コラムColumn

金持ち父さん・貧乏父さんから学ぶ不動産投資②

投稿者名:堀 鉄平
投稿者資格:弁護士(第一東京弁護士会)



執筆者:堀鉄平】

弁護士。弁護士法人Martial Arts代表。不動産投資家、格闘家、YouTuberとしても活動。

不動産投資家として、六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。投資総額80億円。売却益は25億円以上。不動産投資の『堀塾』を運営。

YouTube堀塾ちゃんねる』のチャンネル登録者数は7.4万人を超え、Twitterアカウント『堀鉄平@闘う弁護士』のフォロワーは開始7カ月で3万を超えた。不動産投資の哲学や、人生の成功法則などを発信し続けている。




前回の記事「金持ち父さん・貧乏父さんから学ぶ不動産投資①」にて、

 

・まだお金持ちでない人がインカムゲイン型で投資していても、いつまで経ってもお金持ちにはなれない

・お金持ちでない人がお金持ちになろうというのであれば、

 

ビジネスもしくはキャピタルゲイン型投資 → 純資産拡大 → インカムゲイン型投資

 

という順序を経ることがとても重要

と、述べました。

 

この辺りは、小さくまとまるのか(安定志向)、お金持ちになりたいのか(拡大志向)の考え方の違いになります。

 

純資産が小さいにもかかわらず、インカムゲイン型投資をする場合、そのインカムゲインで純資産をコツコツ増やしていくことになりますが、それには時間がかかります。

 

例として投資額1億円の不動産投資をする場合、インカムゲインはローン返済後に年間300万円程度残るのに対して、キャピタルゲインであれば一気に3,000万円程度を獲得できるイメージです。

 

また、最近の融資情勢に鑑みると、不動産投資で規模拡大していくのは至難の業です。純資産が小さい状態ですと、それ以上融資が受けられない状態になりますので、CF(キャッシュフロー)で年収1,000万円を超えずに終わってしまうかもしれません。

 

一昔前は、多法人スキームによって、自分の与信を何度も使って規模拡大できましたが、今は難しいです。

 

ですので、キャピタルゲインで純資産を増やして、次の融資を引いて投資の規模を拡大していく必要があります。

 

ところで、「金持ち父さんの投資ガイド上級編」(筑摩書房)によると、投資家には5つのタイプがあると分類されています。

 

5種類の投資家については同書を読んでいただければと思いますが、私は、この5つの投資家の中の「究極の投資家」に関する記述を目にして、目から鱗でした。

 

「究極の投資家」とは「株式を売る側の人」を言います。同書から引用すると、「株式を売る側になることが究極の投資家のゴールだ。このレベルの投資家は成功したビジネスを持っていて、会社の所有権を大衆に売っている。」「株式を売る株主」ということです。

 

投資と言えば、上場しいている企業の株式を証券会社の勧めで購入することだと思っている人が多い中で、会社を起業してIPOさせて株を売る側は確かに存在します。

 

私は、会社を起業してIPOするというのは、資金調達の手段と考えていました。多くの人から出資金として資金を調達して、より規模の大きなビジネスを展開していくための手段であると。

 

ところが、投資家目線でいえば、自分の保有する株式のキャピタルゲインを得る手段という見方もあり、むしろそれをゴールとしている起業家もいるということです。

 

ですので、最近は、IPOに拘らず、自分の会社を大企業に売却する(M&A)起業家も増えています。

 

そして、この時の株価がいくらで算定されるかについての算出方法は様々ですが、考え方としては、将来どの程度利益を出すのか?という視点で、現時点の会社の純資産よりも高く評価されます。

 

年間で300万円のCFを生み出す不動産を売却すると、10倍(10年分)の3,000万円の売却益が得られるのも同じ原理です。

 

お金持ちになるのであれば、この発想(将来の利益の先取り)はとても重要です。

 

以下では、私の方でも、不動産投資家を5種類に分類してみました。

 

①素人大家

金銭的安定を求めて、業者の作ったパッケージ商品を買うスタイル。インカムゲインのみで、キャッシュフローはギリギリ出るか、逆ザヤの場合も。

 

②専業大家

脱サラ出来るだけのキャッシュフロー。家賃年収3億円以上のメガ大家も存在するが、インカムゲイン中心で、長期的な賃料の減少や修繕費に悩まされる。

 

③セミプロ投資家

自力でボロ物件を再生したり、土地から新築するなど、自分で価値を創造。持って良し・売って良しの物件に投資し、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙う。

 

④1人デベロッパー

宅建業者登録済み。土地から新築して、キャピタルゲインを狙う。

 

⑤究極の投資家

③ないしは④の投資スタイルを組織化して、会社として成長させる。会社の売却が究極のキャピタルゲイン。

 

不動産投資で言う⑤究極の投資家は、不動産会社を売却することです。私もまだ達成していません。ここを目標にしています。

 

大事なことは、自分は上記①~⑤のどの種類の投資家になりたいのか?を決めて、そこを目指すということです。

 

あなたが目指す投資家の種類によって、あなたが築く資産の大きさは決まります。

 

 

弁護士 堀 鉄平

 

次回の記事はこちら

金持ち父さん・貧乏父さんから学ぶ不動産投資③

 

前回の記事はこちら

金持ち父さん・貧乏父さんから学ぶ不動産投資①

 

本コラムは、弁護士堀鉄平の「不動産投資で人生を変えるメルマガ」の原稿を転載しています。

http://www.martial-arts.jp/ma-mail/index-social.html

 

 

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