索する。内見にも行く

 ・儲かりそうな物件に融資打診をかける

を繰り返しつつ自己資金をためるというのが一般的だと思います。あくまで一般的なので、これ通りでないといけないというのはございません。

ほしい物件が現状だと融資NGの場合もありますので、その場合は方向転換しつつ自己資金をためていくのが良いと思います。

 

減価償却費

2021/05/10

税金及び会計について質問します。 築古アパートを購入しましたが、耐用年数を超えているため、法廷耐用年数だと4年償却となります。 当方、法人を設立したばかりで、4年間赤字を余儀なくされるため、金融機関に良いイメージを持ってもらう目的に黒字決算およびデッドクロスの回避の手段がないか模索中です。 ...

 

アパート購入おめでとうございます。

不動産投資歴7年の不動産投資家です。銀行評価に関することなので回答させていただきます。

 

この耐用年数の任意延長を鵜呑みにして融資期間=耐用年数とした場合、金融機関から粉飾決算として認識されるかをご教授頂けますと幸いです。

 

私自身、耐用年数越えの物件を10年とかの償却期間にしている物件があります。当時、顧問税理士さんに確認したところ、「耐用年数は最短での償却の期間なので、合理的な理由があれば長くすることは問題ない」とのことでした。(税務のことで税理士さんによっても判断変わる可能性もありますので、税理士さんにご確認ください)

 

融資期間=耐用年数とした場合、粉飾決算として認識されるかどうかですが、これは金融機関の判断によるので、問題あるかないかというのは答えられません。

 

一般論的になりますが、保有する期間で減価償却をとることは、減価償却の概念上、とても当然のことだと思います。そのため、単に伸ばすことで粉飾決算という判断はされにくいと思われます。私自身も、過去に銀行融資でこの点を質問されたり、この件で融資NGになったことはありません。(たとえば99年とか異常に長い償却期間なら突っ込まれるかもですが…)

 

楽待コラムニストで専業大家のがおった闘魂さんは、ボロを10年の減価償却でとっているとコラムに書かれています。普通に融資を受けられているので、銀行から問題となる可能性は少ないと思います。

 

https://www.rakumachi.jp/news/practical/213208

 


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