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金持ち父さん・貧乏父さんから学ぶ不動産投資③

投稿者名:堀 鉄平
投稿者資格:弁護士(第一東京弁護士会)



執筆者:堀鉄平】

弁護士。弁護士法人Martial Arts代表。不動産投資家、格闘家、YouTuberとしても活動。

不動産投資家として、六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。投資総額80億円。売却益は25億円以上。不動産投資の『堀塾』を運営。

YouTube堀塾ちゃんねる』のチャンネル登録者数は7.4万人を超え、Twitterアカウント『堀鉄平@闘う弁護士』のフォロワーは開始7カ月で3万を超えた。不動産投資の哲学や、人生の成功法則などを発信し続けている。




金持ち父さん貧乏父さんで分類する4つの職業は以下の通りでした。




この表の左側の職業の人は、時間を切り売りしており、働けば働いた分の収入を得ることが出来るものの、働くことを止めてしまえば収入が途絶えてしまいます。

 

他方で、右側の職業の人は、自分のビジネスや投資した株・不動産の配当・賃料等で収入を得ることが出来、自分の労働時間とは関係なく収入が入ってくる仕組みが出来ていると言えます。

 

どちらがお金持ちになるかは明白で、右側の職業に就くことがお金持ちになるための必要な条件です。

 

本日は、この右側の職業の人たちのタイプを詳しく分析していきます。

 

まず、右上のビジネスオーナーにも2種類あります。インカムゲイン型とキャピタルゲイン型です。

 

インカムゲイン型のビジネスオーナーは、自らの会社を起業して、軌道に乗せ、年間の利益の中から役員報酬や配当を通して、インカムゲインを得ます。

 

他方で、キャピタルゲイン型のビジネスオーナーは、軌道に乗せた会社を他社に売却します。IPO(株式公開)して、持ち株の一部を市場で売却したり、M&A(合併や買収)をして持ち株の全部または一部を売却することで、多額のキャピタルゲインを得ます。

 

インカムゲイン型の場合は1年分の利益の中からインカムゲインを得ているのに対し、キャピタルゲイン型の場合は、数年~数十年先に上げるであろう利益を先取りしてキャピタルゲインを得ることになるので、額が大きくなるのです。

 

前回のメルマガにて、投資家には5段階の種類があり、最も優れた投資家は「究極の投資家」であり、「株式を売る側の人」と説明しましたが、まさにビジネスオーナーのキャピタルゲイン型がこれにあたります。

 

次に、右下の投資家にもインカムゲイン型とキャピタルゲイン型の2種類があります。

 

私の提唱する不動産投資クワドラントの左上と左下、右上の一部がインカムゲイン型です。右下は基本的にキャピタルゲイン型です。右上でも、再販業者などキャピタルゲイン型の不動産業者もいます。




そして、投資家の分類においては、インカムゲイン型かキャピタルゲイン型かといった分類のほかに、レバレッジ有りかレバレッジ無しかという分類もあります。

 

上記の不動産投資においては、インカムゲイン型もキャピタルゲイン型もいずれもレバレッジ有りです。

 

他方で、レバレッジ無しの投資家も存在します。株式投資や債券投資といった金融商品への投資家です(一部、証拠金取引をするケースを除く)。

 

そして、この金融商品への投資家もインカムゲイン型とキャピタルゲイン型とに分かれます。

 

前者は株の長期保有で、後者は株の短期売買をイメージしてください。

 

以上を整理すると、キャッシュフロークワドラントの右側の職業の人を詳しく分類すると、以下のように整理できます。

 

①ビジネスオーナー×インカムゲイン型・・年間利益の中から役員報酬や配当

 

②ビジネスオーナー×キャピタルゲイン型・・IPOやM&Aで自社株の売却益

 

③投資家×レバレッジ有×インカムゲイン型・・年間家賃収入の中からキャッシュフロー

 

④投資家×レバレッジ有×キャピタルゲイン型・・不動産の転売で売却益

 

⑤投資家×レバレッジ無×インカムゲイン型・・金融商品の年間利益の中からの配当

 

⑥投資家×レバレッジ無×キャピタルゲイン型・・株のデートレード、あるいはエンジェル投資等で、金融商品の売却益

 

「金持ち父さん・貧乏父さん」を読んで、右側に移行するのが必要と分かったとしても、右側の人をこのように詳細に分析しないと、移行のしようがありません。

 

次回は、上記①から⑥を再度分析して、どのような順序で資産拡大していくべきかについて検証していきます。

 

弁護士 堀 鉄平

 

次回の記事はこちら

金持ち父さん・貧乏父さんから学ぶ不動産投資④

 

 

前回の記事はこちら

金持ち父さん・貧乏父さんから学ぶ不動産投資②

 

 

本コラムは、弁護士堀鉄平の「不動産投資で人生を変えるメルマガ」の原稿を転載しています。

http://www.martial-arts.jp/ma-mail/index-social.html

 

 

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