相談 Consultation

築古アパートについて

相談者No.1759
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現在、横浜市内で築古(築30年前後)のアパート購入を検討しています。
いくつか条件に合う物件が見つかったのですが、土地柄、斜面を盛土や切土にしてその上に建築してる物件が多く、申し込みにまで至っていません。
盛土や切土の上に立つ物件の購入にあたり、目線や気にしたほうが良い点等、ダメな条件等をご教示ください。

吉羽健太

吉羽健太 宅地建物取引士・不動産投資家

横浜市内では、多くの建物が傾斜地に建築されていますね。
まずは、投資物件として利回り・駅距離・築年数・間取り等の条件が重要かと思いますが、盛土や切土の上に立つ物件の購入にあたっては、以下のような点に着目してみてください。

◆擁壁について
 擁壁が一部でも破損した場合には、修復に多額のコストがかかる可能性があります。
 1 検査済証を確認する
   検査済証がない擁壁については安全面でのリスクが高くなります。

 2 擁壁を目視で確認する
   ・ひび割れ(亀裂)の有無
   ・水抜き穴の有無(→有る方が良いです)
   ・擁壁下の排水溝の有無(→有る方が良いです)
   ・塀の傾きの有無
   ・近隣建物のひび割れの有無

 3 ハザードマップを確認する
   市のホームページから、自然災害等の発生リスクを把握してください。

◆建て替えについて
 斜面になっている土地は、建築コストが高くなる傾向にあります。
 擁壁の築造コストによって建設費は大きく異なります。

◆将来の売却について
 築古物件としての運用を終了し、土地として売却する際は、同一エリアの平坦な土地に比べて低く評価される可能性があります。

以上のことを念頭に置き、投資判断をされると良いかと存じます。
ただし、注意深く見すぎると全ての条件を満たすような物件がないこともありますので、ご自身で優先順位をつけて判断されることをお勧めします。
※この投稿は、2022年09月20日時点の回答になります。ご自身の責任で情報をご利用いただきますようお願い致します。
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