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賃料増額改定について

相談者:YY

いつも大変お世話になっております。
貸主として、入居者(ちなみに住宅用途)の賃料を増額改定する場合ですが、普通賃貸借として、期間中に増額する場合と、契約更新時に更新後の条件を増額する場合とでは、増額の認められやすさといった観点では違いはございますでしょうか。また、今後大規模修繕が必要になるので、費用がかさむといった事由は増額の理由になりえますでしょうか。リーガル観点でのご質問です。どうぞよろしくお願い申し上げます。

相談者:

YY

追記で恐縮です。
仮に、増額を申し入れて、拒否され、改定前の賃料を入居者が支払い続けた場合に、法的な処理に進むとした場合、裁判等を申し立てなければいけないのは、貸主側になりますか。また、だとすると、増額の理由の立証責任は貸主側になるのでしょうか。期中と更新時で考え方が違うようでしたら、更新時の考え方を中心にご教授願います。
秋山直人

秋山直人 弁護士(第二東京弁護士会)・宅地建物取引士・その他

ベストアンサー

借地借家法32条に基づく賃料増額請求は,期間中であっても更新時であっても行うことができます。法的には,増額の認められやすさで違いはありません。ただ,実務的には,更新のタイミングで増額を求めることが多いとは思います。


「今後大規模修繕を実施するので費用がかさむ」という理由は,価格時点以後の必要諸経費が増大するということですので,継続賃料の増額を求める理由になり得ます。


仮に賃借人に賃料増額請求の意思表示をしても(内容証明郵便等の書面で明確にする必要があります),賃借人に拒否され,改訂前の賃料を入居者が支払い続けた場合,合意更新しなくても賃貸借契約は当然更新され(借地借家法26条1項・法定更新),賃借人は賃料増額請求を受けても増額を正当とする裁判が確定するまでは従前の賃料を支払えば足ります(借地借家法32条2項)。もし裁判で勝訴すれば,賃料増額請求をした時点に遡って増額が認められ,不足分に対して年10%の利息も請求できます(借地借家法32条2項)。


法的手続としては,賃貸人の方で,賃料増額請求の調停を申し立てる必要があります。いきなり裁判は起こせず,まず調停の申立てが必要です。


増額すべきだという立証責任は賃貸人側にあります。


裁判所の調停では,不動産鑑定士である調停委員が間に入り,継続賃料としていくらが相当かの意見を述べるなどしてくれることが多いです。(どこの裁判所かにもよります。東京ではそのようなケースが多いです)


継続賃料(既に契約している賃料の改定)は,新規賃料(新たに契約する賃料)とは考え方が異なり,仮に類似する同様の物件の新規賃料の賃料相場が上昇していたとしても,同じだけ継続賃料を増額すべきことにはなりません。通常,継続賃料の増額請求が認められれても,増額幅は,新規賃料相場よりも低くなりますので,その点はご留意ください。


 

※この投稿は、2020年12月24日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。

相談者:

YY

秋山先生
ご回答誠にありがとうございます。
大変よく理解できました。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

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