相談 Consultation

相談期間が終了しました

不動産投資開始における家族名義のアパート活用方法

相談者:マッシュ

担当者様

はじめまして、都内で会社員として勤めているものです。
問い合わせ内容と問い合わせに至った背景をご説明させていただきます。

■問い合わせ背景
 ・2025年の独立を視野に、残りの人生をかけて社会的意義のある事業を創りたいと考えています。
 ・地方中古RC物件投資を始め、堀先生のようなレバレッジをかけキャピタルゲインを狙う不動産投資事業に早期に移行したいと考えています。

■問い合わせ内容
 ・10年ほど前個人で購入し今年売却をした区分マンション不動産において、売却益が発生している状況で、 今後管理をお願いされている、母親所有のアパートについて、リフォーム等の実施によって上記売却益に伴う税金の圧縮を行うことは可能でしょうか?
 ・上記に伴い、法人化し上記アパートの管理を行うべきか、生前に贈与を受けるなどすべきかなど、適切なスキームをご相談させていただきたいです。

イメージとしては、下記のような具体的なスキームについてアドバイスをいただけると幸いです。

案1:今後の不動産投資を行う不動産管理法人を設立し、母親のアパートの管理業務を母から委託を受けることで、不動産の売却益に対して、アパートの修繕費などを経費として計上して圧縮する

案2:今後の不動産投資を行う不動産管理法人を設立し、母親のアパートを法人として購入し、不動産の売却益に対して、アパートの修繕費などを経費として計上して圧縮する

案3:個人として生前贈与を受けて、物件が見つかり融資が決まったタイミングで不動産管理法人を設立し、その会社の保有資産とすべき。 この状態でないと売却益の圧縮は困難

その他案など

適法性があり、手元の元金を減らさす、今後の不動産投資の実績にもなり、金融機関の評価に優位に働くスキームを選択したいと考えております。

今後の事業開始・拡大に向けてプロのご意見を賜れますと幸いです。
何卒よろしくお願い致します。

木村祐司

木村祐司 税理士

マッシュ様


はじめまして、税理士&資産経営パートナーの木村と申します。


2025年独立、不動産投資事業を目指されるとのこと素晴らしいです!


松下幸之助先生も仰っていましたが、まずは目指すことが重要ですよね


 


以下、インラインにて回答させて頂きます。


■問い合わせ内容


 ・10年ほど前個人で購入し今年売却をした区分マンション不動産において、売却益が発生している状況で、 


  今後管理をお願いされている、母親所有のアパートについて、リフォーム等の実施によって


  上記売却益に伴う税金の圧縮を行うことは可能でしょうか?


 


A:基本的には母所有のアパートのリフォーム等のコストと個人(マッシュ様を想定)で購入して


  売却した物件の売却益との相殺(圧縮)は、不可能と考えます。


  個人所有の不動産売却に関する節税に関しては、他に個人で所有している不動産を所有法人や第三者に売却して


  損失を実現化させて相殺するか、税法上の特例措置(特別控除、買換え特例)の活用スキームになると考えます。  


 


・上記に伴い、法人化し上記アパートの管理を行うべきか、生前に贈与を受けるなどすべきかなど、


 適切なスキームをご相談させていただきたいです。


案1、案2、案3、その他案など


 


A:案1は、管理会社方式 案2は不動産所有形式 案3は個人に一旦贈与し、その後法人に移転する不動産所有形式と思われます。


【アドバイスとして】


案3は、一旦個人に贈与しその後法人に移転するので間接コスト(不動産取得税や登録免許税等)が


2回発生するのであまり上策とは言えません。


また、案1、案2についてのスキームは、それぞれのメリット・デメリットがあります。


そのため一概にアドバイスすることが困難です。


 


当事務所の資産経営の進め方としましては


まず、第一に現状把握(個人のBS、PL)を行い


次に、目的・目標を設定し


その目標と現状とのギャップをどのような投資や事業で達成するか検討して


その投資、事業のPLANに最適な税務スキームを立案しております。


  


まずは、


①現状把握


  ↓


②目的・目標設定


  ↓


③目標と現状とのギャップをどう達成するかの手段(投資、事業)を


検討することをお勧めいたします!


 


取り急ぎ以上です。


ご不明な点等がございましたら再質問して下さい。


 


 


 

※この投稿は、2020年11月02日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。

相談者:

マッシュ

木村様
ご回答をいただきありがとうございました。
個人の売却にともなう利益との相殺は難しいという大前提がよくわかりました。
税法上の特例措置(特別控除、買換え特例)といった情報もありがとうございました。
法人化のスキームについても、現状分析とギャップの把握から適切なものを
見出して参りたいと思います。

よろしくお願い申し上げます。
マッシュ

あなた疑問専門家お応えします